租赁市场涨幅整体回落  仅高端回升

2012年11月上海房屋租金涨跌示意图

　　租赁市场连续第四个月整体出现涨幅回落，涨幅为今年除1月以来的最低。但11月高端市场却是唯一涨幅扩大的分市场，涨幅均较10月有明显上升。2012年11月，上海房屋租赁指数为1366点，较10月上升3点，环比上涨0.20%，涨幅比10月缩小0.07个百分点。

　　高端市场中市中心区域租赁需求回升，导致老西门、静安寺、古北板块租金上涨。其中高端一室租赁受到国外及港澳台地区散客青睐，涨幅居前。一些合约到期客、换租客及新增租客使得租赁需求小幅上升，拉动中心城区高端租赁行情。

　　但年末前这轮行情是部分散客为了避免与企业租房相碰撞所推动。另外，新华路、新天地板块上涨0.15%，石门二路板块上涨0.13%。而非市中心区的虹口北外滩、闵行金虹桥板块则出现了下跌，其原因是这些板块房源多为中大户型，客源受到季节影响而减少。

　　中低端市场租金涨幅继续回落

　　2012年11月，上海中、低端市场租金环比分别上涨0.21%、0.25%，涨幅继续回落。所监测的11个区全部上涨。

　　临近年底，中端租赁需求开始减少，而市场中转售为租也开始增加，尤其是大户型，尽管位置、装修俱佳，都乏人问津。如杨浦五角场、浦东金桥板块分别上涨0.13%、0.11%，涨幅较10月回落一半以上。另外，一些受“非沪籍单身不得购房”限制的年轻白领，顾虑未来房租还将上涨，选择提前结婚置业而退出租赁市场。一些板块涨幅接近零，如浦东上南、徐汇龙华、黄浦打浦桥板块分别上涨0.06%、0.04%、0.02%。

　　低端市场涨幅较10月有明显回落，其中多是换租客拉长交易周期而拉低了租金涨幅。换租客最大特点是从容地寻找合适的房源，局部板块出现了租金议价现象。如虹口提篮桥、闸北芷江、徐汇龙华板块租金涨幅较10月均出现了七成以上的回落。

　　中心城区低端板块涨幅最高，如浦东陆家嘴、黄浦打浦桥、徐汇徐家汇板块分别上涨0.45%、0.44%、0.36%。而一些“轨交半小时”可达市中心的板块涨幅也较高，如宝山大华、浦东花木、虹口凉城、闸北大宁板块分别上涨0.40%、0.33%、0.31%、0.29%。低端市场租金仍然长期看涨，尤其是学区房兼轨交覆盖的房源和市中心房源。

　　上海房屋租赁指数办公室认为，到年底前，租赁市场的退租、换租现象将更加频繁，大量普通房源将陆续进入租赁市场，受此影响，租金会出现些许波动。11月租赁市场进入传统淡季，成交量呈小幅下滑的态势，并出现了久违的可议价现象。不少房东为降低年末租约到期而空置的成本，加入租赁市场挂牌揽客，受此影响可供租赁房源增加了两成以上，房租顺势回落。

　　目前上海市场中外省市及外籍租客占到租赁市场需求八成。随着季节变化，租房客群也发生着变化：一般从农历正月十五到5月份，外地来沪工作的租户比较多；从6月开始到9月，应届毕业生租房和学生家长租学区房的比较多；而到年底，租赁市场议价相对容易，换租比例开始增大。

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