本报记者刘渝渝 长沙报道

　　9月2日上午，深业堤亚纳湾营销中心门口，一幅巨型广告牌印证了近期市场的一则传言：深业岭岛，二环内湖别墅，3500元/㎡起。在刚刚开局的金九银十，这个价格显得格外触目。

　　此前一天的9月1日，泛火车艺术公寓湘域相遇首度开盘，也采用了略低于市场价格的平价入市，147套房源实现销售146套。

　　3500元单价的别墅究竟是真是假？这是否是为长沙楼市“金九”时节打上低价烙印？又或者，只是个案楼盘的剑走偏锋？

　　无论是喊涨还是喊跌，无论谁PK了谁，稳定都将是这一季的主旋律。

　　[现象一]

　　3500元单价卖别墅，只因业绩压头

　　从上周开始，一则长沙别墅叫卖“3500元/平方米”的消息在新浪微博和腾讯微博上疯狂流传。是楼市真相？还是推广噱头？超低的价格，二环内的地段和千亩大湖的资源，加上一直风声正紧的楼市，种种因素的集合让这个价格挑动了市场敏感的神经。

　　9月2日，深业堤亚纳湾营销中心。在楼盘现场放置的展板中，深业岭岛打出3500元单价的别墅价格在醒目位置昭告天下，只不过在3500元/㎡起价的下边，一个用括号圈定“可使用面积”透露了些许玄机。在现场销售人员的说辞中，3500元/㎡的价格来源于这一期别墅产品超高的赠送率。

　　有知情人士透露，岭岛作为深业堤亚纳湾的2期升级组团，此次一改风格以“价格肉搏”入市博眼球，更有着难言之隐。

　　“按照原定计划，岭岛本来应该在今年4月就要面向市场发售，但是因为今年上半年雨水太多，一些基础工程进度被严重拖累，一直拖到了现在才差不多扫尾，这就让原本预留的近8个月的销售期压缩到了3个多月。”该人士爆料，除了销售期压缩，上市公司报告的业绩压力，也是本次岭岛别墅打出低价的一个重要原因。

　　据该知情人士的爆料，销售时间短但是销售任务艰巨，或者才是深业岭岛以超低价格入市真正出发点。以价换量放手一搏冲刺年度业绩，在地产行业绝不只是个别情况。

　　以价换量是主流，性价比楼盘更有竞争力

　　[现象二]

　　以价换量是主流，性价比楼盘更有竞争力

　　基于目前调控风声又开始收紧的现实，从时间点来看，“金九银十”几乎将是今年最后一次大量出货的最好时机，使用最有效最直接“价格”手段，继续以价换量成为大多数发展商的第一选择。

　　9月，曾在今年6月首度发售，并以一成首付的价格策略成功打破市场僵局的京投银泰环球村即将推出新品。这一次其推出环球公寓仍以“低价绽放”的姿态入市。同样，低首付，低总价，零首付，低单价……种种围绕着价格做文章的营销策略已经充盈于市。但在这一轮的以价换量，一些微妙的变化已开始显现。

　　泊富恒嘉每周市场监控显示，九月的开端的第一周，大部分楼盘仍在观察市场的具体情况，暂时没有出现供需大幅提升的情况。但可以预见的是，随着“金九银十”的到来，长沙楼市供应量迎来新的高峰期。

　　“消费者越来越理性，货源充足，选择丰富，价格上涨动力明显不足，消费者有更多的精力关注到产品品质，所以在这一轮的以价换量中，品质和价格双重PK将起到关键作用。”泊富恒嘉地产市场部总监周健说，同样是以价换量，但性价比PK将成为本轮PK的核心点。

　　市场分化在“金九银十”的表现也将更加明显。“性价比更高的楼盘占有率将提升，相反则有一些楼盘的成交率将进一步下滑。”

　　一个明显的变化是，洋房、别墅类楼盘在近期营销推广活动开始增加，众多高端楼盘开始蓄力，也已为销售做好准备。

　　[市场前瞻]“打价格战是自乱阵脚”

　　市场反馈显示，从9月第一周发售的楼盘项目来看，长沙楼市金九银十的价格走势仍将以“稳”为主。

　　与3500元单价卖别墅的深业岭岛“踢馆”行为略有不同，更多的房企仍然以尽快实现销售，保证资金回笼作为主要目标。

　　从上周末发售的几个楼盘成交价格显示，楼市价格依然表现稳定。“新开盘的深业睿城，老盘推新的奥林匹克花园，小量推盘的绿地公馆，其成交价格都处于区域平均价格，而且这种格局已经延续了较长一段时间。”周健说。

　　从最近几日发售楼盘的成交量来看，平均成交率都能保持在50%以上，上周末开盘的数个项目，都实现了过半的销售，湘域相遇更是创下几乎售罄的成绩。

　　“绿地公馆只推出了65套房源，但销售了41套，销售率在63%以上。根据测算，只要推出房源销售过半，开发商就可以有一定现金回流，基本足够维持项目的后续正常运转，在这样的情况下，打价格战，就只是自乱阵脚，所以在目前销售情况相对平稳的情况下，开发商也不会主动降价。”周健认为。

　　在周健的数据分析中，近半年来的市场监控已经清晰地显示了房价将以稳定为主。这个观点，也正是湘域相遇营销负责人田章对于金九银十房价走势的判断。

　　按预定的计划，九月下旬湘域相遇将推出第二批房源，和首批房源让利较多的定价相比，会有小幅的上升。“价格将会小幅上调，但一定不会有大幅上涨。”

　　田章说，在当下的行情中，尽快完成销售，回笼资金，保持开发进度才是最重要的任务。记者刘渝渝