广州首试 白云新城卖地固定地价竞建保障房
新浪乐居讯(编辑 张佩薇 实习生 黄晓明)近日，广州市国土房管局挂出白云新城宅地出让公告，该宗宅地位于萧岗地铁口南侧，宗地面积113813平方米，建筑面积114951平方米，折后楼面价9995元/平，容积率1.01意味着地块仅允许建设6层以下的小高层，或将造高档低密度住宅产品。
值得一提的是，本次卖地方式新颖，宅地地价已固定为11.39亿，并设最低门槛，即竞得者必须提供中心六区中的原自有土地5万平进行保障房建设，同意该条件才能参与竞拍。进入竞价后，将竞保障性住房建设用地面积，竞价阶梯为5000平方米，最终以报出另行在广州市中心六区提供保障性住房建设用地的用地面积最大者为竞得人，且所提供建设用地同样必须为竞得人自有土地。
保障房需在2013年12月前开工，2015年12月前竣工。竞得人须按照《广州市保障性住房工程建设技术指引》(穗住保〔2011〕49号)和《广州市住房保障房交楼标准》要求进行建设，项目建设过程中的主要材料设备品牌的选用应符合市住房保障办关于材料品牌管理的相关规定，建成保障性住房后，按物价部门核定价格向保障性住房销售对象进行销售。
地块出让要求在签订出让合同后30天内缴纳50%土地出让金，出让金在合同签订之日起1年内缴清，在缴清首期出让金后2个月将交付土地，规定在交地后三个月内开工，并在2015年12月前竣工。
本次竞拍在2012年12月27日15时广州市房地产交易登记中心进行。
据乐居编辑了解，定房价竞配建保障房，在广州土地市场上实属首例。
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，本次拍地创造了多个第一，首先第一个“第一”是不竞价，首次固定地块的地价，而第二个“第一”，则是第一次要求开发商不在原来的竞得的土地上建设保障房；第三个“第一”，则是要求开发商在中心六区建设保障房，这就意味着要求保障房地块质量好，配套比较完善。第四个“第一”是要求企业用原来自有的土地建设保障房。
早在2010年，白云新城就已经历过一场疯狂，三块宅地竞拍引来保利、中海、城建、路劲等多房企竞逐，三块宅地价格分别被推至19632元/平、20605元/平和19632元/平，刷新广州地价记录。今年，白云新城土地市场平淡多时，而楼市却热闹非常，当年的保利。中海两个项目正准备入市。中海云麓公馆、保利云熹两盘业内估价均超4万/平。
那么，本次白云新城再卖地，固定地价只竞配建保障房，是否能拦截高价地王出现？
黎文江认为，虽然限定地价，表面上楼面地价没可能高于白云新城的既有地王，但实际上，由于要求在中心六区这样的自有优质地块上建设保障房，计上保障房用地的地价、建设成本等，实物加现金，算起来价格绝对不低。“甚至比地王的2万楼面地价还要高，但是目前无法估量，主要看开发商拿什么地块出来建保障房。”
新方法卖地，满堂红研究部高级主任肖文晓认为这样做的最大作用，是把保障房任务通过这种方法让开发商承担，在一定程度上缓解政府压力。“近年来宏观经济和楼市不太景气，地方政府财政紧张，无足够资金完成保障房建设任务。”同时开发商作为企业，比政府自己建保障房效率更高。且开发商在中心六区有宅地，在一定程度上可以避免政府重新拿地带来的成本。这种方式给开发商有一个硬性的指标——至少有5万平保障房宅地。如果由政府在中心六区建保障房，可能会带来与城市规划定位的冲突和不协调。
肖文晓分析，如此方式拍地，对开发商有利有弊。“这对于开发商来说是一个更灵活的变通。开发商可以利用自己在中心六区早前拍来的较低价的土地用来建保障房，同时又可以较低价获得白云新城这块地。如果要求在白云新城这块地上建保障房，可能降低了项目的档次，与开发商高端住宅的定位有冲突。开发商会处于两难抉择，建高端住宅也不行。”但他同时提醒开发商，虽然地价已定，不会超过地王，但也小心得不偿失。“我觉得发商竞拍积极性不会太高。首先开发商需要在中心六区有土地储备，而且是早期低价收购的，这样拍地才划算。如果开发商没囤地，那就需要额外再拍地建保障房，而且现在中心六区地价不低，可能得不偿失。”
保障房竞配建试水一年半 启动模式地块仅一宗
广州从2011年开始试水“限地价、竞配建”的拍地方式，至今已有一年半。这种方法设定保密底价，当开发商举牌价超过底价后，就开始转入“竞配建”保障房或拆迁安置房套数，以配建套数多少定拿地方。
在2012年3月，荔湾区高尔夫球场AF030448地块拉开广州土地“限地价、竞配建”的序幕，该宗地出让底价7.835亿元，楼面地价为4379元/平方米，要求“竞得人须配建30000平方米的保障性住房”，在扣除保障房面积后，起拍楼面地价将达到5261元/平方米。地块当时虽吸引了越秀城建和保利两家报价，但最终在现场未见一次举牌，场面冷清，以保利以报价夺得告终。
而今年11月，广州市国土房管局下发《关于规范国有土地使用权出让工作的意见(征求意见稿)》征求市民意见，《意见》首次正式提出商业地块可采取“限地价，竞社会公共停车位方式”出让，即开发商举牌超过保密底价后，将转为竞拍配建车位多寡定“东家”；首次规定商品住宅地块中，采用“限地价、竞配建”建成的拆迁安置房和限价房等保障性住房，房价最高限价为土地起始价145%。
限地价，竞配建，虽然可防止拍出新地王。但调控下土地市场受冷，至今只有天河区坚红化工厂地块成功启动了该模式，配建130套公共租赁房。
定房价卖地非首例 北京深圳去年已在摸索
实际上，定地价拍地并非全国首例，但其他地方的具体落地方式通常为定地价，竞房价。以最低房价定竞得者。
早在去年，北京便尝试过“限地价、竞房价”的挂牌交易方式，即在确定地价情况下，以“价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。
以此方法，北京去年出让在市门头沟区面积约19万平方米，总建筑规模约38万平方米的土地，其中商品住房面积约28万平方米，是近年来北京市西部地区推出的最大规模的居住用地。22.2285亿，房屋销售最高减价为13600元/平，竞买人需按不少于50元/平向下报承诺房屋销售价格。
另外，在去年深圳也有两安居房用地以“定地价，竞房价”方式出让，这两宗地竞买人须通过填写报价单的方式，进行一次报价；竞买人的报价不得高于房价挂牌起始价。最终，富通房地产集团有限公司和深圳中海地产有限公司分别以6467元/平方米(含装修)和7900元/平方米(含装修)的最低价格竞得福永和南湾两块土地，这两块未来的安居型商品房销售均价也即为6467元/平方米和7900元/平方米，其中福永安居房房价大概为附近商品房房价的一半。
相关报道：
广州宅地出让或将限地价 最高为起始价的145% 2012-11-20 08:14:04
万博商务区规划地下空间171万平 地面增1.7公顷宅地 2012-11-16 13:41:39
中新知识城五宗宅地再度出让 2012-11-15 08:35:59
萝岗五宗宅地二次出让 66万平宅地9.7亿起拍 2012-11-14 12:07:48
长实新鸿基夺香港新界两宗宅地 2012-11-08 15:01:36
