小区幼儿园权属不明，导致其不时被转手，原为方便业主的配套，有的竟成为高不可攀的贵族学校。南都记者张明术摄

　　在法律界人士看来，大地幼儿园被开发商转售，在法律和法规中有着诸多的模糊地带。民办小区幼儿园，究竟是否应该属于业主共有，开发商转售合不合理，都是一个难以界定的难题。

　　为 此，包括佛山市去年出台的《关于进一步加快学前教育发展的实施意见》，都提出小区配套幼儿园，将成为进一步完善和补充学前教育资源的重要力量，并且将有望 在建成后交由教育部门管理，这样可以有效避免因为发展商或者屋主涨租，幼儿园生存难以为继，进而提高保育费的恶性循环。

　　另有教育业界人士指出，在目前的情况下，政府可出台举措，给民办小区幼儿园提供教育补助，并且尝试采用租金指导价，为民办小区幼儿园“减负”。

　　公立幼儿园缺失 小区幼儿园归属不明

　　相关资料显示，南海区现有幼儿园311所，其中公办幼儿园19所，集体办幼儿园124所，其余的则多为民办幼儿园，占据南海区现有幼儿园近半比例。在一些新楼盘密集的居住区，民办的小区幼儿园，几乎成为业主的小孩参加学前教育的唯一途径。

　　在 佛山和其他不少城市中，在小区办配套的幼儿园，是解决学前教育资源缺乏的重要途径。去年5月，佛山市印发的《关于进一步加快学前教育发展的实施意见》中就 提出，在旧城改造、新区建设过程中，原则上每5000人口的住宅小区应配建1所规模为6-8个班的配套幼儿园；每10000人口的住宅小区应配建1所规模 为12-15个班的配套幼儿园。

　　这项意见就指出，新建居住小区以房地产开发商为建设配套幼儿园主体，按照《佛山市城市规划管理技术规定(修订版)》的服务规模、建设规模和要求等进行配套小区幼儿园的规划和建设。新建城镇小区配套幼儿园按省市一级幼儿园标准建设。

　　另外，顺德区也提出在新出让土地中规划好幼儿园等教育配套。但记者查询顺德、禅城等片区的土地挂牌文件，对于需要配建幼儿园的地块，几乎都没有明确规定其中的教育用地建设后的归属。

　　小区配套幼儿园 移交后再扶持或是坦途

　　在广州，政府已明确提出小区配建幼儿园需无偿移交教育部门，而佛山业界人士则呼吁小区民办幼儿园借此得到更多扶持措施。

　　在 日前，网上公示的广州市规范性文件《关于房地产开发项目配套幼儿园设施建设移交问题的补充通知(征求意见稿)》明确提出，房地产开发项目配套幼儿园设施应 纳入无偿移交设施的范围，建设后要无偿移交给教育部门使用管理。教育部门原则上要将其办成公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园，不得开办营利性的民办幼 儿园。

　　而该征求意见稿还提出，房地产开发项目配套幼儿园作为非营利性教育设施应纳入划拨用地范畴，免缴土地出让金。国有土地使用权出让合同应明确房地产开发项目配套的幼儿园设施免缴土地出让金。

　　在 教育专业人士看来，民办小区幼儿园既然成为城市和居住区学前教育资源的主力军，也应该得到政府相应的扶持。杨淑淑就指出，民办的小区幼儿园在教育券等补贴 方面，希望可以给家长带来实惠，为幼儿园“减负”，同时“政府、妇联、规划等部门要提前规划安排好在某一个小区里建设幼儿园，而不要像是临时租住开发商兴 建的房子。”

　　不过，在佛山市《关于进一步加快学前教育发展的实施意见》中，也提到民办幼儿园在申办审批、分等定级、教师培训、专业 技术资格评审、表彰奖励等方面与公办幼儿园具有同等地位。对办园规范、质量合格、低收费的普惠性民办幼儿园，采取发放教育券、实行建园补助、奖励等级幼儿 园等措施给予扶持。

　　焦点

　　小区幼儿园产权归属 亟须配套规定

　　今年以来，山东济南、河北石家庄等市陆续就小区配套幼儿园的产权问题作出规定，相关开发商将在一定的期限内将幼儿园产权无偿移交给政府。不过，据来自佛山市法制局的消息，目前暂未有相关立法规划，而地方性的《学前教育条例》也未就该问题作出明确规定。

　　广州公益律师廖建勋说，单从法理上来说，目前在小区配套幼儿园的产权归属问题上，国内至少有三种截然不同的观点。

　　观点一 产权应归全体业主

　　廖 建勋律师认为，因为幼儿园是作为小区的配套公共设施，其建设成本已直接被摊到了房价当中，而且购房时业主往往也是因为有政府规划、有开发商承诺将配套幼儿园，才决定购房。所以，如果没有特别约定，幼儿园的产权可参照《物权法》中对小区架空层等产权的规定，应归全体业主所有。“在成立业委会前，可由开发商或 物管公司招投标出租，其收益也应作为小区的公共收益。”

　　观点二 产权应归开发商

　　廖建勋律师说，从开发商的角 度，他们一般都是坚持“谁投资谁受益”原则。“他们认为是自己出了钱买了地建了房，最后用作幼儿园，其收益自然应该是他们”。正因如此，各地幼儿园的产权 转让现象极为普遍，“尽管可能不改变用途，但不少高价幼儿园也因此而起”。由于承租方在同等条件下，具有优先购买权，在利益驱动下，涨价也就成为必然。

　　观点三 产权应统一收归教育部门

　　廖 建勋律师说，上世纪八九十年代，国务院曾制定《幼儿园管理条例》等，其中明确规定幼儿园的产权方是政府中的教育部门。其中的一个重要原因是，当时的小区基本也都是由政府开发，而随着地产市场的放开，非公有产权的幼儿园正成为主流。《民办教育促进法》的实施，也加快了这一进程。不过，在2007年《物权法》出台后，原有法规的规定也就与物权法精神不符，这就有必要通过修订并明确：今后凡是配建幼儿园的，都必须在公告、合同或决定中明确幼儿园的土地用途和产权 归属。

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　　小区幼儿园想说爱你不容易

　　动工慢，承诺该建的幼儿园没建

　　《关于进一步加快学前教育发展的实施意见》中就提出，规划建设部门要与同级教育行政部门商议，对学前教育用地进行科学布局、统一规划，并明确配套幼儿园建设规模、用地规模、标准等，与住房同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。

　　而实际却往往并非如此。据南方日报报道，今年三水区国土城建和水务局对外透露，位于西南街道等多个楼盘都规划有配套的幼儿园，但这些小区的幼儿园至今尚未动工。由于此前约定不够细致，给部门的监管带来了一定麻烦。

　　而开发商对此的解释，普遍都是把幼儿园等配套，作为后期兴建的配套设施。对于现在的市场而言，房地产开发商往往都把住宅开发当做首要任务，而商铺特别是商业中心的建设也已经比较滞后，小区幼儿园这种收益很低的公建配套，自然就容易落在最后。

　　收费贵，幼儿园沦为贵族学校

　　另一方面，受制于成本困境，小区民办幼儿园收费也是逐年攀升，在保教成本增加的情况下，公立幼儿园挤不进，小区民办幼儿园上不起，而上得起的小区民办幼儿园往往也是挤不进，成为了不少家长和小区业主的共识。

　　在南海大地幼儿园，幼儿保教费往往在一年2万元左右，但这在南海桂城一带，是一个相对适中的水平。一些双语教育的国际幼儿园，相应的费用与之相比更是翻倍，不少家长都感到，学前教育已经沦为了压力巨大的“贵族教育”。

　　与之相比，凤毛麟角的公立幼儿园，受到不少小区业主的追捧，但却相当难进。万科金色家园业主曾先生的儿子目前在桂城中心幼儿园上中班，每个月费用大概1000多元，他几乎是提前了一年“找关系”才让儿子在此入学，但需要每天开车接送，车程在10分钟以上。

　　不少小区物管反映，80后生育高峰，让很多新小区的业主家庭中，诞生了为数庞大的适龄学前儿童。仅仅在万科金色家园等桂城东一带的小区，3岁前的适龄儿童就多达200、300个，几乎可以挤满整一个民办小区幼儿园。

　　而大量分流到民办小区幼儿园的儿童，让幼儿园方喜忧参半，一方面自己有了充足的生源，但开办幼儿园的利润不算高、成本很透明，加之规模有限、学位也不宽裕，难以容纳如此之多的学前儿童。

　　采写：

　　南都记者 周晓南 邵铭