以限购令为重要标志的本轮调控已经取得了明显的效果，但是实力强大的开发商也有足够的实力与盼降的买房人展开拉锯战。昨天，江苏省统计局发布的《2011年全省房地产市场变化及趋势分析》中指出，去年江苏全省房价收入比为9.5，距离合理房价还有较大距离。与此同时，在南京等四城市限购取得效果的同时，不限购的宿迁、镇江等地房价出现了泡沫。

　　□现代快报记者 马乐乐

　　限购四市房子难卖

　　统计局统计发现，去年江苏全省住宅销售面积大幅萎缩，南京、无锡、苏州和徐州四个限购城市商品住宅的销售速度更是急剧下滑。去年一季度，四城市的住宅销售面积为552.3万平方米，同比增长8.9%；上半年转为同比下降3.8%；前三季度，降幅扩大至9.3%；全年降幅进一步扩大到19.0%，降幅大于全省平均水平。

　　据省住建厅资料显示，去年12月份，全省13个省辖市市区中，南京、无锡、常州、镇江、扬州和淮安六市住宅价格同比、环比均呈下降之势。其中降幅最大的常州市，12月份均价为5102元/平方米，与11月份相比下降15.9%，同比跌了2538元/平方米，降幅高达33.2%。

　　楼市遇冷必然导致商品房库存增加。去年底，江苏可售商品房面积由年初的1674.8万平方米增加到1900.7万平方米。其中南京市的存量房占全省总量的12.5%。从空置时间看，39.5%的空置面积集中在一年以内，也就是说本年竣工但未实现销售。若以平均6000元/平方米计算，全省的空置面积所占用的资金超过1100亿元。

　　距“合理房价”还很远

　　不过，虽然楼市调控取得了明显的成效，但也面临了不少问题和压力。一个明显的数据就是，房价距离回归理性还很远。

　　省统计局计算“理性房价”的公式是：当年全省商品住房的平均价格×城镇居民家庭人均建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入。根据这个公式得出的房价收入比，计算发现去年江苏的房价收入比为9.5，超过3—6的合理区间。

　　五市房价出现泡沫

　　另外，将住建厅统计的去年各市商品房价格增长率与相应的GDP增长率相比之后发现，镇江、泰州、淮安、盐城和宿迁五市的比值超过1，最高的宿迁市已经达到2.2，其次是镇江为1.8。统计局指出，一般指标值在1以内属于合理范围；1—2为泡沫预警；2 以上房价虚涨泡沫显现。

　　开发商拿地意愿的减弱，也势必影响今后的商品房供应。

　　以南京为例，去年南京市国土局出让的79幅地块中，有5宗流标、10宗土地暂停出让。全年土地出让总额止于345.2亿元，比上一年下滑了37.8%。

　　预测：今年房价还要降，大跌不现实

　　省统计局同时还对2012年的楼市作出预测。预测认为，成交量将继续在低位徘徊，市场将更加胶着；房价同比将下降，但整体大幅下跌的可能性不大。

　　分析表示，中央经济工作会议为2012年房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，因此预计下一阶段房价将进一步松动，开发商促销的力度将加大，房价下调的楼盘将增多，整体价格将往理性方向回归。但另一方面，开发商近年来获利丰厚，已经在市场上立足的开发企业积累了足够的资本，有实力与购房者展开一场拉锯战。另外，被严格的调控政策挤出的需求可能转而涌入一些欠发达的二、三线城市，因此全省房价总体出现大幅下降的可能性不大。

　　另外，开发商之间的竞争将更加激烈。目前，房地产市场总体上已由卖方市场转向买方市场。在市场环境严峻的考验下，那些资质等级较高、管理较好、实力较强的开发企业将在市场竞争中胜出，一些弱小的企业将被逐步淘汰出局，洗牌加剧的现象将不断增加，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。

　　南京楼市扫描

　　万科抢跑

　　一晚卖出百套房

　　“金三”的最后一周，仙林地区将有三家楼盘开盘。不过，不按常理出牌的万科金色领域前天晚上再次“抢跑”，结果推出的108套房当夜卖掉101套，回笼了上亿元的售房款。根据现场的折扣计算，此次开盘的108套房均价在10500—10600元/平方米区间。

　　一季度商业地产

　　卖了16亿元

　　今年一季度，南京商业地产销售额近16亿元，不过成交量只占上市量的三分之一，商业地产受到楼市调控同样十分明显。昨天，365网站与网尚研究机构发布报告称，今年的商业地产项目竞争激烈，房子不会好卖。

　　103套退房

　　只有8套有人要

　　103套退房仅有8套房被认领，其中7套都只有1人报名。大户型、高总价的退房被买房人冷落。引发5人争夺的房子来自江宁的天泰青城，面积为36.4平方米，单价10873元。统计发现，另外被认领的7套房源，总价全部在200万元以下。本月退房中的十来套总价在200万元以上的退房，全部遭到了冷落。