刘志峰：调控转型中的中国房地产
女士们、先生们：
大家上午好！
首先，我代表中国房地产业协会，对本届论坛的召开表示热烈的祝贺，对各位朋友的到来表示诚挚的欢迎！
当前，欧债危机仍在持续，全球经济在波动中缓慢复苏，房地产业能否稳定健康发展，受到普遍关注。在这样的背景下，作为世界上最大的发展中国家和最大发达国家，中美两国在房地产领域加强交流，应对挑战，分享机遇，合作共赢，很有意义。
借此机会，我就中国房地产的发展向各位朋友作一介绍：
一、变革与成就
改革开放前，中国住房严重短缺。1980年，中国改革开放的总设计师邓小平先生提出住房商品化的构想，启动了城镇住房制度改革。经过一系列试点，1994年，中国政府印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，加快住房建设，改善居住条件；1998年，中国政府又印发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，实行住房分配货币化，房改取得重大突破，住房市场化进程进一步加快。
改革开放以来，中国住房制度改革取得巨大成就，主要表现在以下几个方面：
1、适应市场经济要求的城镇住房体制和房地产体系基本建立。明确了住房社会化、市场化改革方向，确立了市场配置资源的基础性作用，形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的产权格局。房地产市场从无到有，住房二级市场和租赁市场逐步发育，中介服务加快发展，房地产金融不断创新，专业化的物业管理基本建立，市场规则不断完善，市场体系逐步健全。针对不同收入群体的住房需求，初步形成了以商品性住房供应为主、对低收入家庭给予保障和对中低收入家庭给予支持的住房供应体系。
2、房地产投资和建设规模逐年扩大，有效拉动经济增长。2011年，全国房地产开发投资超过6.1万亿元，比2001年增长9.7倍；商品住宅开发投资超过4.4万亿元，比2001年增长10.5倍。2001年以来，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比例保持在18%左右(附表1)。
2011年，全国商品住宅新开工约1460万套，竣工约720万套，销售约970万套，销售量是2001年4.86倍(附表2)。
2010年，房地产业增加值2.23万亿元，占GDP总量5.56%，就业人数211.6万人。房地产业成为国民经济重要产业，拉动经济增长作用明显，在应对1998年亚洲金融危机、2008年全球金融危机过程中，房地产业都发挥了重要作用。
3、居民住房条件和城市面貌明显改善。2010年，城镇人均住房建筑面积达31.6平方米，是1978年的4.7倍(附表3)；城镇居民住房自有率约79%，成套率约81%；住房质量和性能得到提高，居住环境和配套设施明显改善；老旧小区逐步整治，城市面貌日新月异。
4、住房保障制度逐步健全。按照居民收入水平和住房困难程度，建立了分层次的住房保障体系，完善了保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。到"十一五"末，全国累计以实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭住房困难，实物住房保障户数占城镇家庭总户数接近10%。此外，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受了廉租住房补贴。
二、挑战与对策
尽管中国房地产业发展取得了举世瞩目的成就，但在快速发展过程中也存在一些问题，面临一些挑战。突出表现为：
一是经济发展过度依赖房地产，房地产过度依赖开发，开发又过度依赖住宅建设。房地产业占国民经济的比重过大，对实体经济产生挤出效应，"过热"或"过冷"都会影响到国民经济健康协调发展。许多城市财政收入的40%以上，来自与房地产相关的土地出让收入和税收，这在世界上都是罕见的。
二是投机投资性购房需求过大，导致部分城市房价上涨过快。房价过快上涨，一方面造成中低收入家庭住房支付能力下降，另一方面，容易产生泡沫，引发经济风险。2001年，全国商品房平均销售价格每平米2170元，2010年为5032元(附表4)，东部发达地区许多城市房屋均价已过万。
三是住房供应结构不合理，供应体系不健全。中小套型、中低价位普通商品住房供应不足，租赁市场发育滞后，保障覆盖面较低。城市外来务工人员、新就业职工等存在不同程度的住房困难。
四是住宅建设资源能源消耗高。住宅产业化率低，建造方式粗放，全装修比例10%左右。据测算，中国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中能耗已占全国总能耗的49.5%左右。
五是产业集中度低，专业化水平不高，融资渠道单一。2010年，中国房地产"前十强"企业市场占有率只有7.52，难以形成规模优势，与美国等房地产市场发展相对成熟的国家有较大差距。多数开发企业80%的资金来源依靠银行贷款，融资能力较弱，也增加了金融风险。
针对这些问题，近几年来，中国政府加强了对房地产市场的宏观调控，坚持市场调节和政府调控相结合，通过经济、法律和必要的行政手段，促进房地产市场健康发展。
第一，加强宏观调控。主要措施包括：大力推进保障性安居工程建设；采取限购措施和差别化的信贷政策；调整完善税收政策，加强税收征管，开展房产税征收试点；严格住房用地供应管理，确保中小套型普通商品住房、保障性住房和棚户区改造用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%，加大对闲置土地处置力度。
第二，引导房地产调整结构，转型发展。鼓励发展中低价位、中小套型普通商品住宅，推进产品、业态和技术创新，拓宽融资渠道，强化管理，促进企业资源整合，适应调控和市场变化要求，提高竞争力。
第三，大力推进住宅产业现代化。积极推进住宅产业化基地建设，通过工业化建造方式和产业链组织方式，发展省地节能环保型住宅，推进住宅全装修，加大推广绿色低碳技术，促进可再生能源应用和资源的循环利用，实现绿色目标与商业目标的均衡发展。
三、机遇与发展
宏观调控并不意味着行业发展的停滞，而是为了更好地发展。中国经济的持续发展需要房地产业，中国的城镇化也离不开房地产。我估计，未来十到二十年时间里，仍是中国房地产业发展的机遇期。
首先，国民经济持续稳定增长为房地产业持续发展奠定了坚实基础。2003年至2011年，中国经济年均增长10.7%。可以预见，未来中国经济仍将保持良好的发展势头。经济增长带来国民收入的逐步提高，居民改善和提升住房水平的需求增加，同时经济增长加快推动城市旧区改造和新区建设。另外，西部大开发、中部崛起等区域经济发展战略的实施，为房地产业向二、三线城市发展提供了更广阔的空间。
第二，城镇化将成为推动房地产业发展的强大动力。目前中国城镇化率已超过50%，未来10年，每年将有1400-1500万农村人口转化为城镇居民。如果达到70%的城镇化水平，还将有近3亿农村人口进城，每年释放的住房需求都是巨大的。加上居民改善性住房的需求，满足这些住房需求，按城镇年均竣工商品住宅800万套计算，保守估计也需要10年以上时间。
第三，大规模推进保障性安居工程建设将为房地产业发展提供有力支撑。"十二五"期间，中国将建设保障性安居工程3600万套，保障性住房覆盖面将达到20%。2011年已开工建设1040万套，今年将新开工700万套。据测算，"十二五"期间，中国城镇住宅建设总量(包括保障性住房)将达到6700万套，年均1340万套左右，加上商业地产、旅游地产、工业地产等，房地产业发展前景广阔。
第四，绿色建筑提升房地产业发展水平。当前，中国正大力推进经济结构调整，建设资源节约型环境友好型社会，在房地产领域大力发展绿色建设，推进既有建筑节能改造，并且已制定了鼓励绿色建筑发展的政策。绿色建筑的发展将提高房地产业整体科技水平，促进新产品、新材料应用以及住宅产业化发展，从而推动房地产业可持续发展。
女士们、先生们，中国是一个人口大国，房地产业既有很多发展机遇，也面临很多挑战，特别是实现"住有所居"目标任务艰巨。我们真诚希望中美双方建立起积极稳定的交流合作关系，共同探讨两国房地产业的新趋势、新理念和新技术，特别是在建筑节能、环保技术等方面能够加强合作，为推动中美两国房地产业的健康可持续发展做出贡献。
最后，祝中美房地产高峰论坛取得圆满成功！
谢谢大家！
