主持人： 接下来我们就进入到我们的研讨会环节。大家在研讨会环节大家就可以更加轻松一点。包括我们后面的媒体朋友们，如果还有问题，在研讨会环节大家可以继续提问。

　　如何在当下的房地产市场环境下，让我们保持的房产增值的速度，如何体现对现代房地产物业创新管理的思路和模型，这是我们研讨的主要方向和话题。因为是研讨会，希望大家主动发言。为了活跃我们的气氛，刚刚媒体朋友们在抛砖引玉，接下来我们请陈总来接这块砖。您对世茂股份和Yopark的合作，以及Yopark的创新模式，世茂股份未来在商业物业上的发展有什么样的推动？

盛世太平投资管理有限公司总经理陈立民

　　陈立民：我是陈立民，是盛世太平投资管理有限公司的总经理，来上海15年了，一直做商业地产。最近我有一些体会，从种种的迹象来看，我们国家政策将有两个比较重要的发展。这是我的判断，并不代表我有什么机密的消息。第一限购政策不是短期的，没有意外的话，会成为一个长期政策。第二房产税肯定会开征，现在在研究的是开征的范围和方式，而不是开不开征。这两个大前提，迫使开发商必须要面对一个新形势，住宅开发销售已经再没有暴利可言。世茂也好、万科也好、碧桂园也好，大家都面临同样的局面，因此从去年开始我们看到一个非常明显的情况，就是住宅开发商逐渐的开始进入商业地产。

　　所谓的商业地产无外乎就是办公楼、服务是公寓、商业中心。还有办公楼的性质做成住宅的形态，还有酒店，这就是我们所谓的商业地产。当中最能变现的就是办公楼变成住宅的性质，目前叫商住楼。问题就发生了，买家买了这个房子之后，一般都不会把它作为自己居住的地方，很少有人买一个商住楼自己住在里面。这是有违社会一般的规范的。通常买下来是空着等升值或者是收租，但是升值的可能性越来越小了。

　　因为第一，我们的住宅限购导致需求受很大的压怕，第二，商业地产本身购买的杠杆很小，银行贷款的力度很小，利息也比较高。第三，这种房子有很大的弊病，就是他的经营管理费会比住宅高一些。再加上我们的房产税要开征了，你持有房产是有成本的。所以这种房子买下来就面临一个问题，不能空置，空下来之后成本越来越大，把你未来的升值空间都扼杀掉了。问题来了，当你的房子要出租，而你是小业主，人家是大开发商，你如何和它竞争。比如说一些大的服务式公寓，比如说上海的莎玛，或者是酒店大品牌，你如何和他竞争，人家有形象，有营销，你躲在一个物业里面的小单元你如何竞争，因此这自然产生了服务的需求。

　　其实这个服务在座各位都想过，问题是怎么落实。第一，我怎么把社会上有效的需求集合起来，把它汇总到一个系统上，然后让大家可以去选房或者是比价。第二我如何让消费者有信心租你的房子，因为每套房子的装修千差万别。今天我要租一个礼拜，我可能这一辈子只和你进行一次交易，这七天，我不知道你的装修、品质、服务怎么样，七天过去了，我投诉无门。因此这里产生了两大需求。第一就是需求和供应双方如何连通。第二是如何保证产品是消费者满意的。我自己都想了很久这个问题，一直没有胆量去尝试，还好遇到全总，若干年前我听了他的介绍，最近又碰到他，发现他已经把我的梦想实现了，可惜我没有投一分钱，所以没有享受到他们实现梦想带来的好处。

　　世界上我最近看到有一些，包括像途家，无论是线上还是线下，我们把这两方面搭起来，就可以解决这两个问题，而我对于Yopark的理解就是他们更注重线下的。而途家是更注重线上的，不排除有一天你们两家合作。但是我想提一句，尽管现在途家也好，Yopark也好，做的都相当不错，短期内在限购时代一下子把业务推了起来。但是大家面临的竞争还在后面。大家可能猜不到这个竞争对手是谁，我已经研究了一圈，我认为Yopark也好，途家也好，未来最大的竞争对手将会是万科。

　　我对万科比较熟悉，我知道他们最近老是去研究那些服务是公寓，花点钱让员工去服务是公寓居住，打探一下人家是怎么做的，看来他们是很有想法的。而且万科尤其在上海已经开始大力发展商业地产，这方面将会形成很大的竞争。但是大家竞争的地方可能落点不一样。Yopark更多是在服务领域的，万科作为开发商它的成本会比Yopark或者是途家更低，因为他的土地加上建安成本，无论如何都比你在外面租他的房子或者是买他的房子便宜。所以他的竞争优势在于它的成本。

　　第二，他现有的管理团队，可以一下子就转化为它的经营团队。这也是未来万科在这方面竞争的优势。但是无论万科怎么做，我仍然相信，这个市场足够大。以至于途家也好，Yopark也好，万科也好，都可以生存的很好。

　　主持人：陈总每一句话都非常的精辟，他从房地产的情况和政策措施分析下来，房地产租赁需求量的放大，对我们服务来说是机会也是一个很严峻的挑战，他也为我们这个行业提出了一个更大的潜在竞争对手，就是万科。确实他的优势很大，但是我们的市场确实足够大，Yopark在市场上扮演什么样的角色，如何发挥他未来更大的优势。我们清全总来回答一下。

　　全雳：我9月13日参加了途家的一个会议，我们跟途家的CEO罗总也有多次的交流，包括星期天我和途家上海分公司的总经理在一起沟通。为什么？其实我们做的都是一样的事情，包括万科未来做的也是一件事，就是解决小业主的资产管理问题，为小业主服务。其实从金融的角度来看，我们是一家资产管理公司。最后考虑的是回报率的问题。途家的模式和Yopark的模式或者是和万科的模式都各有侧重，各有所长，并没有谁做的更好之说。无非是各自有一些优势，可能是有一些有房地产的优势，有一些有互联网的优势，我们的优势在于在线下服务这一块的标准非常的清晰，已经有很长的房东和租客的积累，包括强大的运营体系，万科有开发商的经验，有物业管理的经验等等。这个市场到底有多大我不敢想，可能里面有十个途家，十个Yopark，十个万科，也仅仅只能满足一小部分的需求。

　　所以今天我们在做媒体采访的时候，我觉得我们到了一个什么阶段，我们到了一个真正的房产经营阶段。在过去的十年，我们只要圈地就可以，圈了地之后也不用仇怎么做广告，你只要楼盘出来就有人排队买。突然间，政府觉得房价涨的太快，有了限购令之后，房产商突然觉得一筹莫展，不知道怎么卖房子了。这个时候你有没有去全世界看看，香港、台湾、美国是怎么卖房子的，他们没有那么多的人买房子，也没有那么多的土地开发，他们靠的是经营。我比较认同冯仑的模式，虽然说他的销售只有几十亿，但是它的理念我认可，他认为真正一个有价值的开发商，一定是在开发，在经营。我们讲到的，Yopark做的这个模式，其实是房产服务延伸链所产生的一个新生事物。我们把小业主的资产和酒店式的标准结合起来，形成了Yopark。这个东西以前在国外有吗？也有的，但是从来没有一家公司可以做到这样大的一个规模，也没有在一个如此有发展潜力的市场当中。在美国、英国都有，没有一家可以说持有小业主钥匙超过1000个的，而且他们没有这样的历史机遇。今天Yopark到了一个非常好的时期，我们的价值在前面的十年里没有人认识到。

　　在未来的十年里，今天是世茂股份，未来会有更多的开发商会认识到我是不是可以自己做，如果说我不能自己做，是不是可以找到一家公司可以做这样的事，而Yopark正有着这样的机会。未来的竞争我相信也会非常的激烈，也有一些做过开发商的，也有做过酒店管理的都会想来做做。包括有一些人觉得这就是二房东嘛，我也可以做。我想说，这个市场貌似没有任何的壁垒，你只要有钱都可以做，但是我们这个十年的经验就告诉我们看上去修一个灯泡，清理一个房间很简单，但是这背后有着复杂的体系。就在今天，特别是对你选楼盘等等，都是非常重要的，这些都是需要花时间的，服务最重要的是要靠时间沉淀，未来会有人做到1000套，10000套，但是这需要时间。

　　我们以前从来没有在媒体前面宣传，为什么我们愿意出来像今天这样解释Yopark，第一，我们有这样的需求，第二市场也有这样的需求，希望优帕克来扮演这样的角色，他们花了钱没有一个更好的服务，我们需要为他们解决这样的问题。这是我的个人观点，谢谢大家。

　　主持人：谢谢全总。关键是目前这个时代促动了我们Yopark的价值提升和发展。在这样一个好的时代提到了发展商对这样一种服务业态和创新模式的关注度，他是怎么考虑的，接下来我们有请郝总来谈谈，您作为发展商，您对Yopark创新管理模式，以及市场上对这种服务模式的稀缺和需求，您作为发展商有什么样的看法，您觉得这个市场未来会发生什么样的状况？

世茂股份物业公司总经理郝庆涛

　　郝庆涛：因为我们今天参加这个研讨会有开发体系的，也有后期运营体系的。我看到有北方区的，也有销售的，他们是代表了开发体系把他们的开发体系和Yopark的物业需求一会儿让他们谈一下。然后我来谈一下，Yopark的优势和我们的优势如何有效的结合，这是非常重要的。刚刚陈总也提到万科在做，途家在做，大家都在做这样的业务。其实任何业务表面上看都很简单，但是如何落下去这是很难的。之前也有很多做这样业务的公司跟我谈过，我说大家线上都可以做，线下你是否可以做到。线上你一个项目有5套、10套房子，这5套、10套房子的服务配套不能打折扣，提供线下产品决定你这家企业的命运。现在做线上产品大家都可以做，但是线下的产品是不惜可以支撑线上这是非常重要的。

　　在和Yopark合作过程当中，我们也做了一个切分，按照物业管理条例来讲，物业是做公共部分，从Yopark来说，我们切分的点是在于室内部分。为什么要做切割呢？因为这样的话，从物业管理和服务式公寓的结合点找到了。业主一进来可能先看的是物业而不是Yopark，因为门岗、环境卫生、安全有很多东西都是先看到的是物业，如果说物业做的不好，你室内做的再好，也会影响到服务，业主的满意度也会降低的。所以选择好合作的伙伴是至关重要的。刚刚全总也说了，做服务市场的五要素我非常的赞同。

　　除了这五个要素之外，线下产品的服务意识，精细化的管理，当时我们和李总沟通的过程当中也说，甚至Yopark在室内做一个餐桌的玻璃都想的得到。因为玻璃移动可能打伤、划伤会对业主的满意度产生影响。而作为我们来说，我们的配套比较好，因为他是虚拟酒店，健身房、早餐、干洗，他靠他们完全去做这些线下产品的话，也是资源有限的。因为我们有做配套的，有做自持的，相对来讲我们把这些需求招商招进来。这样就会减少他们一些重复投入的费用。让他们更有精力做室内服务。找到结合点这是两家合作的第一要素。

　　第二，是物业管理的创新。大家很多都是做物业行业出身的。其实中国对物业行业是有明确规定的。我们的创新是把物业管理的东西延伸出来，这种东西是一种契约关系。现在我们正好利用这个机会，我们是否可以通过和Yopark的合作，然后和相关的政府部门可以推动一下商业物业管理的条例。把有一些我们所谓的服务型的功能可以法律化。这样的话更有利与我们商业物业健康发展。

　　我也看过我们的物业管理条例是分住宅和非住宅，到商业物业没有任何的法律规定，我们现在也在探讨这个问题，如何立法，通过立法来推动部分消费者或者是业主感受到这是有法可依，有章可循的东西。现在我们提出的一些东西，业主认为我们是收费服务，但是通过我们不断的提高，通过一段时间的磨合，我们这种服务在商业物业是必须的。

　　刚刚提到万科也想做，以前万科是不做商业地产按的，从去年开始，他也陆续的开始做了。因为中国的房地产在住宅这一块有限制，商业地产不受限制，相对来讲很多的开发商也趋向于做商业地产，我们世茂股份走在前面，和Yopark也是第一家合作。相信通过这一次合作，我们会进一步加深我们的合作，我们和Yopark的目标是一样的，都是想精细化的工作，让大家放心。最重要的是我们要让面对的两个消费群体都满意，都放心，这是我们和Yopark要打造的目标。

　　另外今天来了销售和北方区的同事，希望借此机会和Yopark也做一个互动和交流。

　　王华兵：我想说几点。刚刚陈总也说到我们房地产开发的过程，从我的理解，其实我们从99年福利分房结束之后进入商品化阶段，到目前来说是经历了三个阶段。第一个阶段是拿地，只要拿到地，项目可以起来就可以成功。后来开发商多了，大家开始拼产品，我们的户型多好，绿化率多高，外形多漂亮。现在到了第三个阶段就是后期服务阶段。我们在拼我们的销售人员，我们的物业管理，我们住进去之后，我们的服务是否到位，对我们的品质和开发的影响是非常重要的。这是我想说的第一点。也就是说整个房地产开发的重心是一步一步往后移的。

　　第二，我们股份公司其实是一家房地产公司，是在房地产不同业态当中分布的很细的公司。我们更多以商业开发为主。我们在商业开发当中业态也是比较多的，包括写字楼、商铺、百货、品牌等等，有这样一个过程。从我们战略发展来说，我们是希望向更加全面化，产业更丰富的方向去发展的公司。现在我们正面临限购，国家房产税开征，从我们公司战略来说，如何让我们的业主享受到更多的利益，这是非常重要的。

　　第三，我们公司在商业领域已经很多年了，在已经交房或者是在售的具有商铺性的产品我们已经有10几个项目，明年还有5个项目要出来，比如说北京、无锡、常州、青刀都有类似的产品要新入市，在十几年的开发过程当中，我们积累了非常多的经验。无论是产品的设计还是营销过程当中，包括我们的管理当中也积累了非常多的经验。

　　对于我们像Yopark这种服务商来说，我们在营销过程当中发现什么问题呢？不同的城市比如说一线城市和三四线城市，我们同样的做一个商铺产品，他对后期交付之后客户的对接方式是不同的。比如说我们在北京原来是分三个地方，在三环有一个项目，真正交付之后，客户大量作为住宅性的，在装修之后去租。我们徐州也有这样一个产品，现在已经交付了，而交付之后，大量的客户把它转变为写字楼和办公楼去经营。都是好的地段，都是同样几乎同样的产品，但是最后使用的价值点是不同的。这就带来了Yopark这样的公司的服务方式的转变。这是吸收我们后期考虑，以及我们这样一个服务商要提供不同城市不同形式的服务的要求。

　　主持人：世茂明年新入市那么多的项目，这些项目都有需要Yopark去服务的类型。同样我们的小业主，我相信对于这种服务也非常的渴望，额非常的需求。从市场角度来说，大家不言而喻应该说是非常大的。接下来我们请零点研究咨询集团高级副总裁周总，作为一个市场调研领域的专家，零点咨询研究也是享有盛名的，我们请周总谈谈，您觉得这种服务方式的空间有多大。

　　周总：很高兴今天来到这里，两边都是朋友。我们刚刚成为世茂集团全产业期满意度的调研商，帮助他解决很多服务当中的问题。我们同时Yopark也是飞马旅的成员。因为飞马旅本身是做服务培训的机构。今天也很高兴，同时Yopark的产品线也是在我的产品线当中的。我们也有机会可以合作。

　　我今天来这里，第一，这种方式对这两个群体来讲，对防冻来讲，他们的诉求是一样的，就是便捷、安全、干净，首先把这个东西拿出去需要增值。对租客来说也有这样的需求，无非是大家通过不同的角度来看。这种形式在目前的市场环境下还是不错的。因为让一个物业增值，我自己的理解，让物业增值只有两个途径，第一个途径是流通，第二个就是服务。服务有很多的讲究，比如说无论是线上还是线下的服务，里面有一个问题，今天我们的签约仪式是一种战略行为，战略就是保证大家做正确的事。接下来比如说组织，组织是保证正确的做事，还有一个就是流程，流程是低成本，高效率，低风险的做事。

　　我觉得在这个战略定位下，我们会有几个挑战，第一个是有关我们组织的安排，真的是签一个合同就行了吗？我的理解，优帕克和其他大的酒店式公寓最大的弱势或者也可以说是优势，他是一个轻资产的。从服务这个角度来说，他的弱势是缺乏大本营。而世茂这种服务，恰恰是符合这一点的，我想在线下方面会有很多的结合点。在这样的情况下，一个轻资产公司和一个重资产的结合，这个流程会发生革命性的颠覆。包括以前说我们拿来一栋楼去改造，我们帮助他节省改造成本，可以提供更多增值服务，世茂可能直接按照你们的标准去精装修了再给你。这个流程会有很大的改变，这是第一个挑战。

　　第二个挑战，本身我特别怕成为一个销售的模式，因为带约出售是商业地产当中用的很多的模式。比如说你把我的商铺买了，我给你一个租约。这个如果说成为世茂未来去化的模式的话，可能会出问题。

　　第三个挑战，我觉得这两家公司的定位非常的一致，大家的目标群体可能也是比较一致。刚刚提到限购、房产税，其实我最担心的不是这两个，我最担心的是什么？他是一个给第三群体来做的，比如说从外面来到上海的群体，这个大的群体才是更加关键的。比如说我有一个朋友做酒店式公寓的，以前他做的非常好，他是针对日本客的，最近他一下子就掉下来了，非常的明显。如果说我们的经济下来，来往的流动就非常少。是不是我们可以把定位稍微做一个小的调整，稍微下来一点。

　　如果说可以把这些做好，如果说我们进入的是相对产业转移的地点，可以把这些做好的话，我觉得这个模式会更加有生命力，刚刚大家都提到了，这是一个蓬勃发展的是市场，大家手上有资产不知道如何盘活，我想通过服务的模式让它增值这是非常好的。