小区幼儿园成为大多数业主解决孩子学前教育的主要选择，一旦幼儿园出现变动，烦恼便随之而来。南都记者张明术摄

　　佛山五区各个新建或近年落成的小区中，拥有小区幼儿园的为数不少，而它们中的绝大多数是民办背景。位于桂城的南海大地幼儿园是这些小区民办幼儿园之一，今年12月后，这家幼儿园的命运将十分飘摇，300多名在此就读的幼儿，可能被迫转学分流。

　　这一事件缘起于开发商将幼儿园所在物业出售给新业主，新业主欲将现在的幼儿园改换为另一家幼儿园，在这过程中，新业主嫌租金低，园方嫌租金贵，双方为此展开暗战，这一情况在佛山小区幼儿园中时有出现。

　　小区的民办幼儿园，早已成为政府大力发展的学前教育配套形态，开发商也乐意将其作为一大卖点。但在建完之后，这些幼儿园多数是租赁性质，且承担了巨大的入学需求，但成本困局却时常隐现。

　　小区幼儿园，当它面对屋主涨租、转售之时，谁来保卫你，当它面临天量入学需求，谁又来扶持你？

　　业主更迭幼儿园站在停办边缘

　　今年9月下旬的一天，在开办已4年的桂城颐景园大地幼儿园门前，等待孩子放学的家长接到一张来自律师的传单，不安和困惑从此在家长心中扩散。

　　这 份传单，是大地幼儿园所在房产新业主委托律师发的，核心要点在于提醒家长，新业主决定在今年12月29日收回该物业。而早在4年前的2008年，大地教育 集团与南海颐景园开发商签订了为期10年物业租赁合同，合同约定将位于小区的一栋用于幼儿园的物业租赁给大地集团开办幼儿园，租金为每年60万元。

　　根据多家媒体的报道，颐景园开发商在2011年11月曾向大地教育集团发出了颐景园幼儿园优先购买的通知，希望大地教育集团买下这所幼儿园，但考虑到成本过高等因素，大地教育集团放弃了优先购买权。在12月，三盛公司将这个物业转卖给了一位投资客林女士。

　　但 在今年9月，这一消息才被幼儿园家长获悉。在这份由律师派给幼儿园家长的传单中，白纸黑字写着“委托人(即新业主)为全面检查房屋设施的安全状况，已按租 赁合同约定，于今年6月30日提前180天通知南海区大地幼儿园举办方有关“新业主将于今年12月29日收回房屋进行安全检查及整修，幼儿园暂停开办等事 项。”

　　对此，南海颐景园大地幼儿园的家长们感到十分突然且不安，更怕新业主引入一家“贵族幼儿园”。

　　一场保卫这所幼儿园的维权活动随即展开。在C2000等佛山知名网络社区中，幼儿园的家长纷纷反对新业主欲将大地幼儿园关停的决定，9月29日家长们提交了一封联名信，更是提出支持大地幼儿园在原址办学，要求新业主继续履行租赁合同。桂城教育部门也介入协调。

　　国庆过后，这所幼儿园办学工作仍正常进行，暂未受到风波影响。张小姐透露，新业主初步承诺目前就学的幼儿，不论办学机构是否还是大地幼儿园，毕业前收费不变。

　　幼儿园租金仅为商铺几成

　　在这场仍没结局的风波中，暴露了新业主和大地幼儿园关于租金的严重分歧。这种租金上的分歧，在佛山的小区幼儿园中并不罕见，以往被视作重点配套的小区幼儿园，更是普遍面临成本困局。

　　今 年9月，大地幼儿园新业主的代理律师曾向媒体表示，(该幼儿园)现在租金确实低于市场价格，新业主在协商不成功后才想收回来，在这块教育用地，新业主买下 后也是想开办一所幼儿园。根据相关资料，这一幼儿园建筑面积3000多平方米，按照60万一年的租金，每平方米租金不到20元，约为正常商铺租金的几分之 一。

　　但在一些品牌连锁的幼儿园教育机构人士眼中，民办幼儿园缺乏教育券等政府补贴，租金已经是占据了成本的大头，一旦涨租会直接转 移到家长身上。在佛山和房产商合作较早、规模最大的IE C教育相关负责人杨淑淑就直言，“发展商期望更高租金也是市场行为，但希望合理些，不要漫天要 价”。

　　新加坡IE C国际教育，在佛山拥有13家幼儿园，且都位于住宅小区内，这一模式也被不少同行借鉴。而另一家知名幼儿园连锁 集团信孚，也是较早与小区合作兴建幼儿园的企业，是内地最大的民营教育集团之一，但其位于怡翠花园的一家幼儿园早在2年前也经历了一场迁址风波。2010 年12月，由于和发展商不再续约，位于怡翠花园的信孚幼儿园按规定提前半个月关门，并搬迁至中海万景豪园。

　　由于政府提出提高幼儿教 师待遇，保教成本增加，已经迫使不少幼儿园涨价，而租金上涨更令这种成本之困雪上加霜。有媒体报道，今年新学期几乎所有三水民办幼儿园的学费都涨价，平均 上涨约1000元。今年高明21间民办幼儿园中近半调整了保教费标准，涨幅在25%左右。

　　在杨淑淑看来，佛山的民办幼儿园保教成本相对透明，租金一旦上涨，会让这种压力陡增，而拥有幼儿园租售处置权的开发商，有点像是随时涨租的“房东”。

　　但 在开发商心目中，当这个房东的收益也是杯水车薪。记者调查发现，目前禅城、南海和三水一些拥有幼儿园配套的小区，基本都是开发商与教育机构签订10年左右 的租约，由发展商建好幼儿园，教育机构进驻后往往还需要装修、完善设施，引进保洁、保安，幼儿园先期投入成本并不低。

　　考虑到后期经营难题，有开发商想把幼儿园物业在落成时就转售，让教育机构和投资人综合评估成本和利润空间，长信集团副总经理徐伟钊就透露，东海国际、东海银湾两个在建楼盘的幼儿园就考虑出售给教育机构和投资人，当然也需要资质较好、符合业主子女入学需求的企业。

　　“其实幼儿园的租金或者出让收益，对开发商的资金链影响很小，把幼儿园卖出去的话，更多的是希望未来经营起来更有保障一些。”徐伟钊坦言。 采写：南都记者 周晓南

　　业界支招

　　小区幼儿园租金也执行指导价

　　杨淑淑 新加坡IE C国际教育公司相关负责人

　　考虑到幼儿的教育特点和周期，很多的小区民办幼儿园都是10年左右的租赁期，我们希望可以获得一个更合理的租金，如果从教育的本质出发，学前教育是一个有良心的事业。

　　现在很多车位的租金，也有一个政府指导价，希望小区幼儿园的租金，也可以有一个类似的参照系。

　　律师支招

　　开发商如何规避转让风险？

　　广东通法正承律师事务所戴李高律师说，从目前情况看，幼儿园产权归属教育部门已渐成主流，各地政府也正加强这方面的部署。“为体现对《物权法》的尊重，强制性无偿移交应谨慎要求，也可以考虑通过财政赎买的方式，逐渐将幼儿园的产权收归公有”。

　　记 者采访的一些业内人士也指出，部分地区的小区配套幼儿园由开发商管理并出租，开发商也应有事前规避风险的意识。首先，为了项目营销，可先与选定的幼儿园经

　　营方签订合作协议，而不是租赁协议，但在广告宣传中避免出现相关的承诺；其次，在与幼儿园经营方签订租赁协议时，一定要将政策风险规避，包括幼儿园收回的 风险、能否核发办学许可证的风险等；最后，在与经营方签订合同时，要重视前期收益，时间越长不确定因素影响就越大。