主持人：非常感谢苗会长的精彩的演讲。接下来有请宁波市房地产业协会副会长王久芳先生发言主题演讲。

　　宁波市房地产业协会副会长王久芳：尊敬的苗会长、林县长，各位领导、各位来宾，大家下午好！

　　非常高兴参加这次盛会，也非常感谢宁海住建局给我们搭建这么好的交流平台，首先我向大家介绍一下荣安地产，荣安地产是宁波第一家上市公司，也是宁波以房地产为主营业务的上市公司，荣安地产业是在宁波最早从事房地产开发业务的企业，也是比较早获得了国家建设部颁发的房地产开发一级资质，公司开发的水尚阑珊、荣安和院、中央花园等很多小区都得过人居环境奖。多年以来，也承蒙各位领导的帮助和关心，以及广大业主的厚爱，在荣安有很多忠诚的业主，荣安开发到哪里，他就买到哪里，介绍到哪里，荣安对这些业主也非常的感动。因此荣安地产也得到了快速的发展。成为宁波市纳税大户，多次受到市政府的表彰，销售额也名列前茅，经过将近二十年的发展，荣安开发的房地产项目应该说遍及宁波各大区域，鄞州、海曙、江东、北仑、江北、镇海、象山、宁海都有我们的项目在开发，在苏州、杭州、台州等外地我们也设立了城市公司也有项目在开发，市里各级领导都多次曾到荣安地产考察工作，鼓励我们打造精品工程，把企业做大做强，发挥宁波房地产行业的龙头作用。应该说公司开发的每一个项目都充分体现了荣安高贵、典雅、现代厚重的理念，也受到社会各界的好评。上午开发的几个项目也在住博会亮相了，领导看了以后都认为项目做得很好。很多兄弟企业、设计单位、合资伙伴都来到我们公司开发的小区参观学习，我们荣安是要做好宁波房地产最好的企业，也是管理型企业，为了创出精品很多项目都是做好了又返工，返工了又接着做，很多项目都主动调低容积率，为了精益求精做得非常劳心。像北仑荣安花园项目容积率是3，但当时我们感觉到3太高了，我们主动调到1.5，品质上去了，房价也从当时的五千卖到现在的一万二。所以我们内部有一个顺口溜，精品精品就是返工成品。当时荣安府为了样板区多次返工，我们也延后了开盘时间，因此也错过了最佳销售时机。荣安人也非常用心，到深圳、广东、杭州、北京参观学习，特别是我们也到施工单位去参观。在二十多年的发展历程中，我们荣安所有的弯路都走过了，拿错地，定错位，现在回过头来看看，这些教训应该说是我们以后做得更好的经验，房地产行业政策性非常强，资金需求量非常大，非常难做，业主要求也非常高，真的是一个劳心又劳力的行业。所以，我经常讲，08年金融危机，09年、2010年房价爆发性增长，很多制造业都去做房地产，结果拿错地、定错位，现在应该说过去十几年、二十几年制造业赚得钱这次由于进入房地产而全军覆没。

　　借此机会我向跟各位交流一下有关房地产的想法。

　　从传统的范围来看，去年下半年房价是往下走的，今年五月份开始是止跌回升，我清楚的记得今年5月23日温家宝总理在武汉召开座谈会，他提出稳定房地产市场，那天晚上我就跟公司钟总打电话说，“卫民，中国房地产市场春天来了”，卫民说“是呀，王总，很多人在网上骂温家宝总理讲话不算数”。温家宝过去是一定要促进房价合理回归，大家也知道今年两会期间温家宝在记者交流会上说房价还远远没有达到消费者的水准，所以搞得我们做房产的人非常的焦虑，不知道该怎么办。到目前为止应该说房价逐步回暖，趋于稳定。

　　在此背景下，2010年宁波楼市应该说也是从下降到回升，到五月份成交创16个月以来的新高，七月份突破三千套，十一月份应该说也是成交量大大超出预期，涨幅同比超过了2%。数据表明，宁波楼市应该说也是在逐步好转，量升价稳成为主要的特征。

　　应该说宁波市的房地产市场一年都是比较好的，去化也是比较大的。分析08年宁波市区商品房成交是130万左右，09年爆发性增长达到280万，2010年成交150万左右，2011年最低。去年宁波市区85万左右，我们统计今年到现在为止是135万左右，估计今年全年会是140万，我们预测明年宁波市区成交会突破160万。这样的话，宁波在售楼盘库存就是200万，土地库存量也是600万方，假如说明年去化160万的话，明年房价供求关系还是平稳的，应该说宁波也是一个平稳的市场。我们说稳定应该是房地产最大的利好，这个观点我一直是这么坚持的，房地产价格暴涨或者是涨得太快对房地产行业来讲绝对百害而无一利，荣安每年要买地，是专业搞房地产的公司，你赚来的钱还是要回归到土地市场中去，所以下跌也不好，我们买来的地，一个月之间就蒸发了30%或者是50%，那对一个房地产开发企业来讲是不能承受的。所以说，我们相信以后的房地产市场，可能以稳为主，是一个可以预期的氛围。在座都是宁波大牌房地产开发企业，是优秀的房地产开发企业，在稳定的环境中应该说我们是大有可为的。房地产行业政策性特别强，是所有行业中政策性最强的一个行业，受国家的政策影响最大，所以说作为我们搞房地产的人，一定要领会国家对房地产的意图。11月8日党的十八大顺利召开了，十八大报告中涉及到国家的政治、经济、文化等方方面面，其中对房地产的内容表述应该说也不是太大，但是我们也可以从中解读一下十八大对房地产的影响。

　　十八大报告我们公司非常的重视，不但在党委研究学习，而且也在我们中层以上干部中学习，十八大中有主要几个关键词：第一个关键词我们国家还是处在一个战略机遇期，这个关键词非常的重要，他说我国发展正处在一个大有作为的重要战略机遇期，所以对房地产行业来讲，人口红利还没有取消，城市化水平还不高，现在官方统计，去年年底今年年初两会报告中，我们国家的城市化水平还是51%，宁波今年年初两会报告中城市化水平是60%，最近我们宁波王书记讲话说城市化水平已经达到70%，无论是60%、70%，由于统计口径的误差，剔除农民工进城，我们国家城市化水平还是不高的。所以说，发展还是主要目的。

　　第二个关键词是翻一番，这个数字出来以后，我当晚上就叫秘书算翻一番意味着到2020年我们的GDP年均增长率多少，他马上报告我说是7.18，这样的话，我一算，7.18，剔除物价上涨因素，至少我们中国GDP年均增长率要达到7.5%，今年两会报告中也提到中国GDP要增长7.5%，我现在也在纳闷，现在房价政府也是管控得非常严厉，今年上半年哪个地方政府有一点点小动作就马上打压下去，今年下半年特别是最近一段时间像北京、广东房价还要摇号、排队，中央领导同志出来发话不多，最近一段时间我也在纳闷为什么这样。

　　第三个关键词就是城镇化。十八大报告中也提到了要推进城镇化，要提高城镇化的质量，李克强总理也在公开场合提到城镇化是中国最大的内生。最近中央经济工作会议也提到要积极推进城镇化，城镇化是扩大内需最大的潜力所在。因此，我们认为，推进城镇化离不开我们房地产企业、房地产行业的积极参与，作为我们这样有社会责任感的企业，房地产市场本身就是扩大内需的重要着力点。所以说，十八大当中第三个关键词就是城镇化。

　　第四是征地制度，要推动城乡发展一体化，让广大农民平等的参与现代化进程，共同分享现代化的成果。最近一段时间宁波有好几个区土地拼命推出来，担心明年土地出让金分配比例有所变化，担心农民的征地制度要比原来提高十倍，十八大要修改土地管理法，将提交明年全国人民代表审议，这样一改的话，我们的土地价格肯定会相应的提高。

　　从以上这四个关键词来看，我们房地产市场应该说还是大有可为的，是可以做的，是可以增长的。但是我们也要清醒的看到，从宏观调控调控层次来看，房地产调控我认为是不会放松的。所以有很多人跟我说，王总房地产在十八大以后肯定会放松的，限购会放宽的，明年两会以后房地产还要涨什么的。我认为，房地产限购不会放松。12月15日中央经济工作会议提到一句话，整个中央经济工作会议就提到这样一句话要坚持房地产调控不动摇。我认为，光坚持房地产调控不动摇我认为是不够的，我认为中国的房地产市场在以后的几年绝对不能做为支柱性产业，去年下半年很多专家提出来要去房产化，说中国的经济发展不能靠房地产，中国经济过去十年高速发展，包括国民经济水平的提高、国防建设提高都离不开房地产的贡献，现在街上开的汽车没有一辆是一样的，你在大街上站十分钟开过去的车没有一辆是一样的，大家穿的衣服、手机都不一样，这就是国民收入、生活质量提高的借鉴，这都离不开房地产高速发展对中国经济的贡献。所以，我认为中国经济以后要告诉发展、健康发展就是要去房产化。比如像今年欧洲的债务危机，德国为什么经济坚如磐石，就是因为德国经济就是以造宝马、奔驰、奥迪，他就是实体经济为主。老是靠房地产为主导产业发展经济我认为是不靠谱的。去年有很多专家也提出来，我们要调整经济结构转型，去年下半年的时候我倒是非常乐观，我说最近三五年之内要转变这么快不太可能，因为中国的经济不是一蹴而就，你说转型就转型，你说转向实体经济、转向制造业，没这么快。但是你说五年以后、十年以后就不行，我觉得不一定。因为中国政治体制决定了我们经济体制改革会成功，因为中国没有做不到的事情，所以我们搞房地产，尤其是在座的各位，一定要听党的话，党让我们搞房地产我们就搞，党叫我们不要搞我们就老老实实不要搞，否则一夜之间就会让你死掉。

　　中国房地产前十年大幅度的增长产生了一些负面的影响，今年十八大期间有一个小记者问住建部部长说，张部长我爸爸妈妈都没有钱给我买玩具，把钱全部买房子了，怎么办？张部长说小朋友你要好好读书，房价问题将来会解决的，社会是在进步的。所以说，在座的很多也是房奴，赚来的工资都要付按揭，所以我认为，房价高，确实是影响我们的生活质量。第二，房价高导致产业空心化，降低了老百姓创业激情，导致资源向房地产市场集中。浙江经济比较发达的地区，很有实力的企业都在搞房地产开发，资金稍微弱一点就参与炒房、炒地，企业家对制造业的投资是越来越没兴趣。很多大型国有企业都在制造地王，这次军海集团在南京拿了将近两百亿的地在江边闲置了三年；格力、美的都在做房地产；我想将来三一重工也不做重工了，就去做房地产。这样的话房价会涨呀，不会涨的，国家领导人非常清新的看到不能涨要稳，另外也不能跌，跌下去7.5也保不了。所以我认为稳是很重要的。第三，社会矛盾也激化，特别是农民征地，土地矛盾会越来越尖锐。房地产调控应该说限购是不会退出的，我认为是不会退，但也不会让它涨，现在就是温和上涨成为主流。

　　我们房产公司应对策略，我认为目前就是要降负债，把负债给降下来。过去几个月当中我们战略研究部，研究了二十家上市公司的负债率都在80%到90%之间，我们宁波也有几家上市公司负债也很高，销售假如不上去的话真的是很困难，现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线，假如说现金流不进来的话，你今天坐在这里开会是战战兢兢的，这是卧薪尝胆，是很害怕的。还有一个就不要盲目拿地，根据过去几年的经验，盲目拿地、拿错地前功尽弃，拿对地应该是事半功倍。借着标准化运营体系，高速周转。中午我和苗会长吃饭的时候也聊到，所有房地产开发企业分析一定要准，就是要快速周转。在座很多企业，从拿地到开盘实现九个月，有很多企业可能是一年、一年半，我认为这是最要命的，你现在拿地市场很好，等你开盘的时候可能市场是急转直下、峰回路转。还有我们一定要用心把产品做好，把服务做好，今年荣安地产一定要把荣安物业抓上去，应该说通过前几年的努力荣安物业也是做得很好，荣安和院物业主任办公室里锦旗已经挂不过了，做得很好。我们还要集中精力把力量放在科学管理上，在老百姓心目中树立一个好的口碑，只有这样才可以在未来的市场中占有一席之地。

　　同志们，宁海自古以来就是人杰地灵、是块风水宝地，是宁波的水缸，我有很多朋友烧开水的时候都是用自来水烧，他说现在宁波的自来水都是从宁海引过来的，都是很好的。宁海经济实力强，产业基础非常浓厚，是中国模具之城。宁海办事效率非常好，投资环境也非常好，基础设施也非常好，这些充分发挥宁海政府为企业高速运转理念而着想。特别是现在宁海县各级政府空前的团结，上下齐心协力，共谋宁海 大发展。宁海作为宁波副中心城市，城市化建设应该说还有很大的发展空间，宁海我非常喜欢，宁海吃的海鲜都是宁波最新鲜的，空气质量非常好，山清水秀，真的是是人类理想的居住地，我也相信宁海有可能成为宁波市民第二套房的居住地。当时我们荣安选择宁海开发，也是看中这块宝地，这里城区道路宽敞干净，功能区科学规划，酒店、商务中心布局合理、医院、学校一应俱全，民营经济发达，在宁海无论是开发住宅还是商业都有很大的发展前景，宁海这样的五星级酒店也很多，这个五星级酒店卫生间、房间、走廊、餐厅都做得非常出色。我们相信，宁海将是荣安人做事业的热土，我刚才讲了，荣安在很多地方都有项目开发，回过头来转了一圈看了以后，宁海的投资环境相比较才知道宁海的投资环境的确非常好，政府对企业支持力度也非常大，宁海应该说是荣安地产的福地，也相信是在座各位企业家、在座各位房产公司开发的乐土。谢谢大家！