CRIC研究：广州地铁网络将成型 萝岗增城为最受益区域
(评论员/朱一鸣)2012年9月5日，国家发改委在其官网公示了广州市城市轨道交通近期建设规划。多条新线路建设规划时间有所调整。据8月份21号线的环评公示资料显示，21号线预计年内开工，2016年通车。而在建设规划中将21号线工程的建设时间定为2013~2017年，预计通车时间将延后一年。而原拟于2011~2015年建设的13号线首期工程及11号线也分别确定建设规划时间为2012~2016年、2014~2018年。广州地铁网络已经逐渐成型。
自2009年以来，广州市商品住宅供应和成交呈现外环城化趋势。随着广州市旧城改造快速发展，广州全市多个城中村进行了改造，以及近郊区如番禺区、南沙区和花都区等环城高速外区域商品住宅用地供应增多，导致全市房地产市场开发大热，间接影响商品住宅供应量增加，并呈现商品住宅供应向环城高速外发展的明显趋势。
从具体数据来看，2009年至2012年，环城高速内区域成交面积占全市比重从61%下降到16%，而以萝岗区、增城市和从化市为代表的环城高速外区域的成交面积占全市比重则从39%上升至84%，预计在本次规划的地铁开工到开通之间，环城高速外板块成交比重将进一步放大。
对此次广州地铁规划受益板块的观察中，我们发现市区与增城市的连接部分以前没有地铁通过，且13号线和21号线都连接了市区与增城市，无疑途径的萝岗区和增城市受益最大。我们着重研究这两条线路途径的板块。其中，21号线途径的萝岗区科学城板块属于近郊区域，且毗邻规划中的天河区“智慧城”，未来潜力广阔；而13号线的新塘板块属于远郊板块，但该板块目前供应量较大，属于热门区域。因此，萝岗区的科学城板块和增城市的新塘板块预计将是两大区域最热门的板块。
土地成交方面，随着地铁进入开发期，政府对地铁沿线周边地区的土地供应量会有显著增加，且市郊周边板块的土地供应更为密集。由于市郊的板块较市区的土地开发空间优势较大，成交量会有大幅提高，而靠近市区的板块开发较早，剩余土地总量较少，因此，推出总量不会有很大提高。萝岗区的科技城板块和增城市的新塘板块作为开发潜力巨大的板块，土地的成交量会有大幅提高。住宅用地成交价格方面，在今年土地成交价格回落的大背景下，增城市、萝岗区科学城板块等规划中的地铁沿线区域住宅地块成交价格涨势明显。2011年起，萝岗区住宅用地交投开始活跃，且大多位于科学城板块，其中越秀地产于去年9月以14.1亿元竞得岭南山畔项目地块，溢价率达到24%，该地块具有明显的区位优势。
住宅成交量方面，地铁周边板块的成交量随着地铁的开通建设有大幅提高，2012年9月，广州地铁新一轮的规划刚刚批准实施，在未来的5年，这些板块将处于地铁的建设期内，地铁周边住宅将建设和推广将进入高峰期，成交量会有大幅上涨，如萝岗区的科技城板块位于地铁13号线和21号线的交汇处，交通便利，开发潜力较大，地铁21号线连接的增城和14号线连接的从化，在地铁通车后拉近了于城市间的距离，交通更为便捷。从北京上海等地铁开发较早的一线城市也印证了这一点。因此，当地铁进入建设期后，这些板块的房屋成交情况将随之有大幅提高。
住宅成交价格方面，地铁周边商品住宅的成交均价随着地铁规划确定而开始上涨。由于到达市区的交通时间大幅缩短，城市周边及市郊区域受益较大，这些原本并不受关注的地区，开始受到购房者的热捧，房价在短时间内会有大幅度的提高。因此，当地铁进入建设期后，购房者的预期会上升，房地产开发商会放出大量周边楼盘，加大营销力度来吸引购房者。科技城板块位于两条新的地铁线路之间，该板块离市区的距离较近，得益于与市区距离上的优势，成交均价的上升幅度会高于远郊板块的成交均价，且增长幅度较为稳定。而远郊的板块由于其周边开发程度较低，在地铁建设期间的涨幅会略低于近郊板块。预计2012年地铁建设期间直到通车时，这些地铁线路周边的板块房屋成交均价的增长幅度会有大幅攀升。
