○“南巡20周年之中国地产反思⑸”

　　茅于轼

　　经济学家、天则经济研究所所长

　　南巡非常重要，没有南巡中国在朝回走。改革的主要方向是市场化，引入了市场经济，这是邓小平南巡最大的成果。

　　表现在房地产上，1998年停止了福利分房，这在中国房地产是个划时代的进步，现在盖了那么多的房子，主要就是靠住房当年的商品化。住房商品化，可以创造财富，而之前的福利分房不能，福利分房是靠分配的权力来获得利益。比如100个人，只有30-40套房，那么只能想法排斥别人才能获得，他们的努力不是在创造财富，而是靠排斥别人，这是对整个社会财富的破坏。但是很多老百姓还是很糊涂，认为福利分房他可以占点儿便宜，但商品房他就占不了便宜。他不知道，你占便宜别人就得吃亏了，这是最坏的一种做法。我们早就应该取消经济适用房，因为经济适用房没有分给最困难的人，而是分给了有权有势的人，这造成了高达上万亿的国有资产流失，这是中国建国以来最大的贪污腐败案。比所有的贪污数目加起来还要大，而且是在合法的借口下干的。

　　中国从1949年建国到1978年房改的30年间，大搞福利分房，结果是：人均住房面积从4.5平方米降到了3.6平方米，而其间人口从5亿增加到9亿，增加了80%，但住房建得很少。而现在的情况是，房改之后，人均住房面积从9点多平方米增加到了28平方米。但这只针对城市人口，他们的住房条件极大改善了，农村人口恰恰相反，进城打工的人群，他们的居住条件反而极大恶化了。他们原来在农村有极大的院子，现在到城里连立足之地都没有了，十几个人住一间房，这是中国城市化进程中两级分化的典型案例。

　　当然，市场化不意味着政府不照顾穷人。对于特别困难的住房户，政府应该给予救济。比如本来北方住房没有室内厕所、水洗厕所，像这样的情况，政府应该提供一些廉租房。但这种房是针对最低收入的人群，不是中等收入人群，后者还是应该靠商品房来解决。

　　那么，怎么定义最低收入，按照现在的情况，不应该是本地户籍人群，而应该是进城打工的农民工，他们的住房条件非常差。从整体看，30年的持续城市化，对城镇人来讲，中国建的房子已经是供过于求了。但是要把进城打工的两三亿农民工算进来，房子还是供不应求。因此，保障房只给有城市户口的人，把农村人口排除在外非常不合理。目前城镇人口住房大大改善了，还有大批空房，还要建保障房给他们，这不合理。真正需要的是进城打工的农民工，他们住不下来因为城市生活的成本太高，主要就是房价高，不给他们解决住房，只给城镇人口解决住房，完全是走倒了。

　　总体来说，住房的商品化为国家创造了巨大的财富，全世界从来都没有这么短时间盖这么多房子，这是商品房的贡献。但是也出了很大问题，比如房价太高、竞争不充分、开发商暴利等等。我认为，现在房地产的泡沫非常严重，对整个中国经济是个最大的危险。泡沫是什么意思，很多房子没有人住，很多人买房的目的不是用而是卖，这种房我估计超过1/3，甚至是40%，卖掉的100套房子中，30多套没人住。

　　造成这些问题的原因，我认为主要有四个，解决问题的方法也要从这四个原因上去入手。1.收入分配差距大，我们社会的总体财富增加得非常快，但大部分给了富人，他们买好几套房，买了也不住；穷人一套也买不起，甚至租也很困难。同时，富人的钱没地方去，都买房，房价就上去了。中国的最大问题就是，富人的钱没地方投资，公共部门的投资收益非常高，但是私人投资收益比较低。这是中国宏观经济的问题，也造成了房地产畸形发展，好多房都空着，一空好多年，而且也不会赔，因为房价在涨。这是中国房地产的大问题。2.十八亿亩耕地红线限制。我们这么多人要买房，但土地很少，房价贵不是建材贵，不是劳动力贵，而是土地贵，十八亿亩的红线卡着，不能增加土地供给，这造成了房价非常高，是巨大的浪费。3.缺少投资渠道。中国为什么房子这么多，房价还没下来。那是因为，他们把房子卖了变了现，拿着现钱，还是没地方去，还不如保留房子。如果我们可以到外国去买房、买股票，那情况就又不一样了。但是现在这些，国家都是有控制的，比如一个人一年只能换5万美金，如果放松了，一个人一年换20万美金，就可以在美国买房子了。如果这样，房价会直线下降，那个时候泡沫就会破灭，房价掉一半也不稀奇。4.供给缺乏竞争，我们的需求有竞争，但供给方没有竞争，卖地的只有政府，农民有土地不让卖，要卖得先卖给政府才行，这样的垄断，造成了高房价。如果放开小产权房，那会增加土地供给的竞争，房价也会直接下跌。