通过人大立法取代行政调控来完善上海房地产市场

  季宝红

  7月7日,针对目前房地产市场回暖的现状:国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍处在关键时期,调控任务还很艰巨。

  究房地产调控为何屡屡不奏效的原因:中国经济增速下降,实体经济不振,转型发展缺乏明确的导向,所以中国经济仍摆脱不了对房产、汽车业的依赖。

  房地产调整事关上海经济大局,上海正面临着转型压力与经济下滑的困境。如何破解房地产难题,我们不妨换个思路:通过人大立法取代行政调控来完善上海房地产市场。

上海望源企业发展有限公司董事长 季宝红上海望源企业发展有限公司董事长 季宝红

  建议:

  一、对“双增双减”条例做修正

  2003年11月,限制上海长“高”,上海人大审议通过《上海市城市规划条例修正案》,将“双增双减”即增加公共绿地、公共活动空间,减少建筑容量、高层建筑,列入城市法规中,目的使上海地面沉降处于有效控制状态。按此条例规定,上海执行住宅楼容积率控制在2.5以内,商办楼容积率控制在4.0以内的标准。

  从近10年实践来看,这项规定已成为上海经济发展的瓶颈,成为阻碍上海城市和谐发展的因素。具体表现为:

  1:上海土地资源严重稀缺。

  2:“双增双减”政策助推了上海的高房价。2003-2012这九年间,上海的房价平均翻了5-7倍。

  3、导致上海商务成本急剧升高,企业难以承受。

  所以上海应该借用香港的模式。香港600多万人口,其住宅容积率规定控制在7,公共建筑写字楼的容积率控制为14。上海与香港城市结构类似,同属特大型城市,中心城市人口有一千万左右,并且人口还在大量增长,按目前住宅容积率是2.5,写字楼容积率4的标准难以满足城市发展需求,“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。

  二、暂停上海房产税试点

  试行“房产税”的法律依据是1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

  1986年出台此条例背景是在全国房产大部分都是公有的,而且没法针对非营业性房产征税。那时土地是政府审批不计成本的,账面上只有建筑物的建筑成本,所以无法估算其真实的市场价值。

  上海是全国最早进行土地批租的城市。1988年7月8日,在上海土地使用权有偿出让新闻发布会上,当时市政府副秘书长夏克强宣布日本国孙氏企业有限公司以2800万美元获得虹桥开发区第26号地块50年的土地使用权,从而成为新中国诞生以来第一个在上海获得土地使用权的外国公司。此时才出现了真正意义上建筑物的市场价值。

  我的理解:1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》只计地上建筑物的价值,土地是国有的,不计价。而目前进行试点的“房产税”所计的价值是土地价值+建筑物价值。如果这样称“物业税”更适当些。

  所以用1986年制定的条例来作为试点“房产税”的法律依据是牵强的,有偷换概念之嫌。并非如财政部财政科学研究所所长贾康所说的“不存在所谓不可克服的‘法理障碍’和‘不能容忍的重复征收’问题。”贾所长此言严重误导了公众。

  征房产税缺乏法律依据。《立法法》规定涉及到个人财产问题,就必须通过法律来解决;即使尚未制定法律,也需由人大和常委会授权国务院制定行政法规。自行开征房产税与法相背离。即使“房产税”试点成功了,但法律被忽视,弊远大于利。就算要试点,也应该先让全国人大授权。

  综合上述意见,我建议尽快结束在立法之前先试点开征“房产税”

  三、用购豪宅征“奢侈品税”来取代限购

  2010年12月10日,市人大组织部分代表座谈,会上我提出:上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”,而不是征收房产税。我认为,征收“奢侈品税”是抑制房价过快上涨的办法之一,而征不征收该税种的标准应该是以房价高低来加以确定。

  假设将征收标准定在毎平方米三万元的话,那么买房人在买每平方三万元以上的新房时就会有顾虑;而开发商考虑到销售,也有积极性将原本定价三万元以上的每平米的新盘,改为29000元每平方米,这在客观上也就会起到抑制房价过快上涨的作用。

  我认为,为了抑制房价而推出的限购令对市场传递了这样一个信息——因为东西紧张才限购,感觉这个东西是稀缺的,所以价格是不会跌的。

  而且,不从供应量上增加,会形成一个筑坝效应——楼市会形成一个堰塞湖。所以我觉得像这种限购令也不是最好的调控方式。

  2011年5月4日,我国台湾地区公布“特种货物及劳务税(奢侈税)条例”(俗称“奢侈品税”)。根据规定,奢侈税的征收范围包括房屋、高价的汽车、精品家具、飞机游艇等各方面,但其主要目的就是压制疯涨的房价。

  四、上海要控制经济适用房建设规模

  2009年上海恢复了经济适用房的建设,并计划在未来五年建造2000万平方米的经济适用房。宝山顾村、闵行浦江、南汇航头等成为首批经济适用房建设基地。目前建设任务已经完成,但认购情况并不乐观。

  去年,上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。其中:经济适用住房开工500万平方米(约8万套);动迁安置房(限价商品住房)开工800万平方米(约10万套);公共租赁住房建设和筹措200万平方米(约4万套)。

  然而8万套的2011年新开工量,符合申购标准的在13个区只有3.3万户家庭。虽然政府一再放宽购房准入标准,经济适用房积压依然严重。这造成了土地与资金的闲置。

  建议在目前已建的经济适用房消化之前,暂缓新的经适房开工建设。

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