为进一步贯彻落实国家和本市出台的房地产市场各项调控政策，巩固调控成果，坚决抑制投机投资性购房需求，经上海市政府同意，就严格执行房地产市场各项调控政策发布了《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》。

昨天，中山市也发布了类似的通知内容。

无新政策，从“执行”层面再度强调从严

但就上海市《通知》内容而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本《通知》发布内容来看主要有两大特征：

第一、《通知》中并没有出台任何新的调控政策，但是，就现有差别化住房信贷、税收和住房限售政策从“执行”层面再度强调从严，强调“去投资化”的楼市调控政策的执行力度。

这个从严包括历次房管局所强调的如停止补交社保和纳税证明、非本地户籍单身限购、酒店式公寓限购、严格执行“认房认贷”的认定标准、首付款标准、贷款利率标准等多方面内容，

第二、强调严格实施差别化住房税收政策，有可能从交易环节限制短期投资客投机客炒房的现象。

在房价相对平稳期出台和实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，其主要目的还是为了抑制投机投资性购房需求，从一定意义上讲这是楼市调控政策走向常态化、长效化的开始，标志着未来楼市“去投资化”调控政策进一步走向常态化。

“去投资化”调控政策进一步走向常态化

那么，《通知》的内容会对房地产市场带来哪些影响？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要体现在四方面：

第一、《通知》使楼市“去投资化”调控政策进一步走向常态化，进一步控制楼市投资投机性需求对于楼市的影响，尤其是价格方面的影响，无论从短期还是中长期，有利于房地产市场尤其是价格平稳过渡，不至于房价再现大起大落的现象。

第二、政策的从严执行及差别化的税收政策对于中高端楼市影响较大，中高端市场成交量有可能因此走低，有可能从结构上为整体楼市降温。

从成交结构变化情况来看，2012年4-6月由于高端楼盘降价等因素成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，2012年6月份成交均价达到年内新高，达到24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均价也在高端市场放量的市场背景下达到22563元/平方米，并没有出现下调的趋势。因此，上海市本《通知》的发布一定程度上是控制这部分需求过多进入市场，也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。

2012年1-6月上海中高端商品住宅市场成交比例

                                    数据来源： 同策咨询研究中心 数据截止6月30日

第三、政策的从严执行及差别化的税收政策对于继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。

由于“微调”政策的继续，以及本次降息之后明确首套房房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求、刚需一族最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

第四、从房企角度来讲，未来也必须将更多的资金和土地资源投入到中小套型的项目供应上，改变未来房企炒作买涨不买跌对于市场乐观的预期

从政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，并且又强调从严执行，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。而之前温家宝总理也强调，继续抑制投资性投机性需求入市，坚持调控不动摇，也从政策面走势的角度再度定调。对于房企来讲，未来也必须将更多的资金和土地资源投入到中小套型的项目供应上，改变未来房企炒作买涨不买跌对于市场乐观的预期。

政策引导与加大中小户型供应两方面需配合执行

单纯的政策层面执行差别化住房税收政策还不够，楼市“去投资化”的长效调控机制的相关政策还应该从政策或制度引导与加大中小户型房屋的供应量这两方面进行。

从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

从当前已经明确的政策走向来看，差别化住房税收政策的执行、房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

那么，如何发挥税费对于楼市投资性、投机性需求的调节作用，达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，要通过差别化住房税收政策“一加一减”方式，增加投资投机性需求在持有环节的成本，减少投资性投机需求出售房产环节的交易税费成本，以此降低投资投机者的投资回报预期，使投资投机性需求房产尽快转入到流通领域，缓解由于投资投机性需求导致的楼市供求关系相对紧张的局面，让实际具有居住需求的购房者买到房产，使房地产市场达到“去投资化”的目的，真正成为为“自住需求”服务的行业。具体来讲：

第一、增加保有环节税费。保有环节税费增加，尤其是对于持有时间较短的房产征收相对比例较高的税费，如房产税、保有税，使投资性需求在持有环节尤其是短期内持有的成本增加；

第二、减少投资性需求出售房产环节的交易税费成本，如契税、个人所得税等，鼓励投资客持有的房产进入市场流通领域。

“一加一减”方式会使投资客难以获得由于房产短期内自身升值而带来的溢价价值，（如果楼市不再出现2008年救市的市场背景下），投资客也就不会短期内对房地产市场兴风作浪，寻求短期内高投资回报。如此长期以往，投资客或将房产出售套现，或转而对于房产进行长期持有经营。从这个角度而言，无论投资客将房产出售套现，还是对于房产进行长期持有经营，房屋空置率有可能会逐步降低，房屋的利用率会提高，房屋也慢慢会逐步回归到期居住价值本身。

那么，从加大中小户型房屋的供应量的角度而言，住房和城乡建设部已经开始细化多项楼市调控的配套政策，以巩固成果，促进房价合理回归。比如住建部拟新政:增加普通住宅供应，配套中低价位。

但是，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设的政策对于市场的实际影响有可能会滞后1-2年时间，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该继续落实“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

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