高力国际：2012年第二季度上海房地产市场回顾
投资者看好零售市场，上海核心商圈零售物业不断新增
高力国际发布《2012年第二季度上海房地产市场回顾》
【2012年7月5日，上海】-全球领先的房地产服务公司高力国际今天正式发布《2012年第二季度上海房地产市场回顾》。该回顾指出，上海消费水平的提升带动上海零售物业市场蒸蒸日上。投资者纷纷看好零售物业，下半年上海核心区将有大量的新增零售供应入市。
2012年上半年上海房地产市场总体表现平稳，各个物业市场和板块均有小幅上扬。上海零售物业、甲级写字楼市场以及工业物业市场新增供应有限。就住宅市场而言，开发商为回笼资金而大批量推盘，使住宅成交量和成交价在本季度，尤其是五、六月均有所回升。上海土地交易在2012年上半年累计成交879万平方米，同比去年下降5.96%。其中值得注意的是，物流用地供给较少。
截止到第二季度末，上海甲级写字楼平均租金约为每天每平方米人民币8.6元。甲级写字楼整体价格环比增长5.4%至每平方米人民币53,203元。由于2012年上半年没有新增供应入市，致使平均空置率下滑至6.7%。今年下半年预期将有327,920平方米的新增供应入市。尽管空置率大大超过市中心商务区水平，但次中心甲级写字楼的平均租金持续上涨至每天每平方米人民币4.9元。虽然今年下半年还有新增项目入市，但预计短期内市场整体租金水平仍将保持平稳。
上海商务园区市场内的承租者、投资者和开发商在本季度内表现活跃。本季度商务园区物业的平均租金达每平方米每天人民币3.25元。在新增供应被不断吸收的情况下，上海商务园区物业租金在本年内或将保持其稳定的表现。
零售物业市场中，购物中心底层主要商铺的租金稳定在每天每平方米人民币50元。下半年上海将有大量的新增零售供应入市，热别是在核心商圈。尽管新增供应较多，但高品质的新项目以及旺盛的市场需求，将进一步带动市场整体租金水平。
上海工业地产市场相较2012年第一季度吸引了更多的市场关注，尤其是仓储物流方面。全市范围内平均厂房租金为每天每平方米人民币0.89元，而仓储物流物业的平均租金为每天每平方米人民币1.12元。工业地产市场供应相对紧缺，预期市场租金和资本价值在2012年内或将持续上涨。
上海新建商品住宅市场自今年3月出现第一波“小阳春”以来，整体市场逐步呈现出“量价齐升”的态势。上半年平均成交均价为每平方米人民币22,800元。下半年整体成交均价将保持平稳，开发商库存压力依然高企，“以价换量”将继续维系，刚需和改善型需求也将得到进一步释放。
高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳表示：“展望未来，在2012下半年中，各个物业市场供给都将大幅增加。市场仍保持谨慎乐观状态，房地产市场仍将与今年上半年相同，维持较高的吸纳水平。”中国人民银行2008年以来首次降息，扩大了存贷款利率的浮动区间，以应对进一步放缓的全球经济。自2012年6月8日起，银行一年期存贷款利率分别下调25个基点至3.25%和6.31%。高力国际预计在未来六个月内，政府不会再对房地产采取更严厉的抑制措施，未来政府将以刺激经济发展为主旨，并整体上带动房地产市场的发展。
上海写字楼市场
2012年第二季度上海写字楼租赁活动较上一季度相比略有缩减。尽管如此，本季度还是录得几宗大面积租赁交易：摩根大通于越洋广场租赁3,000平方米的办公面积；德马泰克集团在新富港中心承租2,300平方米的办公空间；光大保德信基金在海外滩中心租赁3,000平方米的办公空间以及日立电机于都市总部大楼承租1,800平方米的办公空间。
展望未来，华敏帝豪大厦，尚嘉中心和古北财富中心二期将于第三季度为市场带来170,405平方米的新增供应，随着第四季度静安嘉里中心入市，将给市场带来113,000平方米的新增写字楼面积。2012年，尽管有多达423,337平方米的新建甲级写字楼在上海核心商务区入市，预计仍将有不少业主对未来写字楼租赁和续租情况持乐观态度。
新增供应项目将为多楼层大面积的租户提供了更多选择空间，预计2013年(包括东方金融中心和金虹桥国际广场)核心商圈写字楼的新增供给量将达187,750平方米。此外，许多在核心商圈持有写字楼的业主因为其良好的财务状况而将在中长期内持有物业。因此，他们对暂时性的高空置率并不敏感，并会在下半年中持观望态度。
就投资市场而言，Soho中国从资金紧缺的绿城集团手中收购位于上海长宁区的天山路项目。该项目占地总面积25,594平方米，地上建筑面积为106,441平方米。成交总价为人民币21.38亿元，按地上建筑面积折合楼板价约为每平方米人民币20,083元。
纵观上海上半年写字楼市场租金和价格均有微幅上扬表现。不论租户，开发商以及投资者在写字楼市场的活动都相当活跃。
上海商务园区市场
本季度，上海商务园区市场在国内企业和跨国公司的共同驱动下继续保持稳定增长。上海商务园区物业的平均租金为每天每平方米人民币3.25元。在2012年第二季度，共有约6万平方米的新增供应进入商务园区市场，而商务园区平均空置率维持在9.29%。
2012年第二季度商务园区市场，内资企业表现活跃。上海漕河泾高科技园区旗下的漕河泾奉贤在6月投资人民币9400万元，购入了位于奉贤的183,090平方米土地。该项目容积率为2.5，计划总建筑面积为413,484平方米，楼板单价为每平方米人民币227元。2012年四月，上海国际医学园区联合发展有限公司以总价人民币4,085万元购入位于浦东南汇地区约42,220平方米的土地。同期，深圳联合金融投资服务集团投资约人民币2,783万元购得位于嘉定的约57,978平方米土地。
本季度内有多个办公项目在上海主要商务园区内破土动工。铁狮门位于杨浦区新江湾城的“尚浦领世”项目中的商务园区部分开始动工建设。该园区建筑面积约为19.47万平方米，计划建造九栋办公楼以及一个会议中心，园区的主要租户包括在此设立合计55000平方米区域总部的耐克公司。“尚浦领世”商务园区项目的第一期计划于2014年内建成。
佳程集团位于市北高科技园区内的上海佳程广场项目在本季度内破土动工，该项目合计建筑面积近22万平方米，并计划于2014年内建成。仪电控股旗下华鑫置业开建其位于漕河泾高科技园区内的超过10万平方米的商务园区项目。该项目计划于2014年初建成，项目包括两栋高层写字楼以及多栋独立小型群楼设施。杜邦在六月开始了其位于上海浦东新区内张江地区内的研发中心17,500平方米扩建工程。生物制药集团阿斯利康宣布将在上海浦东张江高科技园区建立其亚太总部，此举将为上海带来约1亿美元的投资。上海北连生物科技有限公司购入驻漕河泾浦江科技广场的两个楼面，合计面积约为3,500平方米，计划在此设立该公司的总部和研发中心。
在2012年第二季度内，上海商务园区市场在租户、投资者、开发商和最端用户的共同驱使下表现相当活跃。并伴有大量值得注意的租赁成交案例、现有物业项目扩建、已建成物业交易以及多幅土地成功出让。
上海零售物业市场
2012年第二季度，约149,026平方米的新增零售供应投入上海市场，带动总存量升至3,340,114平方米。4月和5月，零售市场需求旺盛，5月本市居民消费价格总水平比去年同月上升3.0%，与全国总水平持平。然而，近来入市的一些租金相对较低的项目驱使整体市场底层商铺的平均租金略降至每天每平方米人民币39.8元。
2012年第二季度，益丰外滩源和光启城时尚购物中心的盛大开业分别为上海零售市场带来了29,026和120,000平方米的新增供应量。在市场新增供应量的影响下，2012年第二季度的整体空置率从上季度的9.8%上升到10.2%。
坐落于淮海路上的香港新世界大厦裙房，K11购物艺术中心目前仍处于重新定位改造中，计划于2012年第四季度完工。另外，淮海路上的大上海时代广场和上海第一百货最近已经闭门调整，即将迎来的分别是连卡佛的重新回归和宝马品牌旗舰店的入驻。第二季度新开业的项目还包括位于金钟广的场玛莎百货上海第五家店、新天地的海瑞温斯顿和原百思买中山公园店的家具品牌爱室丽。关于超市方面，城市超市撤离了淮海路上的大上海时代广场和巴黎春天百货淮海店，合并迁往位于打浦桥地区的日月光中心。家乐福也在新入市的光启城时尚购物中心开了一家新店。
在投资市场方面，本季度的大宗交易买卖包括凯雷以人民币10.76亿元收购位于马当路上，新天地对面的的华府天地商铺，和联邦伟业房地产开发集团以人民币2.83亿元购得沪东金融大厦商业裙房。4至5月期间，不少高价零售项目可供出售。一旦买家和卖家间的期望价格得到妥协，目前可供出售项目的体量可导致今年下半年有较高的成交量。
总之，纵然欧洲经济持续萎靡，2012年第二季度上海零售市场仍表现强健。虽然市场上的投资交易相对有限，但零售商和开发商表现活跃。尽管如此，高力国际监测到相当一部分有意购买者在积极找寻新的投资机会，为今年下半年可能会成交的买卖做好充分准备。
上海工业市场
中国官方制造业采购经理人指数(PMI)在2012年4月创下了连续13个月以来的新高，达53.3，但在5月却降至了今年最低点的50.4。从积极的方面来看，上海市12家中外资银行在六月透露将在接下来的三年内向包括高端制造业、生物医药业、信息技术产业以及新能源业在内的重要产业提供人民币6,600亿元(美元1,050亿元)的融资支持。
上海工业市场在2012年第二季度内表现相对活跃，尤其是仓储物流市场，在市场供应受限、物流运营商需求增大、终端用户和电子商务公司需求放大的共同驱动下，该细分市场的表现较为出彩。大宗租赁成交案例包括丽服仓储承租普洛斯旗下位于浦东和庆的25,000平方米高端仓储物业；德迅物流承租嘉民集团位于浦东国际机场区域的20,000平方米仓储设施；以及屈臣氏承租斯米克位于闵行浦江镇的12,000平方米仓储物流设施。
制造业物业市场的表现与2012年的前三个月相比较为平淡。本季度内，伟世通公司旗下的延锋伟世通汽车电子有限公司完成了其工厂的扩建工程，此次扩建使得工厂的面积得以翻倍，达30,000平方米。杜邦公司开始建设其上海研发中心17,500平方米扩建项目。
从市场投资方面来看，由于传统房地产产业对于主流投资者的吸引力正在逐渐下降，仓储物流市场正逐渐成为许多非工业市场相关行业投资者的新目标。来自各种背景、行业和国家的准投资者正纷纷进入该细分市场。
嘉民集团收购了宜隆物流位于上海临港物流园区现有仓库设施，该物流园区是上海主要物流枢纽。该项目占地20万平方米，包括59,000平方米的仓储设施和44,000平方米的集装箱堆场。自2009年起，嘉民集团在中国国内的投资合计达人民币32亿元，并计划在接下来的12个月内新增投资人民币21亿元。
在2012年第二季度，共有约48幅合计160万名方米工业用地成交，合计计划建成楼板面积约为275万平方米。大多数的成交土地为(合计约38幅)位于奉贤、嘉定、金山和宝山区内的地块。2012年第二季度上海市工业用地平均成交价格为每平方米人民币637元，楼板价为每平方米人民币398元。网上购物平台易迅网购入了位于上海市青浦区约13.3万平方米的土地，计划自建其仓储运营中心。该项目的一期工程为10万平方米的库房，二期工程为13万平方米，其中一期工程计划于2014年完成。上海市投资人民币15亿元建设汽车城研发科技港项目，该项目位于上海国际汽车城内，占地约12.4公顷。
虽然欧洲经济受困，但上海工业市场在2012年上半年保持了强势的表现。受到政府出于对土地使用效率以及税收收入的考虑而收紧制造业及仓储物流用地交易的影响，投资成交案例并不丰富，但开发商和潜在投资者的市场表现依然活跃。高力国际在市场上检测到为数众多来自不同背景的投资者表现出对工业房地产强烈的投资意愿，尤其是在仓储物流市场方面。
上海住宅市场
5月央行年内第二次下调存款准备金率50个基点。6月央行同时又宣布降息25个基点，这是央行近三年半以来首次降息，释放了货币政策放松的信号。此外，温家宝总理对房地产市场调控维稳的表态，暗示着调控政策的探底，未来不会有更严厉的紧缩政策出台。
全国新建商品住宅价格下降的城市近几个月来不断增多。5月全国70个大中城市新建商品住宅价格下跌的城市连续9个月上扬。5、6月开发商继续采取“以价换量”的销售策略，许多城市成交量都出现了不同程度的回暖。
二季度上海新建商品住宅市场呈现出了“量价齐升”的态势。4至6月，全市新建商品住宅成交量约243万平方米，环比上升77%，同比上升9%。同期，新建商品住宅成交均价小幅上扬，约为每平方米人民币23,300元，环比和同比分别上涨7%和6%。
面对史上最严厉的房产调控政策，整个房地产行业正经历着一场大洗牌，行业的整合度也将不断提高。二季度出现了不少股权和项目收购案例。其中最为突出的是，绿城中国向SOHO中国出售了上海天山路项目，向融创出售了9个项目，同时又向九龙仓转让了24.6%的公司股权。
2012年二季度不乏一些值得关注的中高端新开盘项目。其中，万科今年倾力打造的高端项目-万科五玠坊将于5月6日开盘，该项目位于浦东三林地区，销售均价为每平方米人民币39,000元；中海2009年长风地王项目-中海紫御豪庭于5月27日开盘，该项目位于长风生态商务园，销售均价为每平方米人民币41,000元，远低于市场预期价每平方米人民币70,000元。
总体来看，虽然调控政策并没有真正放松，但上海新建商品住宅市场5、6两月却表现不凡，是刚需、改善型需求持续释放、开发商“以价换量”冲刺半年销售业绩共同作用的结果。三季度成交量和成交均价预计将保持平稳，但不排除一些小的周期性波动。
