重阳节将至，养老话题备受人们关注，惠州一些地产项目也打算借机营销“养老地产”的概念，吸引更多外来购房者买房。作为无限广阔的地产市场，继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点，尝试养老地产的先行者在不断增加。除了惠州本地日益增多的老龄人口外，根据惠州市房管局的数据统计，惠州楼市较依赖于外来购房者，作为深圳东莞的“后花园”，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为惠州地产发展模式提供一种新的范本？

　　不过也有业内人士指出，由于养老地产存在着投资大受益慢的问题，对于不少追逐利益的开发商而言，养老地产更多只是噱头。

　　老龄“蛋糕”市场诱人 开发商跃跃欲试

　　中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。据中国社科院老年研究所测算，目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。据分析，目前整个养老市场的商机大约有4万亿元，到2030年，有望增加至13万亿元。另外，“十二五”规划中对养老事业的重视，也向市场释放了积极的信号。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。在惠州人口老龄化的趋势也正在加快。根据惠州市老龄办统计的数据，目前惠州市60周岁以上老年人有42万人，占总人口的11.3%，且以每年3.4%的速度增长。不少惠州地产业内人士纷纷看好惠州养老地产的发展前景。

　　现在养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。不过近年来，开发商看中这一市场潜力，纷纷开始涉及这一养老地产市场。

　　2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。”同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中都有所提及。

　　今年7月举行的博鳌论坛，在主题为绿色养老住区的分论坛上，清华大学建筑学院教授周燕珉提供了新一代养老建筑的典型案例，首先被作为范本在论坛上介绍的就是惠州惠东县的一个滨海楼盘。根据记者的初步了解，目前惠州并没有自称为养老地产的项目，只是在营销时，部分楼盘会提到“养老地产”这一概念，称他们所售的项目适合“养老”。

　　吸引深圳客来惠州养老

　　惠州楼市对深圳客户需求的依赖早已不是传说，数量众多的个盘客户来源30%—50%以上靠深圳客支撑早已是公开的秘密。在目前市场不景气的情况下，深圳客一旦复活、风卷残云，席卷惠州楼市。

　　目前惠州楼市的养老需求主要靠深圳客拉动。据业内人士介绍，这里的“养老”侧重于“养”而不在于“老”，比如度假、休闲也算是一种“养”，以投资获取回报防老也算是一种“养”，退却到惠州重新开始自己的事业也算是一种“养”。

　　据悉，目前，深圳60岁以上的常住老人(包括深户和非深户)达40万，而全部养老院的床位只有3500多张，按每1000位老人来计算，每千名老人只有8.99张，低于全国平均水平。深圳许多老人都面临着“入养老院难”的尴尬。

　　两年前，深圳市民政局、东莞市民政局、惠州市民政局在深圳共同签署了《推进珠江口东岸地区民政事业发展合作备忘录》。《备忘录》的签署使这一问题又多了一条解决之道三市将积极探索推进异地养老，盘活三市福利资源，形成三市层次不同、内容有别、形式多样的互联、互补、互动的养老公共服务体系，统一发布三市养老服务信息，联合向社会推介三市养老机构，满足日益增长的养老服务需求。

　　惠州市民政局局长也向深圳的老人大抛“橄榄枝”，“我们那里风景优美、养老院规模大、入住率不高、成本低，非常欢迎深圳的老人能去看一看。”

　　有业内人士指出，《备忘录》的签订实施，将解除在东莞、惠州置业的深圳人的后顾之忧，极大地缓解深圳日益加剧的养老压力，促进中老年人向东莞、惠州流动，并在当地置业安家。对东莞、惠州等城市的近深楼盘来说，这自然是一大利好消息。

　　养老地产投资大收益慢

　　“养老地产”看上去很美，但通往养老产业美丽前景的道路并不顺畅，政策配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等一系列不确定因素，使养老产业面临不少难题。其中影响最大的无异于是传统的观念问题，有市民认为，根据传统的观念，老人养老就该在家养。这也是业内人士担心养老地产发展前景的一大重要原因。除此之外，也有专家表示，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。“政策方面的缺失也成问题。”这位专家表示，对于急速发展的养老地产行业来说，政策支持缺乏从拿地、建设与经营阶段，开发建设企业都是一头雾水。养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。

　　在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

　　同时，作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。此外，如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

　　专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。

　　此外，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权。在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%。