双节当日，泰禾地产和正荣集团在上海青浦高溢价拿地，加上1月份融信联合绿地于华漕镇新增20.4万方商业用地，闽系房企加速在沪扩张步伐再度 引起业内热议。事实上，除了上海之外，闽系房企全国范围内的高成本拿地也不断涌现，其背后带来的高负债以及未来市场的不可预测将导致风险问题。

  拿地金额超销售收入，高速扩张或导致资金链紧绷

  近两年来，诸如旭辉、阳光城、泰禾、融信、正荣等起家于福建的房企，纷纷大刀阔斧地进行全国化布局，凭借积极扩张的高周转策略，在销售业绩方面 也取得了质的飞跃，过去的2013年更是这些企业业绩爆发的一年。然而，对于迅猛增长的业绩，企业土地投入增幅更大，部分企业拿地金额甚至超出销售额。根 据CRIC研究中心监测数据显示，上述五家闽系房企在拿地方面均较为激进，旭辉、阳光城、泰禾和融信四家闽系房企销售拿地金额比均大幅低于TOP10房企 3.24的均值，特别是泰禾与融信两家后起之秀，其2013年拿地投入金额远超当年的销售业绩。以融信地产为例，2013年以来拿地金额超过240亿元， 而融信目前仅10个在售项目，其2013年的销售金额约为120亿元，只够拿地金额的一半。而闽系房企扩张步子迈的太大，一旦经营管理能力跟不上，或者融 资遇到阻碍，很容易导致企业资金链紧张甚至断裂险。

  高成本拿地致高负债，高速扩展下企业收益率普遍偏低

  去年至今，闽系企业在高速扩展中的高成本、高溢价土地数量不少，这再一次反映了企业激进的扩张态度。企业高成本拿地的同时，意味着企业需要靠不断的融资来补充资金维持流转，特别是对于销售额低于拿地成本的泰禾、融信等企业来说更是如此。

  相对融资途径较窄的融信和正荣来说，上市企业旭辉、阳光城和泰禾除了能够依靠银行贷款，还可以发行票据、股债等方式实现“左手融资、右手拿地” 的扩张。根据CRIC研究中心监测到的旭辉融资数据，2013年旭辉以银行贷款、发行票据以及配股的方式进行了4次融资，成功导入了约合37亿元的现金 流。即便如此，高速扩张下闽系企业的高负债问题依然显现无疑。上市企业中，阳光城和泰禾2013年三季度末的净负债率分别高达158%和245%，大大超 出行业平均水平，而旭辉2013年上半年的净负债率也已超出60%的安全值，达到67%。尽管眼下高速扩张使得诸如阳光城、泰禾这样的企业业绩实现成倍增 长，但高负债情况下企业融资难度加大，资金链一再收紧，增加了企业未来的运营难度，一旦运营不利极易遭遇较大损失甚至破产。

  对今明两年市场不能过分乐观，政策调整或引较大风险

  对于高周转模式下的这几家闽系企业来说，去年火热的房地产市场无疑增加了他们的业绩期望值，然而国家对原本旺热的一二线市场调控并没有减弱，甚 至有逐渐加强的趋势，并不能过分乐观。首先，一线城市限购政策在去年年底逐渐出台，无论是“沪七条”还是“深八条”都对二套房首付和限购提出了更高的门 槛。同时，中央在货币供应方面也一再从紧，去年下半年开始各家银行闹钱荒使得诸多一二线城市的银行进一步上调了住房贷款利率，政策惯性、信贷结构调整都将 使房地产市场2014年全年都在资金紧张的状态下运行。此外，去年北京、上海等一线城市过热的土地市场透支了市场未来两三年的增量，市场风险在土地价格不 断推高下积聚。

  综合以上考虑，无论是政策、货币还是市场面所带来的风险，以旭辉、阳光城、泰禾、融信和正荣为代表，通过坚持高周转在重点一二线城市快速扩张的闽系企业都将受到较大的考验。