房地产的利润有多高？

　　参考答案：20%就算不错了

　　房地产飞速发展十几年，一直被冠以“暴利”之名。然而，自2010年4月调控至今，并随着土地成本、人工费用等大幅上涨，这个行业的利润率已经开始走“下坡路”。

　　一组数据显示，截至今年8月29日，恒 大，中海、龙湖等20家标杆房企公布了2012年上半年的业绩情况。据统计，这20家房企的平均净利润率为21.95%，同比下降2.5个百分点。整体呈现增收不增利的现象。

　　南京一家楼盘的营销负责人介绍，前两年，房企利润的确比较高，有的高达50%-60%。而长期调控下，房企的利润空间不断受到挤压，今年以来，南京房企的平均利润率不超过20%，多数集中在15%-16%。有的拿地时间较晚、快建快开的楼盘，利润率甚至更低。由此可见，随着黄金十年的走远，房地产的暴利外衣正被层层剥去。

　　房价到底还能降多少？

　　参考答案：此题难度不啻于哥德巴赫猜想 

　　房价的走向一直是购房者关心的焦 点话题，各种猜测不绝于耳，唱衰和唱红的论调兼而有之。最近的一个判断：世界权威金融分析机构标普企业评级董事符蓓9月20日在电话会议上表示，预期下半年内地住宅楼价平均再跌5%。该机构预期今年下半年住宅销量从同比大涨转向平稳，因为大部分刚需购买力已经在上半年释放，市场下半年购房意欲相对较低。

　　具体到南京市场，南京房地产业协会秘书长王良春认为，下半年的楼市房价会出现涨跌互现的局面，楼市有涨有跌，但大涨大跌的现象都不会出现，当前仍然是购房者入市买房的好时机。

　　这些关于房价的判断仅供参考。你急着要住，就是明知道会降，你也得买不是？你有钱，恰好又有买房资格，那就买套房子放那儿，反正现在钱存银行也是贬值。你不是急着住，又没有太多的闲钱，那你就站旁边看看吧。对于买房者而言，房价还会降多少，这道数学题其实不解也罢。

　　开发商囤地利润多少？

　　参考答案：典型案例三年赚了两亿

　　“养鸡的不如倒蛋的”，这是SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾经发表在自己博客里的言论。他说，上市公司囤地现象非常惊人，根据公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，囤地规模少则20年以上，最多的超过100年。

　　囤地能赚多少钱？一个典型的例子是2006年，李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产以5.1亿人民币取得北京东三环长虹桥地块，一直没有开发。2009年8月，盈大突然将这地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业，因此税前获利2.35亿港元。不过最近两年，再想通过囤地获利就不那么容易了。首先，国家出台了严厉的打击政策。其次，现在出让土地的定价已基本接近区域实际地价。调控后土地市场上多是底价拿地，再想高价转手，难度相当大。

　　■ 应用题

　　车位应当租还是买？

　　参考答案：租车位划算，但最好买

　　南京目前的车位价格行情一般在10万-30万元之间，一些高档楼盘由于业主一户拥有多辆私车，且车位配比不足，年涨幅达10%左右。

　　主城区楼盘车位的月租金大部分集中在300—450元之间，一些车位稀缺的高端楼盘能达到700—800元/月。以南湖的云锦美地为例，5年前的车位价格为17万元，当时月租金300元，现在涨到25万元，月租金600元。即使按现在的月租金计算，5年前花17万买的车位也要20多年才能回本，而且即使买下了车位，每个月还得另花80块的物业管理费。

　　虽然纯粹算经济账的话，购买车位似乎并不划算，但如果小区车位配比很紧张，周边又没有方便的停车地点，最好还是买一个。天天回家像没头苍蝇一样找车位，这种日子不好过。

　　买精装修房能不能省钱？

　　参考答案：就看买到手的是什么

　　现在，在北京、上海、广州等房地产发达的一线城市，购买精装房已经成为现代都市购房置业新趋势。在南京，越来越多的品牌楼盘也推出了精装房源。那么精装房是不是省时省力又省钱呢？

　　南京瀚成置业营销总监廖曙光认为，目前的市场行情下，购买精装房要比购买毛坯自己装修要省钱。现在人工、材料的成本都涨幅巨大，自己装修，一套100㎡的房子硬装费用起码十几万。开发商的精装房因为统一采购，成本易控制。但他同时提醒，购买精装房一定要认准品牌房企，否则交房时就该伤神了。

　　关键问题是买了品牌的精装修房就能放心了吗？品牌企业出问题的还少吗？精装修确实是个趋势，但是现阶段买精装修房却似一场豪赌，你不知道能买到手的是什么，所以能否省钱也是个未知数。

　　投资买住宅还是买铺？

　　参考答案：短线投资别买铺

　　当住宅投资受限购限贷的“双限”约束时，商业地产投资开始火了起来。但业内人士提醒，商铺的选择需要有专业的眼光，一旦买了个市口不好的商铺，投资大不说，最后还可能烂在手里，血本无归。同时，如果是以转售为目的的投资，还要考虑商铺的转让税费高昂。

　　我爱我家商贷部闻健经理介绍，商铺转售要按溢价的55.6%交纳税费。而出售二手房，如果是家庭唯一住房且满5年、面积不超过144㎡，卖方税费全免。也就是说，如果买的时候100万的住宅和商铺，如果同样涨了30万元，住宅可能一分钱不要交，但商铺交税就要高达近17万元。不过，现在好的商铺年租金涨幅在3%-5%，如果长期持有，回报比较高。因此，闻健建议，短线投资不建议考虑商铺，商铺投资要走长线为好。