“购房合同像是一个做死了的局，开发商几乎没有给购房者留下诉讼的空间。”有深圳律师如此说。因此在梳理了前述十多条“霸王条款”之后，律师们也几乎给不了购房者任何可行性的维权意见。这个问题需从法律、程序、制度的层面来解决。且看香港有何经验。综合对香港立法会以及多名律师、房地产从业人士的采访，南都记者听到最多的两个字是“对等”，不仅仅是信息对等，还有程序的对等，甚至督促买卖双方在专业能力上对等，都给了香港楼市一个更为成熟的法律环境。除此之外，尽管专业人士认为不可能有完美无瑕的法律和监管，但是对于政府在其中所表现出的独立立场、有边界的监管，皆表现出高度认可。

    新旧资讯强制发布，信息对等

    遇到购房纠纷最痛苦的不是注定要败诉，而是这一诉求在合同里根本没有提及。

    香港开发商信和置业营业部总经理田兆源告诉记者，港府在促进信息对等方面，尤其是期房销售，也出了相应的规范，“比如，在项目开售前7天，必须公开派发收楼说明书，其中必须详细列明房屋面积、用料配套等，必须在搭建的样板房中，至少有一个清水房示范间，让准买家对于未来交付使用的物业有最直观的认识”。田兆源介绍，关于项目的成交资料，政府也规定开发商必须在一定期限内公布，并同时披露其中涉及到开发商的董事局成员及其直系亲属的交易。

    力求信息对等，其实也表现在对于各种信息的开放查询方面，一不愿透露姓名的香港立法会工作人员告诉记者，在香港的土地注册处，里面有每一个物业的每一个记录，从这块地批出开始，到每一次交易的文件，都对市民开放查询，“你只要有个香港朋友，他有一个香港物业，把地址输入进去，就可以找到这个物业的所有资料”。他最后还特别补充道，手续费并不贵，一般10-20块钱一份。

    由于每个开发商所提供的格式合同各不相同，所以关于合同“页数”，记者在本次采访中并未得到一个统一的数字，似乎就各位嘉宾所遇到的情况不同，合同页数从数页到数百页不等。可以确认的是，在开发商申请预售的时候，必须同步递交未来的买卖合同，其中政府强制的信息，如房屋质量、基本情况、规划情况等，都必须出现，上述两项审批通过后，合同一般不允许进行修改，田兆源强调：“不能对预售楼花同意书获批的条款做出修改。”

    收楼前只需付30%以内房款

    “在内地买房，可能房子还没有收，已经把全部房款付给开发商，但是在香港，收楼之前支付比例一般不会超过30%.”高力国际（香港）住宅买卖部行政董事潘伟基觉得，这是他在参与两边房产交易过程中，感受最深的不同。他介绍，香港在收房之前，两次定金一般只占到总房款的10%-30%，其余部分在收房之后1-2个月缴付即可，而内地购房者，除了首付款30%以外，其余七成房款其实也以购房者担保、银行放款的方式支付给开发商，换言之，房还没有验收，开发商已经拿到100%的放款，这与中国传统生意中的“银货两讫”似乎有所出入。

    入伙前1个月就可以验收期房

    在购房过程中，两地的程序不同还体现在验收环节上。香港的期房验收，会在约定入伙之前大约1个月的时候通知业主，业主发现问题，开发商会在这1个月内进行维修，以确保在约定的入伙时间来到时，业主可以收到一个没有问题的物业。而内地到了约定入伙时间，以业主“收钥匙”为标志性动作，便宣告入伙，业主也同步开始承担缴交物业费的义务，至于何时维修完毕，则进入新一轮遥遥无期的协商中。于是，我们便经常在深圳的业主论坛中看到，交了10个月的物业费，却住不进去新房。

    签合同都是律师对律师，买家不用出场

    购房者在遇到问题的时候，也希望诉诸法律，可是在与代理律师沟通之后才发现购房合同早已经签得滴水不漏，你说它是霸王条款也好，说它是不平等条约也好，关键是，这些条款已经为合理维权制造了超高的难度。

    香港购房除了第一次签订临时购房合约由购房者亲自出手之外，后续的正式买卖合同和最终产权转移的买卖契约，均由双方代理律师出场。购房者可以选择独自委托律师，也可以选择和开发商共用同一个律师。共用一个律师，会否对购房者不利？“如果出现这种情况，购房者可以将律师告上法庭，并且要求有过错的律师进行赔偿，如果律师本身赔偿能力不足，还有保险公司代为赔偿。”黄潘陈罗律师行创始合伙人黄志明向南都记者解释，香港律师都有最基本的保险，并且很多人还会额外购买，无论是否代理房产交易都会如此。

    即便如此，律师们依然建议最好能够给购房者更大的思考空间。

    政府为重要环节提供保障

    在香港的房地产行业，政府既积极参与，但又给到市场和法律独立对话的空间，在政府职能的界定方面，几乎得到采访中各位嘉宾的一致好评。

    “在期房销售过程中，即便购房者在建成之前申请到贷款，但是这个钱不允许完全给到开发商，必须给到独立的律师事务所监管，未来随着建筑进度，由开发商的建筑师提供资金证明给到律师事务所，再一步步支付相应的款项，比如建到50%，那就只付50%的钱，建到70%，那就再多支付20%的钱，以确保专款专用。”黄志明介绍，同时，对于承诺贷款的银行，政府也会监督其出具保证书，不允许临时撤出，以确保建设完成。(来源:南方都市报 南都网)

    在收楼的过程中，香港政府表现出独立的监督。潘伟基介绍，在建筑完成时，由地政署组织规划验收，合格后发出满意纸（certificateof com pliance），并由屋宇署验收建筑结构安全，合格后发出入伙纸（O ccupationPerm it）。此后，开发商才能召集收楼。

    大成律师事务所香港分所高级合伙人暨执行主任施若龙介绍，在他的从业经历中，也曾遇到开发商分批售楼，比如共有100个单元，先卖出10个单元，其余90个慢慢卖，那么没有卖出去的物业则不需要支付管理费，对于已经入伙的10个单元则相当不公平。后来政府关于公共管理便出台规范，不管卖出卖不出，发展商都要支付管理费。

    香港购房流程及合同

    香港卖楼花，即我们习惯意义上的期房预售，首先要经过政府批准，开发商未来提供给购房者的合同，也需要在这个阶段递交给政府审批。在未来的期房销售过程中，买卖双方一般至少要签订三个合同。

    1临时买卖合同。购房者通过广告、楼书、售楼处展示等了解到物业，前往售楼处签订“订购合约”，即临时买卖合同，支付5%左右的定金，行业内俗称小定。同时约定签订正式合同的时间。在拿到的一张临时合同中，记者看到约定内容比较少，除了中意物业、买房信息之外，最多的内容在于对未来首期定金、再期定金、楼价余额的数额和支付时间进行约定。

    2正式买卖合同。一般是在签订临时合同之后一个星期以内，购房者前往发展商指定的律师事务所签订正式买卖合同，从这个阶段开始，购房者的一切动作必须有律师陪同，可以选择委任自己的律师，也可以聘请开发商的代理律师。正式买卖合同一般会将售楼时间、付款方式等进行更为详细的约定，平面图等内容则同样作为附件出现。该合同签订后的90天内，购房者再付房款5%-10%作为再定，即俗称的大定，此时合计支付的定金总额一般不会超过总房款的30%.

    3买卖契约。内地的法律重视实体，以登记过户之后房产证的办理作为产权转移的象征，但是香港的法律注重程序，没有房产证，通过买卖契约来实现产权从开发商转移到购房者手中。买家则根据收楼清单，逐一点算，一般物业有3-6个月的保养期，期间出现的质量问题都可以通知发展商前来维修。

    一般在这个阶段，购房者才需要支付尾款，一般为房款总数的70%-80%.因此，一套房子的每一次转让都会有一整套的文件，从最初的批地、规划到这次转让，这些文件全部都会存档，等到这套房子下一次转让的时候，购房者的代理律师也需要从第一套文件查询开始，确认产权是否有瑕疵。

    本版受访对象

    潘伟基高力国际（香港）住宅买卖部行政董事

    田兆源信和置业营业部总经理

    施若龙大成律师事务所香港分所高级合伙人暨执行主任

    黄志明黄潘陈罗律师行创始合伙人

    香港立法会工作人员

    世联行市场部

    对话

    买卖双方律师出面议价

    南都：香港商品房买卖过程中，买卖双方是否具备同等的议价权？有哪些措施保障买卖双方的权益？

    施若龙：原则上双方是对等的。但是，买方是单独自然人，卖方是企业，或者买方的心态比较着急，又或者获得的信息不够全面，都会影响到他的议价能力。若论及保障措施，香港的法律来看，有两个方面，是从程序上进行保障。一个是香港的房产，必须通过书面交易，双方签订的合同受到合同法的保护。其二便是从专业能力上促进对等，从正式合同开始，便需要通过律师行进行文件和款项的交割，涉及到买卖过程中风险，必须由律师出面，以保障买卖双方在专业能力上更为对等。

    正立法把售楼广告默认为合同

    南都：开发商前期的广告、楼书等宣传资料会否成为合同的组成部分？

    黄志明：现在还不是，但是政府正在立法，会把广告、售楼说明书等推广资料默认为合同的组成部分。这轮立法中还有提及，有些开发商为了制造热销的场面，明明有100个单位，但是只先发售5个单位，并且不断调节价钱，未来都会有明确规定。除此之外，未来还会规定比如示范单位，故意用一些比较小的家具，好显得空间宽敞，也都有可能不被允许。(来源:南方都市报 南都网)

    施若龙：补充一点，香港人喜欢一窝蜂排队去看新房，发展商“制造抢购”场面，令购房者担心晚几天就会涨价，固然不是很规范，但这并不是单纯的法律问题，老百姓自己也要更加理性冷静地购房。

    退房多因土地问题，而非房屋本身

    南都：一般因为购房出现的诉讼会集中在哪些方面？出现的原因是什么？(来源:南方都市报 南都网)

    黄志明：我经历过楼市的3次波动，一手楼诉讼并不太多，因为一手楼的所有合同都比较规范，大部分买卖合同都是政府审核批准的，产生的纠纷并不大。我遇到的一手房诉讼多在房价大跌时，小买家负担不起，一般会希望我找到瑕疵退房，而瑕疵一般会出现在土地历史上，而不是房屋本身上。

    施若龙：购房诉讼一般是合同纠纷，香港没有限购，炒楼花的人一旦遇到价格波动，就有可能变成违约，出现纠纷。

    内地售房，对等原则不到位

    南都：深圳近期关于购房合同中的霸王条款部分成为市民关注焦 点，从专业人士角度来看，为什么会出现这种情况，又该如何改善？

    施若龙：我也关注到深圳媒体报道的四个不同平条款，这些确是内地比较显著的情况。个人觉得内地的“对等原则”不到位，特别是整个购房过程都不聘请律师，完全由开发商本身的素质来决定风险。香港一方面因为地方小，对开发商知根知底，另外，整体来看开发商都还算规范，加上政府也有很多规范出台，所以相对更加安全。而且，香港无论是房地产市场，还是法律环境，应该说都更为成熟，这种情况出现的可能性也因此更小。

    黄志明：香港的房地产法律是比较公平的，在全世界范围来看，也是比较先进的。政府有监管，但是有没有过度地参与其中，令市场在发展过程中，也不断积累经验，完善交易。比如，香港政府对霸王条款监管也很严，一手房买卖合同由政府审批，其中有些条款规定是不能改变的，比如公共空间部分，批准建设时是什么，未来交房时就必须是什么。所以香港不太容易出现霸王条款，至少不会出现得这么明目张胆。

    临时买卖合同也该有买方律师介入

    南都：香港的购房者可如何保障自己的权益？

    施若龙：尽管买卖双方基本对等，但总体来说由于购房者所看到的房产毕竟不是自己未来要买的那个，还是有些风险，所以需要有更充分的时间去考察。我小的时候，父辈常说，买楼要在不同的情况下感受，晴天、下雨、白天晚上都要去考察才行。

    黄志明：我觉得香港购房合同中，最大的漏洞便在于临时买卖合同买方没有律师介入，但是这份合同具有法律效力。建议不要随便签署临时合同，最好先给律师看一下，找律师不方便，自己更要仔细看，小字也要仔细看。还有一个就是建议加入“冷静期”，就像在香港买保险一样，签完合同之后，如果七天之内后悔，也可以不买，并且不用承担什么责任。不过估计这一点很难实现，至少香港在这一轮房地产立法中，没有提及到。

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