柳九邦

　　继招商地产与万科合作项目“佘山珑原”推出20套特价房“六折起售”之后，招商地产在上海的另一个项目“招商海廷”更是于近日打出了最高“5.8折”的旗号。

　　显然，经过持续调控，部分库存压顶的中高端房企已经意识到了市场的严峻性，开始主动调整策略。

　　去年属于“保价派”的招商地产，今年突然举起降价大旗。该公司于2月中下旬启动的全国促销活动共涉及13个城市的27个在售项目。目前，招商地产上海的4个在售项目已全部加入降价阵营，最高的优惠额度将达到5.8折。

　　这个号称“史无前例”的5.8折起售项目是位于上海奉贤区柘林板块的“招商海廷”。网上房地产信息显示，该项目此前推出的一期、二期房源已经基本去化完毕，此次在售房源名称为“招商海湾别墅”，总套数101套，可售64套，已售37套，备案价格在30000元/平方米左右。

　　不过，《第一财经日报》记者调查发现，此次优惠活动涉及的房源数量有限，“5.8折”优惠或只是一个吸引顾客的噱头。

　　“网上登记的信息可能有些滞后，目前拟售的也就10套左右的独栋别墅，属于我们的第三期项目，”招商海廷的一位售楼人员告诉记者，“这批房源将从4月1日起正式开售，5.8折优惠房源只有一套，位置不是很好，总价388万左右，其余房源优惠额度为6~9折不等。”

　　在不少业内人士看来，招商地产此番高调扩张降价范围的底气很有可能源于佘山珑原项目的成交回暖。

　　佘山珑原项目位于上海松江新城东区板块，是招商地产与万科合作开发的“地王”项目，楼板价达到16378元/平方米，于本月中旬推出20套特价房源，备案价在49000元/平方米左右，号称六折起售。记者从该楼盘售楼处了解到，截至目前，20套特价房源已去化过半，剩余房源仍将采取原先的优惠政策，与此同时，该项目还将加推10套精装修叠加房源，总价在400万~500万元。

　　尽管佘山珑原售楼处方面声称“去化过半”，但截至昨日下午，网上房地产信息显示这个于去年6月份就拿到预售证的项目125套房源仍无一成交。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，小部分房源“大折扣降价”显然是一种营销手段，主要还是为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。

　　“这样的折扣是在试探市场底线，”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“针对小部分房源，在拉高备案价格的情况下狠打折扣并不见得是一个合适的营销策略，这样的打折策略不仅影响市场信心，还有可能促使购房者继续观望。”

　　除了上述两个项目外，招商地产在上海的其余两个项目雍华府及海德花园均在销售尾盘，记者了解到，雍华府目前仅剩一套，海德花园也仅有五套。海德花园的一位售楼人员告诉记者：“优惠肯定有，但幅度不会很大，最低单价25000元/平方米左右，作为城市独栋产品，这种价格已经和普通住宅差不多了。”雍华府方面则表示，最后一套别墅房源将采取总价优惠80万元的方式进行销售。

　　尽管不少业内人士认为招商地产此轮降价的“噱头”大于实际优惠，但一个不争的事实是，加速周转、降价跑量已不仅仅是部分定位中低端房企的策略，目前，以招商地产为代表的中高端房企也开始主动应对行业调整，降低高端项目占比。

　　据知情人士透露，招商地产开发的多为高端项目，在严厉的调控下去化相对较为困难，但是万科开发的大部分都是中端快销楼盘，别墅楼盘只是极少数，一个别墅项目滞销对集团整体影响很小。

　　其实，招商地产在2011年就将“提周转、保进度”列为了公司发展战略，要求提高节点完成率，加快周转；一些高地价项目，则牺牲利润率追求回款。一个典型的例子是，招商地产在镇江的项目，拿地100多天就实现销售。

　　促使招商地产转向高周转策略的原因很有可能是不断创新高的库存。招商地产2011年年报显示，公司全年完成销售额210亿元，同比增长44%，净利润25.92亿元，同比增长28.85%。但截至去年年底，招商地产的存货高达514.4亿元，较2010年期末的387亿元同比上升了33%，达到历史峰值。