新浪乐居讯(记者 刘乾超) 截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%；到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。分析人士认为，中国养生住宅的需求量正在日益加大从2010年需求5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米。

　　对于养老地产，业界从未讨论出准确定义。那么，养老地产的真相几何？当今中国社会开发养老地产的现状如何？养老地产面临着怎样的发展和建设难题与瓶颈？养老地产未来将归于何处？世联地产业务发展部总监李亚南日前与新浪乐居记者分享了他的观点。

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　　不是随便一种地产都能称为养老地产

　　据粗略统计，截止目前，全国已有超过20家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，市场上打着养老地产旗号的项目层出不穷。谈到此，世联地产业务发展部总监李亚南更正，与开发商宣传口号无关，除后期销售之外，开发商只有持有一定老年物业，该项目才符合养老地产的真正定义。

　　北京市场现有一定数量项目标榜“养老地产”，如万科幸福汇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、北京太阳城、东方太阳城、曜阳国际、将府庄园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等。根据记者实探，以上楼盘或老年社区中部分综合品质较高，但也不乏难以达标的项目。

　　李亚南称，从最基础的硬件方面来讲，养老地产应配备足够数量和质量的适老化设施，如风雨连廊和大量无障碍设施。从服务方面而言，可靠的医疗团队、专业护理人员是必需品。此外，养老物业居住设计与城市化小区大不相同，南北通透的户型设计、公用空间大是养老地产的主要特点之一，细节之处也需充分考虑老年人需求。比如，建筑距离较宽的楼梯以便紧急情况下抬担架上下楼，社区选用医用电梯方便运送术后卧床老人。

　　“从全国范围来看，达到以上硬件条件的养老地产有一定数量，但并不多。拿北京的东方太阳城来讲，硬件看似成熟，但只能在一般情况下满足身体健康老人的日常需求，老年人身体健康情况常常突变，一旦紧急发病，仍可能无法享受很好的养老服务。”

　　李亚南强调，在成熟的养老地产模式下，环境资源是基础，物业价值是载体，医疗价值是驱动，核心价值是服务。所谓养老地产，重点在于养老，而非地产。

　　住宅开发商涉水养老地产：想做好太难

　　李在接受记者采访时还表示，数据和现状均表明，中国人口老龄化越发严重，养老地产有一定的市场需求，但事实上，养老地产是一只“看上去很美”的大蛋糕，尽管开发商乐于进驻养老地产，但并非人人均有实力和资格分得一杯羹。

　　他解释称，养老地产属于非主流市场，其定位较为高端，主打真正的养老服务，对开发商要求极高。想要开辟养老地产业务必需具备4个前提。

　　“首先，企业社会责任感强。养老地产资金回报周期长，唯利是图的开发商无法满足要求。第二，企业融资成本低，融资能力高。这是这种产业前期投入高所决定的，没有一定财力、物力和人力的企业难以进场。坊间流传以养老地产为噱头拿地将获得政府补助实则为误解，政府仅仅会提供给民营非营利性机构一些极少的资金补助，对于普通养老地产开发商，很难得到补贴与支持。第三，没有持有型物业开发经验的开发商很难成功运作养老地产。之前已经提到，养老地产重在养老服务，传统住宅开发商运作模式仍沿袭拍地、建设、销售商品住宅流程，习惯于短期内回笼资金攫取利润，很难悟透养老地产的精髓。最后，开发商必须具备整合资源的渠道和能力。养老地产必须具备完善的医疗服务体系，如何很好的引入项目，这是正常开发商难以逾越的困难。”

　　李亚南认为，综合以上观点，曾从事商业地产服务或酒店管理行业的企业相比住宅开发商而言可能更加具备开发养老地产的能力和优势。

　　最大困境：中国养老地产缺乏国情和政策支持

　　养老地产这只大而光亮的蛋糕人人都爱，如何吃下去呢？李亚南说，当前中国养老地产开发面临着转型——企业盈利思路和快速销售开发模式均需得到转变。

　　“养老地产真正的赢利价值点不在于地产开发，而在于建立在物业基础上的服务。老人入住养老地产后，开发商以此吸纳老年人叠加服务，通过销售服务包来赚取利润。从现状来看，很多养老地产项目，比如北京的万科幸福汇，真正的养老部分只占整体体量的很小部分，项目盈利点仍主要依靠产权销售，而非服务。”

　　李亚南以万科幸福汇为样本重点分析了当前中国企业开发养老地产的难处。他提到，受限于中国国情和投资环境，即使企业真正全心全意希望做好养老地产的开发，处境仍然十分艰难。

　　“养老地产经营风险和成本是普通住宅开发无法想象的，投资回报期甚至达到十年以上，这要求企业只能通过销售产权来平复养老地产部分的盈利缺口。所以出现了万科幸福汇那样的情况。”

　　而相比国内，国外养老地产已成产业化发展。据了解，国外开发商入驻养老地产行业身处十分宽松的融资环境，融资难度低，融资渠道宽。“养老地产REITS将提供给开发商大量资金，此外，慈善组织、教会捐赠者也将募得一定资金供养老地产开发。但国内以上条件均不成立，融资成本极高，融资渠道也基本被堵死。一些财力雄厚的央企和国企尚可通过集团化战略运作补钱到养老地产，民营企业就必须改变游戏规则才能再养老地产市场中生存。而这需要有关部门的财力和政策支持，但短期内难见改观。”

　  李亚南最后补充说，中国社会老龄化趋势越来越严重是确定现象，但由于养老金制度、保险金制度、医疗保险制度的一些漏洞，难以支撑足够多群体成为真正客群。“目前来看，高龄化经济发达城市如北京、上海、广州，以及一些宜居型快速发展城市如杭州、青岛、深圳才具备运作养老地产的条件。经济外向型不强的二三线城市仍难成气候。”

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