刘利刚：中国房地产价格将继续下跌
保障性住房和商品房潜在供给量巨大，预计未来几年中国房地产价格将维持弱势，投资房地产市场的高回报率将成为过去。
中国全国房地产销售大幅下滑，2月房地产价格同比增速持续下滑。同时，房地产行业相关工业部门，如钢铁，水泥，家电在今年前两个月也显着放缓。房地产市场持续疲软导致对房地产投资大幅下降的担忧：今年1-2月起住宅建筑面积增速与去年相比放缓，是过去2年中的最低点。
然而，一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。与市场共识相反，一月至二月房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率。
两个因素可能是导致强劲房地产投资数据的原因。其一是，虽然房地产销售显著放缓，商品房房地产开发规模仍然很大。第二，自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。
中国保障性住房投资将达到何种规模？
中国当局一再强调保障性住房计划是缓解民众对全国高房价不满的关键手段，此外完备的保障性住房计划可以提升中低收入人群的住房购买能力。这将减少预防性储蓄意愿、有助刺激消费。
保障性住房计划始于2011年，据中国住房和城乡发展部的数据，中国去年完成了430万套保障性住房的建设，约占住房房地产市场总供应的30%。我们估计，2012年在建的保障性住房约1300万套，其中包括2011年未完工的530万套和2012年的700万套的建设目标。在本月初的全国人民代表大会上，施工预算增加15.2%达到4024亿元人民币。预计2012年共完工500套的保障性住房建设。商品房在过去的5年中年均完工数量为600-800万套，与之相比，保障性住房已成为不可忽视的一个重要力量。我们预计，保障性住房建设投资将未来几个月内迅速增长。
保障性住房于2011年开工1000万套，2012年开工700万套。我们预计2013年至2015年开工的保障性住房数量分别为700万套，700万套和500万套。至2015年中国政府有意将保障性住房比例由目前的8%提升至20%。
中国住房建设周期通常为2-2.5年，因此保障性住房完工数量将稳步上升。2011年完工430万套，2012年完工500万套。我们预期2013年至2015年完工的保障性住房数量分别为710万套，760万套和700万套。
保障性住房投资能否抵消商品房的投资放缓？
受保障性住房建设计划的推出和交易量下降的影响，商品房房地产开发商可能会以削减其房地产投资今相应对。那么保障性住房投资是否可以抵消商品房市场投资潜力的不足？回答是肯定的。
虽然商品房开发商今年可能会减缓投资，但施工面积将继续保持在一个较高的水平。假设新开工商品房从去年的1130万套下降至900万套（降幅20%），在建商品房项目数量仍比去年上涨7.8%，低于2011年23.3%的增速。如果将保障性住房数量计算在内，今年在建总住宅面积将增长11.3%。
在悲观预期下，商品房仅增长700万套，降幅为38%，则2012年在建房屋面积仍然增长7.0%。
在乐观预期下，商品房增长1100万套，降幅为3%，则在建房屋面积增长14.5%。
在这种情况下，今年房地产行业的整体投资将继续增长，尽管增速有所放缓。因此无需对房地产投资有大幅放缓的过度忧虑。保障性住房投资能够抵消商品房投资的短期下降。中国的房地产投资仍将保持良好。
表：2012 房地产投资预期
保障性住房的建设资金来源？
为获取额外的资金以支持保障性住房的建设，地方政府将继续通过向房地产开发商出让土地使用权得到的收入和其他财政收入。根据北京市政府2012年预算，预计土地出让收入将达900亿元人民币，较去年实际土地出让收入下降30%。上海市政府也预计2012年土地出让收入将有30%的跌幅。但是，这种下降不会是普遍的，2012年3线和4线城市的土地出让收入将呈现正增长。我们估计，总土地出让收入将下降15%至2.6万亿元人民币，接近2010年的水平。假设30%（约8000亿元人民币）的土地出让金用于建设保障性住房，则已达到所需总建设资金的一半。
与此同时，地方政府的财政收入增长依然稳固，2012年1-2月的增长13.1%。从而降低对资金的忧虑。此外，银行监管机构允许地方债展期，大大降低了偿还债务的负担。同时，中央政府将发行2500亿人民币政府债券给与地方政府支持；许多地方政府也可利用证券市场进行融资（如上海，深圳，浙江、广东于去年11月和12月利用债券市场进行融资）。鉴于商业银行将给予保障性住房计划有利的政策支持，我们不认为资金将成为一个大问题。
大规模的房地产投资表明中国对大宗商品的需求将保持稳定
只要房地产投资持续向好，无需过度忧虑中国对大宗商品需求锐减。正如我们前面提到，中国的固定资产投资增速将放缓至约20%至21%。这个数字意味着，虽然中国对大宗商品的需求将略有减缓，但不会出现人们所担忧的大幅下降。
在过去的10年中中国钢铁产量年增长率达到14%，平均高于同期GDP增速4个百分点。这意味着年均钢产量增长约5000万吨，至2011年末钢产量达到6.83亿吨。由于基数较高，继续提升增长率基本难以实现。虽然增长可能放缓至6%-7%，我们的商品研究团队预测，中国对大宗商品的需求量依然庞大。
与此同时，持续增长的房地产投资增长对中国的钢铁产量和铁矿石的需求有重要意义，建筑相关的行业消耗超过50%的中国的钢铁产量。我们认为中国对钢铁产品仍将保持可观的需求量，但保持同过去十年中极高的需求增速将不太可能重复。
中国房地产价格将继续下跌
按照对在建商品房的测算，预计未来的总供给量将达到3100万套（按100平方米/套计算），表明中国的住房价格将面临进一步下跌的压力。
至2011年底商品房市场的库存增长60%至1.69亿平方米（或170万套，按100平方米/套计算）。然而，至2015年中国计划将其永久城市人口增加至52%，这意味着在未来3年中将有2800万人转移到城市。2012年至2015年，新增城镇居民和进入劳动年龄的现有城镇人口每年将达2300万至2500万人，而保障性住房和商品房年总供给约1200万套至1400万套，假设每套房子容纳两个人，我们预计中国的房地产市场将首次实现供需基本平衡。
在这样的情况下，中国房价上升的空间将变得较为有限，甚至在短期内存在下滑的可能。在政策方面，“限购”令的结束可能增加的市场需求，而房产税政策的执行，将提高持有物业的成本。
结论
我们认为，保障性住房的投资足以抵消商品房投资减缓产生的影响，从而缓解了对于中国的固定资产投资和中国对大宗商品需求大幅放缓的忧虑。这意味着，中国对大宗商品的需求在接下来的几年仍然是巨大的，但增速有所放缓。
虽然房价回归正常水平有助于提升民众的住房购买能力、减少预防性储蓄意愿、有助重新平衡中国的经济发展，保障性住房和商品房潜在供给量巨大，预计未来几年中国房地产价格将维持弱势，投资房地产市场的高回报率将成为过去。
刘利刚为澳新银行大中华区经济研究总监，周浩为澳新银行中国经济师
