杨遴杰：房价回调难以持续
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
五、六月份房地产市场趋暖，数据表明越来越多的城市止跌回升，国务院派出八个楼市督查组，更是引起各方遐想，禁止预售、房产税等各种真假消息让房地产调控的未来取向变得愈发扑朔迷离。近日公布的七十个大中城市房地产市场数据又似乎为此增加了一个扰动因素。
在七十个大中城市里，环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，相比六月份环比上涨的城市只有25个，楼市整体性的回调似乎已经出现。不过到目前为止，仅仅能认为是在回调，不能算是全面恢复上涨，因为与去年同比上涨的城市只有11个，涨幅均未超过1.0%，而下跌的有58个。房价为什么会在此时出现连续三个月的回调，这种回调会不会最后转变为持续的上涨，就有必要去寻找隐藏其后的驱动力了。
房价波动和一切其他商品价格一样，无非是供求关系决定。房价涨起来，要么是需求往上走，要么是供应往下走，或者两者同时发生。应该说当前市场供应还是充足的，今年的房地产企业库存一直处于高位，在整体市场并不明朗，资金压力大，且政府不断高举打压大棒的情况下，去库存回款是今年开发商最主要的市场策略。而且即使在正常的房地产市场里，由于住房的建造与供应周期很长，还无法转移到异地销售，一般来说，不考虑有意的囤积，住房的供应量在一段时间内都是相对稳定的。因此，近几月的房价上涨还得从需求的上升上找原因。
需求上涨也有两种情况，一种是“小河涨水大河满”的普涨式，既可能是宏观经济整体处于较好的情况，比如我国加入WTO后的几年，企业普遍盈利增加，劳动力就业形势好，房价也处于持续上涨中；还可能是经济形势不佳，短期内增加过多货币冲击市场，水银泻地，冲击到每一个市场，比如08年救市之后的那两年整个市场的表现，最能吸纳投机资金的房地产市场尤其是涨得厉害。
还有一种情况是“平地起波澜”的造山式需求上涨，既可能是某个领域出台刺激政策或者市场形成上涨共识，引发其需求快速上涨，成为市场中的高地，一览众山小；也可能是其他行业受到打压，需求外溢，就像过去只要出台打压股市的政策，大家第一反应就是股市资金要外逃，房地产市场要涨，也有人会判断黄金、艺术品要上涨，在资金总量不变的时候，一个市场挤出的资金会引起其他替代品市场的上涨。
最近的房价回调属于哪种呢。如果说是普涨式的需求上涨，当前的经济形势其实处于近几年来的最低点，GDP增幅一直处于下降中，人民币也结束了单边升值过程，过去七个月人民币汇率有四个月是下跌的，说明出口形势严峻、外汇占款减少，由经济支撑的上涨明显是不成立的。而货币引起的整体上涨也不太成立，从3月份到7月份，M2仅从89.6万亿升到91.9万亿，低于之前的增长幅度。至于是否属造山式的需求上涨，应该说这几个月其他市场都处于平淡中，并没有出台特别的打压政策，避险逃逸的资金似乎不存在。
排除这些之后，就能确定当前的房价应该是在各种渠道的信息汇总起来后，让市场形成了一种房价要上涨预期。前几月连续的降息，降准，加上近期各省不断出台刺激经济的项目投资计划，加起来超过四万亿，姑且不论在当前低迷的经济形势下，以及上一轮救市的极低投资回报收益下，这些项目能否融到款，但是种种举措都给市场一种宏观上政府要救市的感觉。而前一段开发商降价走量，各大银行调低首套贷贷款利率，也吸引了一些需求的释放。这些就造成了一片市场低谷里，房地产在限购限贷的层层压力下还能异峰突起的景象。
由于没有具体数据，还不能知道当前释放的需求里是否都符合限购要求，是否有地方政府为刺激楼市偷偷放行的其他需求。如果只有前者，随着引起需求的各种信息逐渐显示其真实效果，最终影响可能是上涨之后的回落。宏观上，外汇在加速流出，人民币汇率会可能走入下坡路，外汇占款会不断减少，货币总量的快速增加已经不太现实；各地政府庞大的投资项目也会由于融资困难而可能成为纸上图画；另外处于经营压力，上海南京等地银行已经取消了首套房优惠利率。综合这些原因，房地产市场需求的持续刺激是不可实现的。如果能有效督促地方政府严格执行限购要求，当前的楼市回调持续的机会并不大。
