美日模式之思 世联详解中国式养老地产
持续的调控为中国的房地产催生出了各式各样的概念，比如旅游地产、教育地产、养老地产等等。万科养老地产试水之作余音未绝，就有保利、首创置业、富力等企业也纷纷涉足养老地产。
10月23日，在世联联合广州市房协举办的活动上，探讨适合中国的养老地产及开发模式自然也成为现场关注的焦点。
美日模式之思
根据世联资料显示，2011年底中国老年人人口数量达到1.85亿，占全国人口总数的14%，中国也成为了世界上唯一一个老龄化人口达到1亿以上的国家。
“这是一个非常巨大及惊人的数字”，世联顾问战略研究中心总监李亚南指出，在此背景和市场需求下，催生了现在庞大而多样化的养老市场。
李亚南表示，目前世界上关于养老地产比较成型的市场模式有日本模式和美国模式，而这也是中国借鉴的典范。
据了解，美国养老社区开发分为四大类型八种社区，可以针对性满足多样化市场需求。其中有居家生活型、独立生活型、辅助生活型和辅助医疗型。
李亚南认为，美国模式是成熟的市场化运作模式，会有投资商专门进行投资并进行上市，提供长期低成本的资金支持，同时会有专业的运营商来进行项目的运营。
不过，他也指出，因为中国和美国的国情和市场情况不同，美国模式恐怕中国很难直接仿效。
作为同为亚洲国家的日本，它的养老地产模式或更具参考价值。据悉，日本的养老有两种方式，一种是政企合作的模式，另外一种是企业独立开发的模式。
日本在2000年4月时颁布了“介护保险制度”，李亚南表示，这个制度有点类似中国的医保。打个比方，25岁起开始缴纳介护保险金，到65岁以后可以使用保险费，但是这个费用90%由保险公司和政府来出，个人只要承担10%。
其称，“介护保险制度”很大程度的促进了日本养老的发展。简言之，日本模式就是高福利养老政策和低融资成本推动市场迅速做大，是小型化、持有化、精品化开发模式。
然而，无论是美国模式还是日本模式，都不完全适合中国的市场环境。对此，李亚南分析指出，目前有三种符合国内养老市场环境的开发模式。
中国式养老地产
第一种方案叫做适老化混合社区开发模式，即持有物业加销售物业，年轻人与老人居住在一起。
“实际上，它就是在城市的外围且受城市公共交通辐射的区域，选择符合条件的地块，做一个既能满足普通人群，也可以保证老人健康生活的社区。”
李亚南认为，像这种社区的整体盈利思路是销售加持有加品牌输出。它会有相当大的比例作为销售，持有率约在30%以内。
第二种解决方案叫做持有物业的会员制商业运营模式。这种模式的盈利也分为两类，一是押金制加租金的方式；二是会员制方式。
“这种模式，市场上应运较多”，他指出要实现会员制商业运作的模式开发，对地块有一定要求。一般是规模比较小，专门针对老人的物业，项目整体功能就是满足生活和基础医疗需求无忧的养老社区。
然而，最受关注的还是第三种养生主题社区的这种模式。
事实上，养生与养老的关系也一直是业界持续探讨的重点。世联认为，养老与养生地产内涵并不相同，但在环境、设施、配套、客户资源方面有共同的交集，同时养生的概念扩大了养老地产的消费者市场范围。
养生主题社区地块条件一般是距离城市核心区两个小时车程内，自然环境较好且受公共交通辐射较弱，但地块规模较大。
“这种项目一般可以做旅游加养生、度假加养老等，属于强养生弱养老。”
同时，其强调养生项目盈利并非立竿见影，而且上述三种开发的中国式地产养老解决方案中每一种都有不同的技术难点，究竟什么样的养老地产模式是最适合中国的还有待于探索和观察。
