每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　上半年传闻顶层豪宅能卖到20万元/平方米的招商地产[微博]伍兹公寓，在今年9月12日开盘后，却一直处于“有价无市”的尴尬。

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　　今年9月中旬，招商地产位于蛇口的伍兹公寓开盘销售，共推出159套主力四房大户型单位，每平方米价格在6万元~8万元。深圳市规划和国土委员会网站统计显示，截至12月18日，伍兹公寓仅销售了41套，整体去化率不足三成。

　　伍兹公寓是今年深圳市场屈指可数的高端豪宅产品之一。市场分析人士指出，超出同类型产品的售价以及产品市场定位，再加上楼市调控政策的限制，伍兹公寓销售遇冷在意料之中。

　　伍兹公寓“高开低卖”

　　楼市刚需之年，开发商纷纷调整产品策略，适销对路的刚需产品赢得市场青睐，相比之下，豪宅产品则销售冷清。

　　伍兹公寓是招商地产今年在深圳推出的唯一高层豪宅，地处蛇口海上世界片区，在业界有着“深圳汤臣一品”的称号。伍兹公寓占地面积1.13万平方米，总建筑面积约4.72万平方米，整个项目由3栋28层高的住宅楼组成，主推175平方米精装四房大户，房源共159套。

　　资料显示，伍兹公寓是海上世界片区的组成部分之一，后者是招商局集团投资600亿元重金打造的一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的国际滨海休闲片区。

　　从2011年开始，伍兹公寓便进入市场推广和蓄客期。由于地理位置优越，该盘遭遇业界热炒，拥有顶层花园和天际游泳池的516平方米顶层单位甚至传出售价将达20万元/平方米。

　　今年9月12日，伍兹公寓获得预售证。然而，与此前的高调推广相比，招商地产并没有举行开盘仪式，而是选择低调发售，主力户型的报价约6万元/平方米。

　　深圳乐居网站资料显示，目前伍兹公寓最低销售单价为4.8万元/平方米，最高为7.4万元/平方米，均价在6万元/平方米左右。显然，这个价格比原先热炒的价格低了不少。对此，今鹰地产营销总经理林晓华分析认为，招商地产可能采取的是 “高开低卖”的营销策略，以高价来拔高产品的定位，让购房者心理上占了便宜。

　　尽管如此，伍兹公寓的售价仍刷新了深圳今年中心城区高层产品的单价纪录。今年上半年，华侨城推出的纯水岸14期和15期高层产品，目前销售均价仅在5万元/平方米左右。该片区豪宅产品中，目前仅有南山紫园销售均价超过伍兹公寓。

　　高端项目经验欠缺

　　在楼市的持续调控下，豪宅市场遇困，被定位为天价豪宅的伍兹公寓成交情况也不尽如人意。

　　深圳市规划和国土委网站显示，伍兹公寓自9月份开盘发售以来，截至12月18日仅销售41套，不足159套房源的三分之一。

　　据了解，伍兹公寓此前的造势受到市场各方关注，招商地产被监管部门约谈，最终不得不低调开盘。原本打算销售的3套顶层大户型也没有出现在预售之列，转为招商地产持有。

　　《每日经济新闻》记者致电深圳招商地产营销总经理助理江灏试图采访有关销售的问题，但对方称不方便透露伍兹公寓具体的销售情况。

　　林晓华认为，伍兹公寓是招商地产推出的个别高端楼盘，起到一个数字标杆的作用。“就像请一个明星代言人一样，借用高价拔高整体产品的定位。”

　　世联地产[微博]市场研究部分析员曹取认为，伍兹公寓主打蛇口和前海楼盘概念，与其他同类型产品的市场定位和目标客户群一样，没有太多偏差。但相较而言，伍兹公寓装修设计比较前卫，或许深圳本地客户不太认可。

　　招商地产一向以开发中高端产品为主，在豪宅开发和销售方面经验并不丰富。

　　以招商地产位于深圳观澜的招商观园别墅项目为例，该项目今年8月初正式公开发售，主打产品为联排和独栋别墅，开盘最低价仅为2.1万元/平方米，目前均价为3.3万元/平方米。该项目联排别墅以三联排为主，小区内并无湖景山水资源，对于高端别墅产品强调优质资源、私密性和独享性的特征来说，招商观园的产品设计优势并不突出。

　　曹取认为，产品设计上的不足使得招商观园价格上没有太多优势。据了解，目前招商观园别墅项目销售情况也并不如人意。

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