刘海生：加快建设住房保障体系 缓解困难群众居住问题
新华网上海3月28日电 第四届中国房地产科学发展论坛28日上午在上海开幕。新华网对论坛进行全程直播。
主持人朱中一：下一位演讲嘉宾是上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生；题目：《加强制度建设 探索构建符合上海实际的住房保障体系》。
刘海生：尊敬的齐部长，各位来宾。近年来上海贯彻落实中央的却侧部署，以科学发展观为统领，创新驱动，转型发展，加快建设符合国情、上海市情的住房保障体系，不断扩大住房保障覆盖面，努力缓解住房困难群众的居住问题。
下面，我分两个大方面向各位介绍上海的住房保障体系。
一、大力构建“四位一体”，租售并举的住房保障体系。自2000起，实施廉租住房制度，先后出台经济适用房，公共租赁房等文件。以共有产权保障房和共归租赁房，动迁安置房、廉租住房等“四位一体”。对于存在阶段性住房困难的青年职工，主要实现公共租赁住房制度。同时借着旧城区改造，定向供应动迁安置房。
目前为止出台相关配套政策性文件80余件，基本覆盖土地供应，开放建设、申请审核，配租配售，财税金融等阶段。初步形成较为完整的住房保障政策体系，使各类需要保障的住房困难家庭都能进入对应的渠道，逐步解决居住困难。
我们主要做法：
一、不断扩大廉租住房制度收益面。建立以居住困难和收入困难为一体的双困准入机制，采取租金补贴为主，实物配租为辅的保障方式。将保障对象的收入线与民政低保线，把保障范围从住房困难扩大到低收入家庭。
同时积极探索廉租住房实物配租，努力提高实物配租比例。目前对符合条件的住房家庭以基本实现了廉租住房的低保。
二、全力推进可持续发展的共有产权保障房制度。09年，我市出台上海经济适用住房管理实行办法。办法在充分借鉴外省市经验，广泛征求各方面意见的基础上，探索建立了符合上海实际，以共有产权为特征的经济适用住房制度。
一是保障范围更有广泛。明确主要用于解决城镇中低收入家庭的住房困难。
二是实行共有产权机制，住房保障机构和购房家庭按出资比例享有产权份额，购买人5年后若上市转让的，住房保障机构有优先回购权，并规定购房人的住房保障机构按各自的产权份额分配转让收入。通过制度设计，既满足中低收入住房困难家庭的置业需求，让市民看到希望。
三是集中建设和分散配建相结合的建设机制。在大型居住社区规划基地内集中新建一批共有产权房，凡出让的商品住房建设用地，按照不低于5%的比例进行配建。
四是坚持分配公平、过渡透明。街道和区两级审核、两次公示、市级抽查纠错的工作制度，现场操作、网络直播、媒体参与等公开房源房价。
三、探索建立符合特大城市特点的公共租赁住房制度。09年上海出台了鼓励产业园区，单位建设租赁住房政策。2010年9月，又实行公共租赁住房政策，上海公共租赁住房主要特点。
一是不设户籍，不设收入线。有稳定职业，居住困难作为申请条件，将住房保障覆盖从户籍人口扩大到由稳定工作的城市常住人口。实现住房保障全覆盖。
二是采取政府支持，机构运作的管理模式。政府通过投入部分资本金及土地税收、公共事业收费优惠等支持，发展一批公共租赁住房专业运营机构，并运用市场机制投资建设和经营管理。
三是只租不售，有期限租赁，租赁总年限一般不超过6年。
四是租赁价格价格略低于市场租金。
五是多渠道筹措房源。新建、配建、改建、收购、代理经租等渠道在交通生活方面筹措房源。
四、大力推进动迁安置住房建设和供应。
政府提供优惠政策、限定建设标准，限定价格，按照“政府引导、企业运作”的原则，定向供应旧区改造和市政重大工程项目的动迁居民。有效改善广大市民群众居住条件的重要途径，也是上海住房保障工作的重要组成部分。为有效满足旧区改造需要，上海市02年启动了动迁安置房的建设，由政府提供优惠政策限定建设标准，限定价格，按照政府引导，企业运作的原则，定向供应旧区改造和市政重大工程项目的动迁居民。
我介绍第二大方面积极探索科学畅销的住房保障运行管理机制。
一、建立住房保障准入标准的动态调整机制。根据住房保障对象的基本居住需要，消费支付能力，以及房源供应条件等因素，目前收入线以放宽到三人及以上家庭为人均月支配收入1600元以下，人均财产5万元以下。共有产权保障房从09年试点开始，以连续三次放宽准入标准，收入线放宽到三人以上家庭，人均月可支配收入5千元以下，人均财产15万元以下，已经把落户的引进人才青年职工纳入范围。根据家庭人口结构差异性，在廉租住房和经济适用住房收入和财产标准上，对一人和两人家庭上幅20%的调节系数。
二、建立信息化手段为依托的经济和住房状况核对机制。
上海坚持申请对象如实申报，审核机关据实核查，并经过探索创新，建立了以信息化为手段为依托的居民住房状况和经济状况核对型机制。申请家庭的住房状况主要通过全市房地产交易登记系统和公有住房数据库系统进行核查。主要通过民政、人保、税务、房管、公安、交通、银行、证监等部门信息综合比对的方式进行核查。证券信息核查以实现上海深圳证交所的全覆盖。同时还采取了申请人承诺和合同约束等方式引入诚信制度和市场规则。有效防止社会公共资源的流失。
三，创新保障性住房售后租后管理机制。我市在实践中积极构建保障性综合管理监管机构，在综合管理方面，充分发挥物业居委会、房管办等属地管理的作用，将租后管理纳入社区综合管理范畴，在社会管理方面，一是在房地产权责上证券商进行注记，锁定权利主体，限制交易。二是通过签订销售合同规范使用行为，住房保障机构列为合同第三方。
四、加强住房保障组织管理体系。上海不断加大管理投资，逐步建立了市、区、街道住房保三级管理体制和三级网上办公平台。为住房保障对象工作顺利开展提供了有利支撑。市级层面，市政府成立的市保障领导小组，市政府18个部门为成员单位，对上海住房保障规划计划房源筹措，政策制定等重大决策。作为领导小组日常工作部门，市住房保障管理局下设独立的保障管理中心。区级层面，各区成立了住房保障领导小组，设立的区住房保障中心。街道乡镇层面，各街道办事处，乡镇政府也组建了住房保障办公室，并在社区事务中设立的住房保障窗口。
各位领导，同志们，上海住房发展“十二五”已经颁布，上海将按照中央部署和本市实际，学习兄弟省市经验，不断完善符合上海特点的住房保障体系，为上海市民缓解住房矛盾继续努力。我的汇报完了，谢谢！
