否认撤退 铁狮门中国进退维谷
外资在华投资最为悲情的当属素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司(以下简称“铁狮门”)。日前，铁狮门正在叫卖上海“地王”—这条商业信息最近在国内外地产行业热传，转让总价为人民币48亿元。
这块地王是4年半前，铁狮门以挂牌底价67.517亿元收入囊中的新江湾城F地块。业界认为，铁狮门的举动显然具有非同寻常的意义，可以说是外资从中国楼市大撤退的一个缩影。然而，铁狮门却声称，在中国长期发展战略不变，不会退出。
自2008年起，铁狮门已在北京、上海、天津和成都4个城市进行战略布局，至今仍未有明显成效。日前上海地王转让之说更是甚嚣尘上，尽管铁狮门对此否定，但同时表示不排除寻找合作方。这被业内认为，这或许亦是另一种退出方式，而没有公开披露任何信息的北京等地的项目至今也是扑朔迷离。
就连华远地产股份有限公司董事长任志强亦对此感叹，“铁狮门最受伤，每次都在最高潮时进入就赶上低潮退出，何不坚持到底？”
然而，铁狮门却在回复时代周报的声明中表示，我们在中国积极寻求更多投资机会，持续发展。
新江湾城前世今生
上海历年来推出的最大一幅综合用地、上海有史以来出让总价最高的“地王”和美国最大的综合房地产开发公司之一等多个要素，注定了新江湾城F地块的故事非同寻常。
2007年12月24日，新江湾城F地块公开挂牌出让，这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地，占地达26.7万平方米，容积率3.37，总建筑面积90万平方米，挂牌起始价67.517亿元，是为历年来推出的最大一幅综合用地。
值得注意的是，彼时政府对于竞买主体的限制条件相当苛刻：所开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米；获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。同时，必须在2008年1月9日前缴纳7亿元的保证金。
彼时，长江实业集团等众多意向竞拍方，均被淘汰出局，不得不败兴而归。唯一符合条件的，就是作为美国最大的综合房地产开发公司之一的铁狮门。
实际上，在此之前，铁狮门蛰伏上海已久，更是在上海成立铁狮门总部，但一直在土地市场上没有任何收获。
早在2005年3月，铁狮门就有意竞标上海长风生态商务区项目，该地块出让面积173.73亩，集商办与娱乐用途为一体，但是最终由北京天鸿房地产与美国蓝马克娱乐集团共同获得。时隔一月，铁狮门与香港万都集团进行谈判，寻求共同开发上海襄阳路服饰礼品市场所在地块的可能性，孰料也是无功而返，该地最终由新鸿基地产竞得。
至2007年，铁狮门开始募集房地产基金中国基金I号。这一年，在上海土地市场上不乏铁狮门的活跃身影：铁狮门参与竞拍上海黄浦区163街坊地块，却被苏宁环球捷足先登，最终以44.04亿元竞得，再次空手而归。
2008年1月23日，作为唯一竞购方，铁狮门最终毫无悬念地以挂牌底价67.517亿元将觊觎已久的上海新江湾城F地块纳入囊中。值得注意的是，铁狮门高歌猛进之势在两个月之后同样在美国上演：铁狮门参与了纽约西区地铁上盖项目哈德逊广场的投标，以10.54亿美元总租金的投标价夺标。彼时，在大洋彼岸，美国房地产次贷危机风暴已然在酝酿之中，而铁狮门与雷曼和黑石的合作已悄然埋下了隐患。
2009年3月4日，铁狮门将新江湾城F地块项目正式命名为“尚浦领世”知识商务广场，并举办了开工仪式，项目的总投资预计高达170.75亿元。不过，时隔不久，该地块即进入搁浅状态，传闻四起，不乏转让或合作之说。
其实，根据F地块的招标文件要求，该地要在签订《国有土地使用权出让合同》之日起两年内动工，动工建设后3年内，竞得人必须完成F地块内总建设量的50%。然而，直至2010年11月22日，具备上海新江湾城项目一级土地开发背景的上海城投控股股份有限公司(600649.SH，以下简称“城投控股”) 发布公告，下属全资子公司置地集团分别与铁狮门集团下属7家公司签署了《合资经营合同》及《产权交易合同》，以评估价格分别收购其持有的沪风、开古、建奇、康州、东荣、合庭、高泰7家公司各36%股权，总金额达26.61亿元。
2011年6月22日，尚浦领世项目正式举行一期住宅项目的开工仪式。搁置近3年，其开发启动的转机则被认为是来自城投控股的介入。
然而，城投控股介入不过一年，铁狮门转让新江湾城F地块之说再起，这再度将铁狮门推向风口浪尖。
高潮时进低潮时退？
“在中国最不成功的境外投资者大约要算铁狮门了。北京国贸退出是首案，其后，每次都在最高潮时进入就赶上低潮退出。为啥每次都不肯坚持一下呢？”这是任志强对于铁狮门的评价。
在铁狮门回复时代周报的声明中，铁狮门亦将其业务布局归为，“上海、天津、成都及苏州项目”。不过，在天津和成都，铁狮门的发展都是浅尝辄止。2007年上半年，铁狮门中国基金(巴巴多斯)有限公司进入成都市场，收购成都东大街板块一栋大厦的在建工程。
2007年9月20日，铁狮门再次以1440万元/亩的价格获取成都市挂牌出让的东大街7号、8号地块，该地块净用地面积38.0075亩，建筑总面积为17.6万平方米，计划总投资25亿元。该项目由2008年9月开工建设，而目前7号地块一期工程基本完工，8号地块二期工程正在施工。尽管铁狮门一度对外表示将采取“只租不售”的模式经营，但是据记者了解，目前其写字楼部分已经整售予平安集团。
2008年，铁狮门转战天津，拿下天津和平区的成都道项目和南京路项目，其中成都道为2.2万平方米的商业项目，引入百货、购物中心和超级市场等；而南京路项目规划为4万平方米酒店、2.3万平方米零售商业、2万平方米办公楼。不过，记者查阅诺亚财富针对铁狮门人民币基金的报告时，其中写道：铁狮门已于2011年出售了南京路地块。诺亚财富为第三方理财机构，铁狮门之后将与其在上海募集首只人民币基金。
铁狮门的进退选择，不过在一年之间。2010年10月19日，铁狮门与天津新金融投资公司签约合作投资开发于家堡金融区一期中的5个地块，其中包括地标双塔建筑，开发总面积超过52万平方米，项目开发投资总额超过60亿元。值得注意的是，就是在此前后，铁狮门在上海新江湾城地块引入了城投控股，之后将天津南京路地块出售。
铁狮门的扩张之势，起于2008年，然而，亦是很快地收缩。尤其是在地产高峰期收购物业的价格过高，其投资并不能覆盖融资成本，主要是基于升值预期，这也使得铁狮门成为这一年金融危机的直接受害者，旗下多个基金一度出现严重亏损。其中，与雷曼的合作失败，与黑石的合作亦弱化了铁狮门一向引以为傲的基于地产基金模式的融资能力。
知情人士向时代周报记者透露，铁狮门只是想缓解一下资金链，并不等于要退出中国。
商业地产专家杨咏诗对时代周报记者表示：“据我了解，现在是围城状态，在华外资三成想要进来，七成想要出去，卖掉在华物业进行套现。”
希望拓展更多项目
2008年，实际上是铁狮门在中国区域大肆扩张的一年，彼时，铁狮门对外公开已完成在上海、北京、天津和成都四城市的战略布局。然而，进退之间，已不复当年布局之初的蓝图。
早在2005年，铁狮门就已联手美国投资公司GSC Partners组建房地产投资公司，双方分别占60%和40%。其中，铁狮门负责房地产运营业务，GSC负责资金筹集并提供技术指导，双方计划筹资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目，预计3-4年内开发46.5万-92.9万平方米的甲级写字楼和豪华公寓楼。
事实上，铁狮门在北京闯荡已久。2008年4月，传闻铁狮门进军北京，与某高校达成合作，然而至今亦未见任何披露信息。在铁狮门在上海、北京、天津和成都4个城市的战略布局中，其中则是将“北京金融商务区E04地块合作项目”列入其中，但是至今也未有任何下文。
记者查阅其境内管理架构发现，北京和天津为同一办事处统管。
“铁狮门在苏州低腰秋裤的对面还有一个承诺要坚守。”在铁狮门作出“铁狮门公司始终坚定对上海新江湾项目的承诺”的声明时，一名上海银行人士如是评价道。
在苏州的金鸡湖畔，大型商业综合体相继进驻苏州工业园区之际，铁狮门早已悄然落子，这是铁狮门继成都、上海、天津之后正式进军的第4个城市。
2012年5月2日，铁狮门宣布，封闭首个完全由中国投资者组建的人民币房地产基金，该基金总额高达12亿元，将用于收购苏州两宗土地，开发大型综合地产项目。
这两个项目共占用苏华路上的两个地块，位于苏州工业园区，沿金鸡湖西岸的苏州中心商业区内，包含两栋集办公楼、商场与豪华住宅于一体的建筑，总面积达11.43万平方米。
与铁狮门在中国的其他项目相比，苏州项目显然无法媲美。其独特之处在于，这是铁狮门在中国募集的首个人民币基金投资项目。
该基金启动于2011年10月，就是从启动募集到基金封闭，经历了1年时间。这只完全由中国投资者组建而成的基金，除了一家央企投入部分资金之外，核心资金主要来自华宝信托。
铁狮门联席首席执行官徐杰儒 和徐瑞柏表示：“该基金的成功设立可谓是中国资本市场的发展道路上的重要分水岭。此外，项目所在地区经济的持续增长以及当地基础设施的日益改善令我们坚信，现在正是在当地开发顶级物业项目，满足世界一流租户需求的最佳时机。”
“我们在中国积极寻求更多投资机会，持续发展，希望在其他更多城市中拓展开发项目”，铁狮门在回复时代周报的声明中表示，“我们对于中国经济的长期展望表示乐观，同时我们也相信，目前是继上海、天津、成都及苏州项目之后，进一步拓展业务的适当时机。”
截至目前，铁狮门在中国共拥有逾175万平方米的开发项目。
宋卫平：不会好了伤疤忘了疼
负债率降至93.5% 绿城不再为生存伤脑筋
本报记者 姜燕 发自杭州
卖股权、卖项目度过生死危机，上半年，绿城中国控股有限公司(03900.HK，以下简称“绿城” )销售金额为220亿元，净负债率从去年底的148.7%大幅降低至93.5%；中国指数研究院最新发布的“2012年中国城市居民居住满意度调查”中，绿城囊括6个分项第一。
这一切让绿城董事长宋卫平心情晴好，9月10日下午，预定一个半小时的发布会整整持续了将近5个小时。教师出身的宋卫平此时把绿城形容成了赶考的学生，宋卫平说，如果将调控比作一场考试，绿城在“语文”这门课，即居住满意度上考了第一，但在“数学”这门课，即销售、运营、拿地等仅做到补考及格。宋卫平一再说，绿城差点死在买地上面，教训非常惨痛，“不会好了伤疤忘了疼”，等市场恢复基本属性再拿地。
积极寻求低成本融资
“现在的感觉轻松很多了，去年我记得最惨的时候，公司账面上只有几千万元的资金，现在我估计已经有20多亿元了。这一年多以来，有的时候会为了5000万元或者1亿元的资金，去找别人来腾挪项目，有点卖儿卖女的感觉。”宋卫平坦言，今年下半年，绿城不需要再为了生死存亡去伤脑筋。
今年前5个月通过转让12个项目，绿城回笼了78亿元；6月份引入九龙仓作为战略投资者以后，通过向九龙仓配股及发行永久次级可换股可赎回证券，为绿城带来了51亿港元现金收入。同时，通过转让旗下9个项目予融创及融创组建的合资平台公司，绿城增加现金流入约33.72亿元。8月份，绿城又将青岛深蓝广场项目以28亿元的价格转让给了山东高速，山东高速由此获得该项目60%的股份。经过一系列腾挪，绿城2012年半年报负债率终于降至93.5%。而绿城半年报显示，一年内到期的债务达到184.62亿元，一至两年内到期的债务有52.02亿元，两年及以上到期的则有31.71亿元，另有2.43亿元的高息债。据悉，这184亿元的一年期债务当中，下半年大概有100亿元会到期。
宋卫平表示，即使不卖项目，后续的销售回笼资金也足以还债，如果销售状况好的话应可结余，但是九龙仓认为绿城的负债成本比较高，因此接下来绿城不排除再转让一些项目，调整负债结构，去海外市场寻找低成本的贷款。据悉，截至目前，绿城的净负债率已经降至70%左右，预计年底维持在65%左右。
宋卫平接受时代周报记者采访时表示，“九龙仓的融资成本很低，基本都在1%-2%，九龙仓正在为绿城牵线多家境外银行，绿城可以获得的融资成本在4%-5%，但是九龙仓还是不太满意，但相比内地10%的融资成本还是很低的。”
经过一系列项目转让，绿城的土地储备减少了8%，但仍有超过3000亿元的销售规模，足够支撑未来5年的发展。
“我以前很喜欢出去看地，去土地拍卖现场，现在我再也不去了。2008年和2009年拿了那么多的地，高价地，绿城差点死在买地上。”
积极转型拓展发展空间
在自救行动以后，绿城一直强调将不再以高负债的方式发展，并在半年报中透露，将积极转型，介入二、三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，拓展发展空间。
宋卫平说，“目前与九龙仓的合作还在理顺关系当中，双方高层每月都会有一次会面和讨论，组建专门的工作小组，讨论如何发挥协同效应，优势互补，九龙仓非常支持绿城发展养老地产。”绿城在当前的市场环境下不再大规模投资，着意避开限贷限购项目，养老地产将是未来转型突破口。
据悉，绿城首个养老地产项目位于浙江景区乌镇，占地600多亩，绿城引入了三家国际基金公司入股共同开发该项目，预计投资超过30亿元。目前，该项目建设已经接近尾声。
宋卫平告诉时代周报记者，该项目总建筑面积50万平方米，首期开发的部分分为60平方米、80平方米、100平方米三个户型，预计销售单价略微超过10000元/平方米。项目以学院模式运作，预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。我们打算在杭州周边做10个养老地产项目，目前在接洽的几个项目进展顺利。”
对于旅游地产，宋卫平称，目前，绿城已经在海南、千岛湖开发旅游地产，绿城希望做东海岸和三亚周边最好的旅游地产。“但是旅游地产不好做，以后更多是把旅游地产和养老地产结合起来做，以养老地产带动旅游地产。”
除了养老地产之外，宋卫平表示，绿城已经开始在他的老家浙江嵊州试点5000亩农业区项目了，绿城近期将做2-3个超过5000亩的农业区。10年左右时间，绿城将做几十万亩的农业区。
据悉，绿城已经和浙江省农科院签订合作协议，同时，绿城现代农业公司即将挂牌成立。绿城以农民入股分红的模式筹措土地，试点生态农业，包括观赏性经济作物、蔬菜、水果和养殖。当时代周报记者问及农业投入是否由上市公司出资，是否以盈利为目的时，宋卫平坦承，该笔资金将出自上市公司，如果以1万亩计算，投入金额预计为5亿-10亿元。“目前农业项目还不能盈利，但是长期一定会盈利。我们也需要努力说服包括九龙仓在内的公司董事会持续投入。”
开工面积惟一不降 招商地产冲刺千亿
本报记者 肖素吟 发自广州
8月31日，招商局地产控股股份有限公司(000024.SZ，以下简称“招商地产” )签约深圳南山区牛成村，而在不久之前，招商地产已获得了蛇口、葵涌、布吉、坪山河等旧改项目，无疑将再度巩固其深圳大地主的地位。根据招商地产中报，深圳地区销售金额已占到了整体销售金额的1/4。
在深圳之外，不同于其他开发商面对土地市场的小心谨慎，招商地产持续活跃于土地市场和股权收购，且上半年已经斥资60亿元，是其2011年全年土地支出的75%。同时，今年上半年，招商地产已实现销售面积116.9万平方米，几乎持平于2011年的全年销售面积。今年计划新开工面积290万平方米，亦是“招保万金”四大龙头中唯一保持新开工面积不降的公司，积极扩张的欲望可见一斑。
半年斥资60亿拿地
8月31日，招商地产与深圳市百旺股份有限公司签署合作意向书，双方将联合改造开发辖区面积达3.3平方公里的深圳南山区牛成村。不过1个月前，招商地产亦已介入南山西丽中心区的城市更新项目的前期工作，其改造范围占地面积为14.92万平方米，占整个大冲的1/5。
7月14日，招商地产更是与深圳坪山新区签署《坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议》，正式宣布进入坪山河流域的开发建设，而其新区面积则达5.5平方公里。根据协议，招商局集团和坪山城投联合组建开发联合体，共同对坪山河流域进行一、二级开发或者联合完成一级开发后再通过招拍挂形式进行土地二级开发。
与此同时，在牛成村、西丽中心区和坪山河旧改地块之前，招商地产已相继在蛇口、光明、前海、溪涌等地屡次斩获旧改项目。在招商局与地方政府的战略合作下，尤其是在土地资源日益稀缺的深圳，招商地产已然通过深圳各区的旧改项目储备了庞大的土地。
此外，招商局在前海片区拥有3.9平方公里的保税区，占整个前海总面积的1/4。作为大股东的地产业务平台和片区开发的鼻祖，招商地产在前海开发中显然将担任重要角色。更重要的是，招商局旗下土地资源丰富，在各个产业中都有土地储备，仅是码头改造，包括蛇口太子湾在内的散布于全国的码头，集约再利用而改造为综合开发用地，亦是不可小觑。
然而，这还不是全部。截然不同于坚持“宁可错过，绝不拿错”谨慎原则的万科或者是宣布“原则上不增加土地储备”的恒 大等开发商，一向以稳健著称的招商地产则是逆势扩张。
4月11日，在天津市国有建设用地挂牌出让中，斥资12.56亿元竞得4宗地块的土地使用权。
2月14 日，招商地产与九龙仓集团联合竞买取得北京市区来广营乡地块，成交价总计 23.7亿元，其中招商地产承担50%的地价款。1月9日、10日，招商地产已在贵州毕节市国有建设用地挂牌出让中，竞得两宗土地，成交价合计3.27亿元。在土地市场上，招商地产已斥资近40亿元，补充土地储备119万平方米。
除此之外，在此期间，招商地产以股权转让的方式收购了哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司50%的股权，涉及地块用地总面积为18.82万平方米，地价总额约为6.38万元,同时还收购了深圳市万科滨海房地产有限公司50%的股权，涉及深圳市盐田区6宗地块，其用地总面积为13.72万平方米，而地价总额为29.63亿元。
也就是说，上半年以来，招商地产已经累计斥资近60亿元增加土地储备，已是其2011年全年土地支出的75%。
值得注意的是，根据招商地产2012年中报，上半年招商地产实现销售面积116.9万平方米，招商地产2011年全年的销售面积才不过120万平方米，而上半年新增土地储备面积已超过同期销售面积，招商地产的扩张欲望由此可见一斑。
销售面积追平去年全年
这一轮逆市扩张，则始于一年前的转型变迁。`
根据招商地产中报，2012 年上半年，招商地产营业收入完成 100.80亿元，较上年同期增长 24.58%，净利润增幅同比下滑16.89%。这与招商地产近一年来的强势扩张不无关系。
招商地产对此则解释，“由于未资本化财务费用的增加及本报告期结算项目中合作项目较多，少数股东净利润占比较大。”
“从2011年起，招商地产的发展已经明显提速，尤其是销售增速，这主要跟管理层变动等因素有关，包括在公司策略上的思路改变。招商地产背景强势，一般被认为是资源型公司，现在的转变是加快开发速度，将更多的资源转变为现实利润，在销售上更主动。”东方证券分析师对时代周报记者表示。
值得注意的是，今年上半年，招商地产已实现销售面积116.9万平方米，几乎持平于2011年的全年销售面积。更甚的是，招商地产计划今年新开工面积290万平方米，亦是“招保万金”四大龙头中唯一保持新开工面积不降的公司。
事实上，昔日同行的跨越式发展已迫使招商地产不得不转型思变，而这个策动者正是招商地产董事长林少斌。
众所周知，最近几年，招商地产的发展速度落后于万科、保利、金地等开发商，甚至还被恒 大、富力、雅居乐等后起之秀超越。
为此，自2011年2月15日上任以来，林少斌就已大刀阔斧于招商地产的变革转型，以期后来居上。在集团的支持之下，林少斌更是向投资者和合作伙伴描绘了一个美好的蓝图：未来十年里，招商地产要实现“百亿利润、千亿销售”的目标。
至2011年，万科、保利、金地和招商地产分别实现销售金额1215亿元、732.4亿元、309亿元和210亿元。
商业地产是招商地产“千亿销售”冲刺的重要一步，目前已初现雏形。5月2日，招商地产公告以 1.99 亿港币收购东力控股 70.18%股权，预计未来将注入内地商业物业资源，实现香港融资和商业地产的分拆上市。
“招商地产目前的增速已经追上了其他地产龙头。在销售加速的同时，也必须加速补充土地储备。而且目前的负债率不算高，加上大股东的支持，还是有一定的优势的。”上述分析师如是说。
