在内地房产调控政策严厉打压下，一批内地房企将目光转向香港。近期香港股市逐渐转好，内地房企纷纷赴港上市集资。新城B(900950)昨日开始公开招股，此外上海房地产商旭辉集团也将在今天公开招股。

　　新城地产或将先于旭辉挂牌

　　江苏新城地产(新城B)于昨日在香港公开招股，融资规模为3亿至4亿美元。承销商为美林、麦格理及德银。

　　有报道称，新城控股早在2011年6月就已经向香港联交所递交了盈利预测表和现金流预测表。但由于受到内地宏观调控的影响，2011年下半年，新城控股开始降价销售，降幅达到20%左右，其之前提交的盈利预测表和现金流预测表与实际情况不符，被香港联交所退回重做。

　　2012年年初，新城控股向香港联交所重新递交了盈利预测表和现金流预测表，并在今年10月通过了香港联交所的聆讯。

　　有分析称，在今年市场稍有回暖的前提下，新城地产1－10月累计销售面积约114.18万平方米，比上年同期增加37.15%；累计销售总值约108.43亿元，比上年同期增加32.95%。这样的销售业绩也一定程度上帮助新城控股顺利在今年10月通过了香港联交所的聆讯。

　　旭辉集团国际配售已足额

　　此外，上海房地产商旭辉集团0884.HK昨日正式在港路演，今日起公开招股，计划于23日在港交所挂牌上市。

　　据了解，从今年10月份，总部位于上海的地产商旭辉集团便开始为上市进行推介，旭辉地产的发行价约在每股1.33港元至1.65港元的区间内，募资总规模约在2.2亿美元至2.7亿美元之间。发行安排行包括花旗、摩根士丹利以及渣打。

　　这意味着，以2012年的业绩加以衡量，旭辉地产的IPO发行价的市盈率仅在3.5至4.3倍的区间之内，估值较其净资产折让高至近七成。

　　在昨天的路演现场，旭辉主席兼执行董事林中表示，对于此次上市很有信心，基金及基机投资者反应良好，国际部分已获超额认购。并称内地房价已经触底，预计明年初开始稳中有升，主要由刚性需求带动。

　　公司首席财务官游思嘉则指出，截至今年9月底至九个月，公司获得未经审核毛利率约24.8%，较上半年约28.3%轻微下跌，主要由于确认毛利率较低的合肥旭辉中央宫园二期及苏州旭辉朗香郡项目的收益所致。未来毛利率目标维持在25%－30%水平。

　　据悉，由于基金、保险等机构客户认购较为踊跃，旭辉预计将启用“绿鞋”条例。目前，机构客户订单也已覆盖“绿鞋”部分，即超出原额度的15%。

　　有投行人士对此分析称，旭辉采取低价招股策略，目的是为上市后股价预留上升空间，让投资者获得回报。旭辉地产已表示上市成功之后将2012年的分红延至上市之后，而且承诺未来核心收入的股息派发政策至少为20%。

　　调控下房企融资渠道转向

　　排队等候赴港上市的内地房企还不止以上两家公司。南京金轮集团计划于11月中旬启动香港上市发行，计划募集最多将达1亿美元；另外重庆协信也在部署赴港上市计划。

　　除这批IPO内的房企外，今年已有万科、金地、招商等品牌房企在港买壳曲线上市，力图打通香港融资渠道。

　　中房信分析师薛建雄表示：“在调控从紧的背景下，短期内楼市不会有很好的空间，房企本身不再期望有几十倍的市盈率，因此会出现集中赴港上市的情况。”

　　据了解，由于内地房产调控的原因，房企的融资渠道收窄，银行贷款审查严格，A股房企的IPO上市基本上暂停两年，而即使是A股上市房企，也仅仅是首开、金融街等保障房项目的再融资获得了证监会通过，其他房企想要在A股融资已经很难。因此不少房企将目光投向更为开放的H股市场。

　　实际上，近期房企融资也是十分频繁，但基本上也是融创中国、龙湖地产、越秀地产、华南城、沿海地产等在港上市房企发起，主要是用于买地，港股融资优越性再度体现。

　　(作者：徐志凤)

来源：上海商报