杨遴杰：QE3对中国房地产市场影响弱化
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
有着“世界央行”之称的美联储，其货币政策对各国流动性有着巨大的影响。美联储放水，等于是全球漫灌，已经深深嵌入世界经济体系的中国也不会例外。房地产行业深受资本流动性影响，市场资金充裕之时，最容易受到冲击的就是房地产市场。这一点在过去十来年我国房地产领域的发展历程已经充分得以证明。因此，美国于9月份开始的第三轮货币量化宽松政策(QE3)能否会像前两轮一样带来我国市场流动性的增加，从而刺激房地产市场，颇受各方关注。
QE1和QE2的资金溢出其他国家的情况很难做定量判断，但从相关数据上进行分析还是有迹可循。比如QE1从2008年9月推出至2010年3月结束，美联储总计向各种金融机构注入约1.725万亿美元的资金，用于购买抵押贷款支持债券、国债和机构证券。期间代表实体经济的失业率数据并无明显好转，可同时代表实体与资产领域的房地产价格更是一直处于下降通道中。而2009年底，美国纽约银行、高盛集团、摩根大通、花旗银行等金融机构都归还了政府的资助资金。在实体经济与资产领域都并无实质好转的情况下，美国金融企业如何实现盈利并得以根本性复苏的呢？获得广泛认同的答案是廉价的资助资金以各种方式进入新兴市场国家套利。而中国则是其中最佳的一个选择。
中国的吸引力大致有三个方面：一是为刺激经济，自身投入大量货币，引起通胀，不得不采取较高的银行利率，我国最高时的一年期存款利率到过3.5%，与境外各国的超低利率形成利差，吸引资金流入；二是资金过剩下各类资产项目暴涨，进入中国的资金购入资产项目后再释出，获利更为丰厚；三是为保证出口从而稳定企业生产与社会就业形势，我国采取的了实质性的汇率控制政策，但是在贸易顺差加大与大量资金流入的压力下，汇率必须要做出一定调整，进入中国的资金还能获得人民币升值带来的收益。在这样的三重获利机制诱惑下，各国央行释放的流动性通过各种曲折渠道进入中国，并导致了房地产价格快速上涨。
应该说中国吸引热钱，一方面是由于各国央行都在释放流动性，整体的市场资金面较宽裕，另一方面还是由于国内货币宽松与汇率管制导致的利率高、资产价格上涨和汇率上调预期，使得境外资金过来顺水推舟，借势获利。但是，QE3的实施在这两个方面的条件都发生了一些变化，其效果也会有所不同。
一是此轮量化宽松比前两轮规模都小，每月购买400亿美元的抵押支持债券的规模，低于QE1的每月1000亿美元和QE2的每月750亿美元的购债规模，而且更包含了在各国央行都采取宽松货币政策之下维持美元稳定、以及抵消标普降低美国国债评价带来的负面影响等意图，并非单独为释放额外流动性，因此对各国的影响应该比前两轮小。
二是我国自身经济情况走弱，吸引力下降。国内资产项目目前普遍的低迷状况降低了套利空间；由于收紧了贷款政策，市场资金面持续吃紧，通胀率保持在2%左右的水平，利率上调的可能性减弱，甚至传出下调的建议，与国外的利差不会拉大；而2010年6月重新开始浮动的人民币汇率调整在减弱获利预期，一方面是国内成本上涨与国际需求减弱，出口受阻，我国单一的外汇储备增加格局变为了波动局面，4，5，7，8几个月出现负增长，汇率长期升值的可能性不大，另一方面为应对热钱冲击，近两个月的人民币汇率快速调整，压缩套利空间。
具体到房地产行业，除了限外令的紧箍咒，以及全面的资金紧张局面并无根本好转外，还有国家对重点城市的限购政策将在未来一段时间保持下去，境外资金进入后要炒作房地产要绕很多的道，周期长、交易成本高，不符合其对速度的追求，因此冲击更小。
总的来看，QE3对中国经济，尤其是中国房地产市场的影响应该要大大小于前两轮。只要国内不再陷入超发货币刺激经济的泥沼，不再刺激资产项目的高涨，对境外资金的吸引力会降低。让人担忧的是，目前各地都推出巨额的经济刺激计划。如果在未来国家层面采取宽松的货币政策，使得这些计划得以推行，外资进入就会立刻变得凶猛起来，内忧外患一起上，市场的波动将会变得难以控制。
