四川中原：成都2012年11月二手住宅月报
前言：
11月，官方公布的数据显示，继上月成交量大幅下滑后，本月成交量回升明显，单月成交量达到6199套的高位，仅低于6月份水平，环比则大幅上涨47.9%。中原地产成交系统数据也显示，门店看房量和成交量均较9、10月份明显好转。价格方面，波动幅度不大，继续保持平稳。从成交数据来看，本月全市中高端样本楼盘成交均价9483元/平方米，环比微幅上涨0.2%。
置业者观望情绪减弱，成交量大幅回升
11月，成都市主城区二手住宅成交量为6199套，环比上月大幅上涨47.9%；成交面积52.48万平方米，环比大幅上涨44.2%。
本月成交量大幅回升的原因大致有如下三点：一方面，随着时间的推移，"按评估价征税"的政策效应逐步减弱，一部分因新税开征而观望的置业者走出观望，期间积累的购房需求得以释放；另一方面，"十八大"后，房地产调控的政策动向并未出现新的变化，此前因担忧政策风向的置业者开始入市；其次，新房市场主流开发商销售任务完成，降价销售动力不足，土地市场火爆行情再现，溢价不断，未来市场形势看涨，购房者心理预期改变入市积极。
二手房市场与新房市场对比，11月份新房市场表现强劲，成交量大幅上涨125.8%，创年内新高。本月二手房市场表现也较不俗，但环比涨幅显著低于新房市场，因此造成本月二手房占全市成交比重较上月减少了约10个百分点。
从各行政区成交量来看，各区成交量均较上月大幅上涨，其中金牛区环比涨幅最高，成交套数和成交面积环比上涨幅度超6成，本月套数999套，面积9.9万平米；其次为锦江区，成交套数和成交面积环比上涨幅度超5成，本月套数954套，面积8.1万平米。此外，高新区成交量依然位居首位，成交套数1253套，成交面积11.2万平米，环比上月分别大幅上涨44.4%和35.1%。
成交均价保持平稳
11月，成都主城区中高端样本楼盘成交均价为9483元/平方米，环比上月微幅上涨0.2%。价格方面的波动较小，整体走势依旧平稳。
各行政区中高端样本楼盘成交均价与上月相比变化也较小，其中高新区和锦江区成交均价较上月微幅下跌，成交均价分别为9584元/平方米、10449元/平方米，环比上月均分别下降0.1%。成华区成交均价环比上涨幅度居各行政区首位，成交均价9781元/平方米，环比上涨1.3%，武侯区、青羊区和金牛区成交均价也较上月上涨，但涨幅较小均在1%以内。
投资需求占比上涨，中大户型占比保持高位
1.置业目的和客户来源
11月，市场成交回升明显，提升投资客们购房信心，本月投资型需求占比达到4.0%，较上月上涨了2.3个百分点，但购房者自住型需求依然为主流，占比依然保持在9成以上。
客户来源方面，本地客户占比再次超过6成，较上月增加了11.4个百分点；外省客户占比则显著下降了10.5个百分点；川内二级城市客户占比也较上月下降，但幅度较小；港澳台和境外客户占比依然较低。
2.买卖物业成交结构
自"按评估价征税"出台至今，因房龄满5年物业税费相对较小，一直受到置业者的青睐。本月，房龄满5年以上物业占比依然保持在5成以上，较上月则增加了1.8个百分点。
从成交面积区间来看，因改善型客户逐步入市，中大户型占比保持在较高水平，本月90平米以上物业占比达到63.0%，为近4个月以来最高水平；60-90平米的中小户型依然受到大多数置业者的青睐，占比为29.0%，为各面积区间段最高水平；本月60平米以下的小户型占比较上月小幅下降了2.1个百分点，占比为8.0%。
租赁市场需求有所下滑
中原地产成交数据显示，临近年底租赁市场需求有所下滑，11月份租赁市场成交较上月下降了约10%。
价格方面，整体来看租赁成交价格保持平稳。分物业来看，本月套一物业租赁价格较上月有所上涨，套二和套三物业租赁价格有所下降，套四物业因市场需求较少，受成交结构影响租赁成交价格波动幅度较大。
客户来源方面，本地客户占比保持平稳，川内二级城市占比较上月上涨了4.0个百分点，外省、港澳台和境外客户占比较上月下降，但幅度较小均在2%以内。
后市预测
市场成交保持温热的可能性较大
11月份，官方公布的数据显示，本月成交量达到6199套的高位，全年来看仅次于6月份的8614套水平，环比上月则大幅上涨47.9%。中原地产成交数据也显示，11月份门店看房量和成交量相较9、10月份已明显好转。因"按评估价征税"实施后观望的置业需求，随着政策效应的减弱以及市场预期的转变得以释放，是造成成交量大幅上涨的主要原因。
购房者心理预期转变，11月份成交量已明显回升。"十八大"后房地产调控政策并未出现新的变化，而新房市场房价上涨预期加强，或将进一步促进置业者入市的积极性，12月份市场或继续保持温热的可能性较大。
租赁市场方面，临近年底租赁需求有所下滑，但总是来说11月份还是较为平稳。12月份以及春节前的1月份，即在春节后的换租或续租旺季到来之前，预计租赁需求或将进一步萎缩。
