张宏伟：“城镇化”带来的房地产市场机会
张宏伟
同策咨询研究部总监
“十八大”报告中提出进行经济结构转型与产业转型与升级，发展生态循环经济。与此同时，中央经济工作会议指出，“新型城镇化”的过程中，要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
那么，“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面有哪些影响？新型城镇化提出给接下来的房地产市场带来什么机遇与挑战？过去的城镇化背景下，房地产发展存在哪些问题必须要改进？如何在“新型城镇化”过程避免这些问题？
从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场，这些市场的持续开发将助推房地产市场基本面持续回升与回暖。
“新型城镇化”的推进与房地产市场基本面持续回升与回暖对于房企来讲，带来什么机遇与挑战？哪些城市或区域值得我们去关注？同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为：
首先，已经规划的或即将规划出台的新城、新区、城市副中心等将引来新一轮的市场发展机会。“新型城镇化”是这些规划落地到房地产市场开发、销售的助推力，伴随着户籍制度改革与城镇化进程，这些新城、新区、城市副中心等将在未来几年内由规划逐步建成雏形、成熟。
其次，对于房企布局的区域与城市结构来讲，由于房价与城市化进程发展梯度关系，二三线城市将成为其布局和深耕的区域，一线城市只能以点状布局，寻求市场发展机会。
第三、新型城镇化道路的提出，要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。那么，对于房企或市场来讲，绿色低碳地产或产品将会受到市场的关注，拥有这些技术的房企或将在未来几年获得新的发展机会。
但是，中国“城镇化”进程的大势导致一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量市场供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，这虽然与温州炒房团没有太多关联，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“新型城镇化”的过程中，应该注意人口与产业导入的节奏，首先，城市土地扩张要与农业人口转移相结合，不能单一地扩张城市、大搞建设，大城市要与中小城市及城镇协调发展。其次，城镇化要与产业转移相结合，实现产业在城乡间、地区间合理布局。伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级，“新型城镇化”在轨道交通、生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会，这从投资结构上与“新型城镇化”的基调相吻合，一定程度上一方面可以避免“被城镇化”与“空城”的问题，同时，又要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。第三、“配套”先行必不可少，这也是避免“空城”一个新城人口导入的必要条件之一。
