从大兴线到亦庄线、从昌平线到顺义线，轨道交通无疑都为沿线的楼市注入了极大的活力，而东西大动脉之一的地铁6号线也不例外。这条9月底空载试运行、年底试运营的轨道线路刺激了沿线楼市的神经，记者在采访中发现，沿线楼市的抗跌性、业主预期、购房者心态都在发生着微妙的变化，沿线楼市蓄势待发。 

　　6号线年底试运营

　　据记者了解，从9月20日开始，地铁6号线一期将开始为期3个月的空载试运行。10月底开始按运营图试运行，12月底将开始试运营。

　　据悉，6号线一期的列车最快时速为100公里，从草房到五路居全程将用48分钟。6号线是本市第一条采用架空接触网供电的轨道交通线路。

　　这条东西大动脉将在很大程度上缓解1号线的交通压力。且6号线的20座车站中有11座为换乘车站，分别与10号线、2号线、5号线及4号线实现换乘。此外，未来6号线将与在建的地铁8号线、7号线以及规划的12号线、规划中的天通苑线等实现换乘。

　　对6号线沿线的住宅、商业项目而言，6号线的开通在即，无疑是最大的利好消息。

　　轨道拉升沿线物业价值

　　相关研究显示，未来的国际大都市必将走向多中心和多元化，多个城市中心之间依靠轨道相互串联，逐渐兴起的地铁商业正是其中的核心节点。在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建，因为地铁可以聚集人流量，而人流是形成商圈的必要因素。

　　与商业力量同样不容忽视的，是地铁对周边物业的价格影响，以香港为例，据权威机构统计，地铁开通后香港的地铁上盖物业平均升值近50%，投资回报率更是达到了15%。具体到中国内地，如今北京的轨道商业已进入黄金增长期，地铁物业的预期价值与投资回报甚至会高于香港，这一点也已被投资客普遍认可。尤其在住宅投资受到抑制的政策大环境下，一铺养三代的商业地产又重新成为关注核心，对轨道商业的投资在未来相当长的时间内都会成为资产增值的有效手段。

　　据悉，随着北京今年下半年地铁6号线一期的通车，其沿线的新房和二手房将最先受益。尤其是6号线一期，已经于9月20日起空载试运行，有望于年底正式通车，受轨道价值拉动，其沿线住房的供需关系出现明显变化，近距地铁的高端物业已出现供不应求的局面。据龙湖·长楹天街的相关负责人称，作为直接与地铁相连，真正实现了“地铁上盖”的产商居一体化综合物业，随着6号线试运营的消息，长楹天街近期受到的关注超乎寻常。

　　显然，在轨道交通的带动下，传统商业区正在进行裂变之中，新的商业中心正在浮现，地铁商业的未来将会随着城市的发展而愈加完善，从而带动城市人居的新一轮变革。

　　□新房

　　运营后的升值空间可期

　　随着6号线开通在即，沿线的房地产项目的价格已经开始出现浮动。

　　据统计，仅以6号线东段为例，涉及到的在售楼盘，如北京中弘像素、凯德锦绣、保利东郡、公园1872等项目，8月份以来，价格均有所上调，上浮最高的达7%。

　　业内人士表示，虽然这些项目价格上调未必都是因为6号线的开通，但地铁即将开通的利好消息的确对沿线的房地产项目销售产生了显著的带动作用。

　　对此，龙湖·长楹天街项目负责人表示认可。据了解，该项目将于10月推出新楼座，主力户型在120-190平方米之间。“目前价格尚未确定，但明年价格肯定不一样了”。

　　据了解，作为6号线沿线东段在售的最大综合体项目，该项目受到的关注度明显高于其他项目。和一般靠近地铁的项目不同，地铁对这个项目而言远不止出行便利那么简单，而是超越了交通层面与商业力量一同发挥作用。作为北京首个直接与地铁相连、实现了“地铁上盖”的产商居一体化综合物业，龙湖·长楹天街在设计初期，就充分考虑到了地铁的因素，并将其导入整体规划中，使得地铁常营站与项目实现了无缝对接。38万平米独立商业汇集了卢米埃影城、永辉超市、全明星冰场、主力百货等高档消费场所，建成后将成为城市东部超大的购物中心，6号线与项目的商业部分直接打通，未来业主可以“出地铁进家门”。

　　据了解，常营站超过普通地铁站三倍大小的地下空间，可满足区域内每天近万临时人流月均过10亿的地铁消费需求。

　　国内目前的地铁商业模式主要有三种形式：一是站厅内零星商业网点；二是地铁的地下商业市场或者商业街，如西单商业街；三是与地铁出口直接相连的大型商业类项目，如国贸商城、东方新天地等。从城市规划的角度，前二者的影响几乎可以忽略不计，真正对城市发挥影响的是第三种形式，无论是推动商圈的形成还是改变未来城市格局，能够形成地上与地下互动的大型立体式轨道商业都是未来城市发展的核心力量。

　　□二手房

　　沿线房价抗跌性凸显

　　这条即将开通的路线使得沿线区域内诸多社区的出行条件得到大大改善，在带给广大租房客和买房人群更大选择空间的同时，随着越来越多的租房需求和买房需求的涌入，之前相对处于价格洼地的楼盘的租金价格和房价也出现了不同程度的上涨，面对楼市调控，沿线区域的房价也因地铁效应而更具抗跌性。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，受楼市调控影响，从去年8月份至今年年初北京朝阳区的二手房整体均价经历了8%左右的降幅，朝青和常营周边区域的定福庄、管庄、东坝等区域的房价降幅普遍在13%-15%左右，而朝青和常营区域的房价降幅仅为8%，低于周边区域平均跌幅。春节后，伴随市场的回暖，朝青和常营区域的房价也率先走出低谷，目前两个区域的房价已基本恢复到调控前的房价水平，而远离地铁6号线的其他区域(比如定福庄、管庄等)的房价虽然也小幅回升，但是与调控前的房价相比仍有3%-5%左右的差距。

　　议价难度增大

　　地铁6号线经过的区域大多较为成熟，二手房较多，其沿线主要有四个住宅较为集中的区域，分别是定慧寺区域、车公庄区域、石佛营——朝青区域和常营区域。据调查，地铁6号线的开通对沿线区域的影响不尽相同，但议价空间都显著缩小。

　　其中，位于北京东部朝阳区的石佛营——朝青和常营区域，由于社区多，房源多，房价相对较为便宜。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，之前的区域交通更多的依赖于地面交通，而地铁6号线开通后区域交通得到大大改善，将吸引更多的租房和买房需求来此置业，此区域内的业主普遍对未来房价持乐观态度，更多的业主期待随着年底6号线正式运营的临近，区域的房价还将有小幅上涨。即使不出售，未来区域租金价格上升，也让不少业主更愿意长期持有，做长期投资。

　　另据链家地产介绍，五路居地铁站附近的小区目前价格较年初时有10%左右的涨幅，常营周边上半年以来就随着整体市场水涨船高，目前的价格比较平稳，成交周期明显拉长。

　　链家地产市场研究部张絮表示，6号线一期即将开通对沿线楼市产生了冲击，但是8月份以来市场逐渐趋稳，市场购房者观望情绪渐起，成交周期拉长，需求水平有所回落，这种情况下，地铁利好对房价的影响较为理性。

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