置业观

    林贰生(化名)，从最初投资公司房产领域的负责人，到如今深圳某投资公司的合伙人，负责一个小圈层的资金操盘，积累了13年楼市投资的实战经验。他认为，随着房价经过一轮长达10年的暴涨之后，房产投资需要重视的不是获利多少，反而是风险大小，这便是曾经在实业中打磨过的经验。

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    那也许不是我最成功的一次投资，但确是至今我都觉得很幸运。2003年5月，创业又失败了，我将4万块钱分作两笔，买了2套小户型，记得排了差不多3天的队，排在我前面的一个台湾人买了10套。这笔投资数额并不多，关键是后来我从香港一份报纸中了解到香港房贷有二按、三按的情况，就去银行咨询，得知可以做加按揭。就是在物业升值之后，先通过担保公司出钱，把原有的物业赎出来，然后再重新评估增加按揭的额度。2004年底加按之后，我手上就有了80万元的资金，成为后来投资房产的第一桶金。当然，现在加按在深圳已经被禁止。

    我选择物业，最关注的指标就是风险。如今新创建的投资公司还处于资本积累的第一阶段，由于商铺总价高杠杆小，所以住宅还是关注重点。选择住宅时，会先建立物业池，在选中的区域内重点考虑主流开发商的产品，预期未来有50%升值潜力的物业才会买入。看上去是对增值期望高，事实上这样的物业抗风险能力也更强。(来源:南方都市报 南都网 大闸蟹来袭全城杀价)

    我个人的投资习惯是对高价物业敬而远之，即便是现在，单价超过3万元在我看来就算是高价。即便每年有10%以上的租金回报率，但是价格超过3万，我都很有可能放弃。单价10万元的房子能够涨一倍到20万元，我也宁可选择单价1万元的房子，等它涨到2万元。一是觉得价格上涨的难度后者更小，而且后者需要投入的资金也会少很多。

    我曾经问过周围的人，是否愿意把400万元以上的房子登记到别人名下，十之八九都会认为风险太大。所以限购之下，大户型尤其是双拼、三拼的大户型，受到房票限制，是最受打压的物业，一旦未来限购政策松绑，或者有政策取代限购，相信升值潜力会比较好。加上当前“70/90”政策，制造出更多的小户型，进一步加剧了市场上大户型的稀缺性。这种结构性问题的积累，反倒会成为投资的一个机会。现在受伤越重的，未来反弹的概率越高。不过，我也赞成罗湖万元左右单价的老房子有它的投资价值，尤其是100平方米以下单位，个人认为未来增长是很确定的，但是大户型的就别选择罗湖了。

    除此之外，我们的投资习惯是新房和10年以上的老房子基本都不碰。规避新房，是因为营销手法太多，市场价值难以准确评估。可能市场价只值3万元/平方米，但是通过营销和包装，卖到4万元/平方米也很可能。超过10年的老房子，由于园林、户型、用料等方面都有些过时了，也会尽量避开。所以5年以内的次新房，是我们主要选择的对象。至于投资期限，一般会拿足5年。主要是因为营业税太高，如果将来进入买方市场，未必能够全部转嫁给下家，还有便是回顾过去的调控，5年基本算是一个期限。

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