高力国际：2012年第一季度上海房地产市场回顾
【2012年3月29日，上海】- 全球领先的房地产服务公司高力国际今天正式发布《2012年第一季度上海房地产市场回顾》。该回顾指出，上海市中心的甲级写字楼新增供应逐年减少使新项目预租率不断增长，并驱使大宗客户在传统商务区外寻找合适物业，上海各商务园区由于其日渐成熟的基建设施及生活配套正逐渐成为市场新宠。
甲级写字楼
高力国际的数据显示，2012年第一季上海甲级写字楼市场整体表现平稳，平均租金微升，从每天每平方米人民币8.2元上升至每天每平方米人民币8.3元，一些今年即将入市的新增项目交投活跃。其中值得关注的是位于虹桥板块的尚嘉中心以及静安区的静安嘉里中心，目前预租率均逾50%。
高力国际办公楼服务租户代表华东区董事吴群(Michael Wu)表示，鉴于2011年以来强烈的市场需求，以及只有在新项目中可获得大面积的办公面积，更多的租户已经开始考虑未来的租赁需求，并计划在中长期内以相对稳定的价格在沪租赁办公空间。预计2012年第二季度，写字楼租金将持续走高，伴随着市中心新增项目预租率的增长，也意味着市中心写字楼供应的逐步减少。
商务园区
高力国际商务园区董事李章南(Jonathan Rideout)表示：“上海市区内新的甲级写字楼预租率逐渐上升加上新增供应越来越少，驱使大宗客户向传统商务区外寻找合适物业。同时，考虑到商务园区不断优化的基础设施和物业质素、完善的配套设施以及较高经济效益租约等各有利因素，市场的注意力逐渐由市中心核心地区向各商务园区转移。”
高力国际的监测数据显示，2012年第一季度上海商务园区市场有稳定的租赁需求，租金区间为每天每平方米人民币2.8元至4.5元，平均租金为每天每平方米人民币3.2元。包括好时公司、罗氏公司等跨国租户在商务园区租赁了办公面积。
在投资市场，本季度商务园区录得两宗交易，分别位于漕河泾高科技园区的现代服务园和浦东花木地区，售价分别为每平方米人民币25,516及15,000。高力国际认为，考虑到在核心商务区的成本不断增长，越来越多的公司将研发中心及后勤运作的业务搬迁至商务园区。此外，高力国际也发现许多开发商，比如铁狮门正在升级他们的商务园区以满足这一趋势。
高力国际预计由于市中心甲级写字楼被大量预租而导致供应量的趋紧，这将驱使大宗客户向传统商务区外寻找合适物业，2012年第二季度上海商务园区租金将会有所上涨。
零售物业
2012年第一季度，上海零售物业市场总计有三个大型项目入市，包括长风景畔广场、百联徐汇商业广场和弘基时尚中心，为市场新增了约176,359平方米的供应量。尽管如此，高力国际认为市场租金水平仍将保持稳定或微涨。新项目的首层租金范围在每天每平方米人民币20元至50元之间，不排除有些成交会突破这个水平。
新黄浦区今年计划调整一批商业项目，位于淮海路的金钟广场裙楼将转型成为玛莎百货。高力国际商铺服务华东区董事艾江山(Michael Johnsen)评论道，“政府正在不断批准新的高档购物中心，并鼓励已建零售区域重新定位，用以提升20年前老建筑的有效利用率，因此上海零售市场正在进行大批量的调整中。”
虽然新增供应不断入市，高力国际预计2012年二季度上海零售市场租金将保持稳定增长。在投资市场，购物中心板块将被持续看好，并吸引越来越多投资者的关注，预计今年下半年将会完成1-2宗交易。
工业物业
高力国际在2012年第一季度的市场监测显示上海工业用地越来越受到市场的青睐。由于供应趋紧，业主在洽谈中采用更高的租金定价，致使部分潜在租户需要重新考虑在上海的租赁策略，有部分租户开始向上海以外地区寻找更为经济的选择。高力国际注意到在其它领域相对较低收益的影响下，投资者对于供应有限的工业及仓储设施的投资热情正逐渐升温。
大宗交易方面，2012年第一季度，普洛斯在邻近临港新城的奉贤港区收购了其第19幅地块。同期，近铁运通租用了普洛斯位于上海浦东国际机场约四万平方米的仓储设施，屈臣氏取得了位于浦东浦江镇1.2万平方米的仓储用地。
高力国际工业服务董事张卓文(Jeremy Chapman)认为，“对大部分经验丰富的投资者来说，在低空置率、高质量租客以及租金持续大幅上扬的共同作用下，上海工业地产板块比以往更具投资潜力，同时根据政府对上海未来的规划，将会引进更多高新技术型企业。”
高力国际预计2012年第二季度，上海工业厂房及物流仓储用地租金在受到市场供应愈发收紧的影响下将进一步上涨。
住宅
据高力国际最新市场监测，2012年一季度上海典型住宅新开盘项目主要有：位于新江湾城的嘉誉湾，该项目由合景泰富和富力地产联袂打造，目前销售均价为每平方米人民币40,000元；位于陆家嘴临江的高端住宅项目上海滨江凯旋门，该项目由新鸿基地产打造，目前销售价格在每平方米人民币93,100至264,000元之间。
据高力国际最新市场监测，2012年一季度上海新建商品住宅市场回暖乏力，供应和成交量双双下滑，成交均价环比上季度下降约2%。现金流充裕的开发商都不急于推盘，以期待更合适的时机。二手房市场方面，整体市场成交量呈下跌态势，成交均价表现平稳，呈微跌态势。
高力国际咨询及调研服务、企业及机构服务华东及西南区高级董事林荣杰表示，由于市场观望情绪依然浓厚，成交量持续低迷，为了尽快去化高企的库存，收回流动资金，面对逆市，开发商将继续降价促销，因此2012年二季度房价将继续下跌。
政策
一季度央行继续下调存款准备金率0.5个百分点，预计释放流动性近人民币4,000亿元。为了刺激刚需入市，首套房贷利率已回归基准，一些银行甚至给予八五折利率优惠。温家宝总理在今年十一届全国人大五次会议中再次重申，要抑制投资投机性购房需求，房地产调控将不会放松。
上海方面，3月1日起，普通住宅标准将进一步放宽。总价的规定将调整为：内环以内的低于人民币330万元/套，内环与外环之间的低于人民币200万元/套，外环以外的低于人民币160万元/套。此外，上海市房管局还放松了对于本地户籍居民家庭成年子女购买二套房的限定。根据新规例，成年子女个人不单独拥有产权住房的，可以购买二套房。
