连续三年超千亿元的规模增长惯性，让万科这家地产“巨无霸”依然快速前行，销售额、营收及净资产收益率等指标继续书写新纪录。

　　在去年高达1412亿元销售额基础上，万科2013年上半年实现营业收入413.9亿元和净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。

　　由于销售增长快于结算节奏，截至6月底万科尚有约1766亿元的已售未结算资源，有机构预测，万科全年销售规模有望冲至1700亿元。

　　当千亿早已被甩在身后，两千亿对万科而言或许仅仅是时间问题，万科已经走过了单纯依靠规模增长来驱动企业发展的阶段。

　　眼下，万科正在思考的问题是如何通过提高经营效率，实现“有质量的增长”，并在一定程度上减少行业利润下滑的趋势。

　　这其中还包括万科的国际化探索，目前万科已经进入中国香港、美国、新加坡市场，万科的目标是成为世界级优秀企业。

　　为更好适应行业变局，万科再次思考未来的发展路径，将自身定位从产品供应商角色转化到城市配套服务商。

　　下一个千亿

　　2013年以来，万科继续坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位，销售业绩依然保持快速增长。

　　万科发布的销售数据显示，2013年8月，万科实现销售面积由7月的118.2万平方米增至133.0万平方米，销售金额由7月的139.7亿元增至152.8亿元，同比分别增长27.39%及34.63%。

　　至此，1至8月，万科已经累计实现销售面积967.6万平方米，销售金额破千亿至1129.3亿元，同比增长20.51%及33.99%。

　　对于基数已经很高的万科来说，前8个月销售情况超出预期且好于市场，在市场趋缓的态势下，万科仍取得快速增长，这与万科的产品和定价不无相关。

　　从市场表现可以发现，进入二季度后，无论是全国还是主要城市的成交面积增速均有所放缓。北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市，一季度商品住宅成交面积同比大幅增长65.5%，二季度则与去年同期基本持平。

　　万科董秘谭华杰表示，对于始终坚持积极销售的企业，销售速度并没有放慢。从万科的销售来看，近期的新推盘销售率仍然保持在比较理想的水平。

　　随着“金九银十”的到来，万科也有望加快推盘节奏和增加推盘量。谭华杰表示，每年9、10月份会是万科推盘高峰期，今年也不会例外。

　　通过历年的数据对比显示，除2011年调控因素的影响外，万科上半年、下半年销售比例大致为四六开。申银万国分析师殷姿预判，整个2013年，万科的可售量在2400亿，届时，销售额或将可达到1750亿。

　　经营效益提升

　　在销售业绩大幅增长基础上，万科今年上半年的营业收入、净资产收益率等指标继续向好，全年净资产收益率有望维持高位。

　　中报显示，上半年万科的经营业绩继续保持稳步增长，实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。

　　由于城市结构变化，房价水平较低的城市在结算构成中的占比上升，上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%至每平方米10461元。

　　与其他多家房地产企业一样，万科上半年的房地产业务的结算净利率也出现下滑，较2012年同期下降0.1个百分点至14.1%。

　　谭华杰对此表示，其原因来自三方面，首先行业存在利润率适度下降的大趋势；其次万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修业务的利润率低于毛坯房业务；此外，上半年万科结算的资源中部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。

　　尽管如此，上半年万科的净资产收益率同比仍然保持了增长态势。全面摊薄的净资产收益率为6.84%，相比去年同期上升0.08个百分点。

　　事实上，最近三年，万科的利润率虽然有所下降，但净资产收益率逐年上升，2012年的ROE更是达到二十年来新高。

　　万科集团总裁郁亮表示，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的，但对股东来说，最重要的指标是净资产收益率而非利润率。通过提升经营效率，可以克服利润率下降的影响。预计今年全年的净资产收益率仍将维持在高位。

　　土地市场发力

　　对于万科这种公司，在销售快速增长的同时，必然需要与此相匹配的土地资源补充，以此才能维持后期业绩发展。

　　2013年万科预计的开工面积为1653万平方米。截至6月底，万科已完成开工面积919万平方米，相当于年初计划的55.6%，相比去年同期大幅增长96.3%。

　　为了满足持续开发需要，万科在土地市场仍积极补充新的项目资源。公告显示，万科8月份新增7个项目，总用地面积52.9万平方米，需支付地价款54亿元，万科对多幅地块拥有项目100%权益。

　　9月上旬，万科在两天内就已经斥资共79.5亿元拿下东莞两宗商住用地和深圳一幅产业办公用地。而7月份万科共斥资129.73亿元拿了15个项目用地，支付地价款为前8月单月最高，其中包括万科斥资43.83亿元拿下上海浦东地块。

　　值得关注的是，万科前8月累计新增项目数达到66个，同比增长135.71%；累计支付地价款466.32亿元，同比增长288.05%。

　　这意味着万科今年前8个月支付的地价款，已经超过去年全年支付的地价款。2012年，万科新增78个项目，地价和改造成本总额为439亿元。

　　实际上，由于企业普遍加大了在住宅成交表现相对较好的一二线城市的投资力度，导致部分城市土地市场今年以来不断出现过热迹象。

　　对于这一现象，谭华杰表示，目前住宅市场的供需关系、库存去化周期都处在比较合理的水平，并不支持过于乐观的地价预期；随着第四季度供地的增加，预计土地市场情绪将逐渐趋于理性。

　　谭华杰强调，万科谨慎投资的策略并没有改变，对于那些“面粉贵过面包”、只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目，公司仍然采取回避态度。

　　国际化提速

　　在2013年，作为国内房企毫无争议的行业龙头，万科的国际化步伐之快亦远远超出业界的想象，路径逐渐清晰。

　　2013年1月，万科与香港新世界合作，联手摘取香港荃湾地块；2月，万科携手美国铁狮门，合作开发旧金山富升街项目；4月，万科和吉宝置业合作，进军新加坡市场。

　　郁亮表示，试水国际化业务有助于进一步拓宽万科的国际化视野，通过学习和借鉴海外成熟市场和国外优秀同行的经验，强化自身在国内的领先优势。

　　在3月份万科所发行的规模为8亿美元的5年期债券中，万科的融资优势已经有所体现，由于信用良好，此次债券的实际年利率仅2.755%。

　　今年7月，万科又通过境外子公司设立了20亿美元的中期票据计划，海外融资渠道灵活度进一步增加。万科方面表示，中期票据计划的资金用途是一般企业用途，具体的融资计划和相关条件将根据公司实际的资金计划确定。

　　此外，万科B股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市有关事项仍在审批中，转换成功后将有利于进一步提升万科的国际知名度。

　　通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式，万科进入香港、美国、新加坡市场，有助于提升自身专业能力和管理精细化水平。

　　这一切都契合了万科新的发展定位：从产品提供商向城市配套服务商转变，不追求规模速度，要做世界级企业。

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