新浪乐居讯(编辑 陈海琼)2012年11月，上海二手房市场现“暖冬”行情，二手房指数环比和同比“双涨”，新兴城区涨幅扩大，在政策明朗趋势下，观望客中相当一部分改变预期，市中心大量改善型买家入市。租赁市场涨幅整体回落，高端稍有回升。上海房屋租赁指数办公室认为，11月租赁市场进入传统淡季，成交量呈小幅下滑的态势，并出现了久违的可议价现象。

　　“暖冬”行情显现  价格延续弱势

　　2012年11月，上海二手房指数为2595点，较10月上涨4点，环比上涨0.15%，涨幅相比10月扩大0.03个百分点；同比上涨0.13%，出现了久违的环比和同比“双涨”现象。指数连续6个月微弱上扬，价格未现转势迹象。上海二手房指数办公室认为这种微弱的价格上涨，尚不能支撑楼市的整体回暖。

　　在指数系统监测的所有板块中，全市130个板块中，62%上涨，16%下跌，22%走平。上海二手房指数办公室认为，11月二手房市场价稳量升，逼近2万套的成交量，为近几年月度成交的高量，也创下年内新高，“翘尾”行情显现。在板块特征方面，价格持平板块增多。在成交结构方面，内环内及外郊环轨交周边中高端房成交量小幅上升。

　　党的十八大后政策稳定趋向明朗，使得刚性和改善型需求出现集中释放，11月二手房市场呈现价稳量升的走势。

　　11月15日起，上海住房公积金政策微调，非合作银行房贷也可进行提取，支持以自住和改善为目的的住房消费。23日，上海税务局公布认定约5万套住房需要缴纳房产税，主要集中在非市中心城区。而月内财政部部长谢旭人发表文章谈房产税，被认为是扩大房产税试点的官方暗示。后期楼市调控新方向的预期加大。

　　市区涨幅缩小 改善型买家大量入市

　　市区二手房指数整体上涨0.11%，涨幅相比上月缩小0.03个百分点。市区内涨跌互现，震荡加剧，幅度拉大。如徐汇上涨0.28%，静安上涨0.17%，而浦东陆家嘴下跌达0.37%，闸北下跌0.10%。

　　中心城区涨幅较高的有徐汇上海体育馆、静安静安寺、长宁古北板块。涨幅最高的徐汇区成交主要集中在徐家汇、上海体育馆附近，改善客居多，大户型占比较大，拉动区域均价上扬，部分涨幅达到1.5%以上。而领跌的陆家嘴目前挂牌多为品质不高的老工房和价格较高的豪宅，成交冷清，受一些豪宅受投资客抛盘影响，出现0.5%-1%的跌幅，拉动整体价格下滑。在政策明朗趋势下，观望客中相当一部分改变预期，选择在年末行情稳定前入市，这也是中心城区成交量上升的原因之一。挂牌价出现1%-3%的微涨，从议价空间等指标来看，目前市场与六七月较为类似。

　　在市中心一手房推盘不多的情况下，同板块内环境、教育等资源共享的二手房，开始吸引大量改善型买家入市，并成为市中心成交主力。相当部分客户目标为同小区二、三房及以上，由于所要置换出的小户及中户型业主迫切，提高了改善客连环交易的成功率。

　　此外一些前期成交较热的板块缺乏优质房源，临近年末业主封盘不卖，造成了成交冷清。如静安江宁路、虹口临平路、普陀长寿路等。

　　新兴城区领涨全市

　　11月，新兴城区整体上涨0.22%，涨幅相比10月扩大0.08个百分点。其中涨幅较高的有松江莘闵、浦东外高桥、闵行浦江、嘉定丰庄，分别上涨0.51%、0.50%、0.43%、0.42%。

　　新兴城区作为刚需及改善客重点关注的置业区域，在前期大量需求入市后，如今优质房源数量大大减少，业主“跳价”成为常态，但幅度在合理范围之内，多为3%-5%，因此一些置业较迫切的购房者也愿意买单。

　　嘉定、松江近市区部分的一些满5年次新房因为税费低，业主挂牌价相对要高，总价150万元以内的房源往往在挂牌一周内即可成交。虽然新兴城区价格有所上涨，但成交量仍有增加，靠近轨交的改善型住房更是受到买家青睐。新兴城区的偏远板块受客源“跳水”、而业主不愿降价出售的影响，价格起伏不大，如浦东航头、青浦重固11月持平。

　　非新兴城区11月整体上涨0.05%，整体涨幅与10月接近持平。同区域涨跌互现的现象较多，如崇明的堡镇上涨0.34%，长兴岛下跌0.33%；金山的亭林上涨0.41%，枫泾下跌0.37%；浦东的曹路上涨0.27%，临港新城下跌0.39%。