主持人：感谢张总非常幽默的，具有国际范儿的主持，感谢我们的嘉宾精彩对话，接下来我们进入本次论坛最后一场主题峰会，创新与重塑中国写字楼价值之核

　　主持人：朱震山  趋势传媒董事长

　　嘉宾：贾耀勇  明发集团副总裁 

　　王  珂  誉翔安合伙人

　　王  斌  21世纪上古经纪总经理

　　董  明  融科智地营销总监

　　王启富  富鼎和基金总裁

　　赵秀池  首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任 

　　主持人：我想这两年中国的房地产住宅市场受宏观政策的影响确实渡过了两年非常煎熬的时间，这两年写字楼市场异军突起，面对这种机遇，我们如何满足写字楼的价值，我们就针对这个主题进行探讨。

　　赵秀池：一个好的地标性的建筑可以创造就业，可以提供基础设施水平，这三个价值如果可以统一起来就是最有价值的，和刚才的产业地产大同小异，还是那几个因素，一个是区位，一个是配套，一个是服务。现在选择亦庄的话，文化产业的支持，需求也是有的，对于业主和用户来讲是间接需求，如果按照马克思的三个层次，生存的需求可以不涵盖，但是发展和享受的需求涵盖了，我要看戏，看一个节目，因为发展需求，我品牌是一个职业，社区需求也在里面。而且区域有后发优势，本身是南城，总结了案例，用了几个顺口溜表示一下，应该是天桥演义有传统，中外友人皆称颂……。

　　主持人：下面我们有请明发集团副总裁贾耀勇先生谈谈您的看法。

　　贾耀勇：一开始我也很疑惑，商业地产和商务地产到底有什么分别，其实商务地产是商业地产的一部分，我们在城市地产开发的过程中提出了几个理念，在大型的商业综合体都包括了住宅、公寓、写字楼、酒店，包括超市、百货、酒店这些业态的组成，从我个人的工作实践和体验来讲，写字楼的提升对我们整个地产的开发也具有很重要的意义，而且现在我们在商业地产开发过程中意识不够深刻，或者说写字楼的价值和提升还没有发挥到应有的作用，我想从几个方面阐述个人的观点，写字楼的提升一定要注意销售以后写字楼的管理，现在我们谈到开发商，大型的企业，资金实力雄厚的企业，我们做销售的过程中，一般要做售后反租，招商是我们写字楼管理的重头戏，当时在北京做的万达广场，印象最深的是写字楼部分，王健林董事长特别要求引进一个高端的国际化的高端银行入驻，对整个写字楼的品质提升是具有重要意义的，我们也特别强调主力店招商的引进，相对来讲，写字楼的招租过程中要突出重视高端品牌的一些商铺的体验的入住，对价值的提升具有重要的意义。

　　第三个部分，写字楼商业地产的开发过程中，我们能够提供非常良好的配套，比如说我们可以提供餐饮、KTV，咖啡厅，包括影院综合性的配套服务，为商家提供非常好的配套的服务设施，尤其是目前我们讨论写字楼的发展过程中也知道，写字楼朝着郊区化发展，我们整个写字楼的价值也会大打折扣，另外对一些入住的企业员工，高端的商务人群，谢谢大家！

　　主持人：下面我们有请富鼎和基金总裁王总讲讲写字楼市场的价值。

　　王启富：我来自富鼎基金，说到写字楼的价值我觉得有四个方面，第一个在什么地方建最重要，区域你是在中国，在中国的什么地方建最重要，你看世界上最贵的十大城市写字楼的区域，在中国就占了好几个，北京、香港、除此之外基本上像俄罗斯，印度、巴西，再加上伦敦、日本，基本上可以看出你在哪一个区域很重要，第一点是经济总量要大，第二是高速的成长期，写字楼顾名思义就是在里面写字的楼，成交、交易、管理和服务，你在经济总量足够大，而且处在成长期，平稳期就相应的需求少一些，很明显，四大经济体就占了很大的比重，具体到中国说，你肯定是在中心的城市，发达的城市，他的辐射半径足够大，服务的经济区域也足够大，这个区域优势显得最重要，基本上也是经济发展到一定的水平，达到人均7000美金以上，第三产业，服务业的高速增长，对写字楼的需求特别大。在这个区域显著的前提下，在这个城市什么样的位置，就非常重要了，一定要在城市的核心地段做写字楼，才有比较大的需求，我觉得写字楼第一是区域，随之而来的是时间，所谓的天时地利，这是第一重要的

　　第二个因素，看写字楼的建设和运营，建设的好，品质好，管理好，包括满足使用者最新的需求，人们对环保，各种环境的需求，总而言之，你要建设运营好，这是第二点。

　　第三个方面，要配套的好，周边包括餐饮、交通、会客都比较方便，有利于写字楼的价值和提升。

　　第四点就是金融的支持、创新非常重要，大家都知道企业的生命期，变化都很大，写字楼在成熟的市场都是要租的，一个企业能存活十年就是百里挑一，而且行业的转化，对写字楼的变化非常大，成熟的市场写字楼都是租的，而且只有是总体的运营，总体的考虑，写字楼才可以好，如果整体的持有，背后的支持，金融的创新对写字楼的价值的提升就特别重要，对商业地产是很大的障碍，必须要有新的金融支持，包括基金。

　　主持人：誉翔安合伙人王珂王总和上古经纪的王斌王总你们也谈一下。

　　王斌：创造价值谈不上，我们主要是创造价格，把东西卖的很贵，可能没有给社会留下太多的价值感，但是可能创造了不少的GDP，刚才我和王还说，我们代理的项目财富中心基本上卖完了，这个应该是我认为北京今年商务办公物业的销售冠军，除了SOHO，我想不创造价值是开玩笑的，我个人认为其实在目前来看，我想有几个方面，第一个方面，十八大开完了，我们都在谈新的政策是什么，作为一个写字楼来讲，是一个产业的载体，所以我觉得一个写字楼，他的定位，商业和写字楼背后的力量不应该称之为开发商，应该是一个综合的利用很多很多的社会资源的这样的一个背景的实力企业，而不应该向我们传统房地产开发一样，利用一些启动资金去推倒这样的过程，我觉得这样写字楼的开发以后会越来越少，而需要的是利用更多的产业资源的力量做这个事情。

　　目前我们在石景山区做的融科创意中心，是这个月16日开盘，月初进场，开盘当天成交2.7亿，作为写字楼我们首先要定位产业方向是什么，未来在中国一段时间，文化创意产业是这次十八大重点强调的，另外就是在原来的泛IT板块里面，TMT是非常突出的，包括华谊兄弟，他们都采取了新的盈利模式，他们不是在生产产品，但是他们是在生产服务，他们建立在目前新的IT的技能之上做所有的事情，包括娱乐很多的东西，融科创意中心两栋楼其中一栋卖给了搜狐网游，我们会大量的向一些以游戏、IT，TMT产业倾斜，这样的话我们就达到了很好的效果。

　　第二个，我们说光耀东方，他们的酒店原来是十年前的装修，所以说现在老板就想要不要拆掉，另外这个东西作为写字楼卖怎么卖，因为配套都是酒店配套，所以我们在分析这个项目价值的时候，我们代理公司有一点推波助澜，我不能起到决定性的作用，我们最后提炼的价值点，就是钓鱼台周围的行政部门，中国行政会客的需求是很强烈的，包括我们十八大期间我们卖的效果是最好的，就是因为有这样一些很潜在的需求，我们去发现这样的需求。融科是世界500强，很多企业觉得要和融科对位，包括联想集团背后有很丰富的产业链，不是典型的开发商，它是做实业的，有投资、控股等等企业，对于这样的企业我们深入分析，最后得出非常大的优势，指战员可以对世界500强和中国500强对话的，而这些企业更加希望和他们合作，这是我想说的第三点，我们结合开发商的实力。

　　王珂：一年前北京政府颁布了一个北京精神，满大街的广告，创新、厚德、包容、爱国，看网上微博，公众评价的北京精神增加了一个词，办证。其实办证最体现北京精神的一个描述，我们说办证这个事挺好玩的，当做一个笑话说，但是往下看，我们拿北京说事，北京做写字楼，包括各个城市的写字楼交易平台，本质和办证没有什么区别，都是为了再一个很复杂的信息领域降低成本，降低企业和企业之间的交易成本，降低商家和商家，降低企业和用户之间的交易成本，就生长出写字楼这个东西，在三四线城市，可能交易成本管理半径很小，可能不需要写字楼，只需要企业中心就可以了，所以说在一线城市信息量太大了及所以必须需要有效的降低交易成本的这样的载体，所以写字楼包括大型商业就会出现。

　　第二个是大中的民间投资者，他们的参与，还有一种是最终的用户，因为买的不用，用的不买，这个特征是比较明显的，这个游戏变成了从三个人参与的游戏变成了六个人参与的游戏，将来会变成什么样，我觉得将来基金也好，大中投资者也好，基本的买家也好，这三个会合并成一个，他们会合并成机构投资者，伴随着金融市场越来越发达，伴随着这些人往前走，他们会合并成一个整体，叫投资机构，这个我们能够很清晰的看到这个趋势的，这个趋势衍生出来的就是现在我们推崇的包括RITES，将来可能和机构投资者合并，现在三个对象的游戏变成了六个对象的游戏，最后会变成一个四个人玩的游戏，在这个过程中大家安排好六方面四平衡的问题，注意好各方面均衡的问题。

　　主持人：谢谢大家！

　　(第四场论坛结束)

　　主持人：下面我们进行颁奖盛典环节，有请全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝先生上台致辞。

　　杨乐渝：尊敬的各位来宾大家晚上好，非常高兴房讯网刘凯总裁的邀请参加今天的会议，请允许我代表全经联对会议的召开表示热烈的祝贺。今天是中国写字楼的节日，是一个思想激烈的专业论坛，是一个充满友谊与合作的大会，我与刘凯先生与中国写字楼论坛结缘已经也八年的时间，几乎每年都来参加这个盛会，可以说见证了写字楼论坛的成长，也见证了房讯网的发展，一年比一年更好，一年比一年更有成果，这样的论坛正是我们时代和行业稀缺的论坛，发展商和行业就是需要这样的专业媒体，需要这样的交流平台，业界需要听到更专业的声音和专业的判断。我衷心的祝愿房讯网事业不断发展，一种新的祝愿中国写字楼论坛成为中国写字楼市场最专业的论坛，房讯网是全经联的战略合作伙伴，刘凯先生也是全经联写字楼委员会的副主任，也正在制定全经联写字楼的价值标准，我们都把推动行业的转型和创新作为自己的使命，要有共同的文化认同，  珍惜行业的荣誉和未来，这些是我们走到一起的基因，未来和房讯网一道相互学习，共同成长，为行业的发展转型创新作出贡献，今天晚上中国写字楼论坛表彰一批为写字楼的发展作出贡献的企业、项目和个人，我代表全经联对今晚获奖的企业、项目和个人表示热烈的祝贺，谢谢你们为中国写字楼的发展作出的贡献，最后祝各位来宾身体健康，万事如意。