齐骥：大规模推进保障性安居工程是经济社会发展的需要
3月28日至29日，中国房地产研究会、中国房地产业协会在上海卓美亚喜马拉雅酒店举办第四届中国房地产科学发展论坛，本届主题为“完善保障制度，推进住有所居”，建言完善住房保障制度，切实解决百姓住有所居，房地产界逾800人参会。
会上，住建部副部长齐骥表达了对房地产市场的看法，以下是讲话实录：
各位来宾，同志们，首先我非常高兴到上海来参加第四届中国房地产科学发展论坛；借此机会，我在这里代表住房和城乡建设部向本次论坛的召开表示热烈的祝贺，向出席会议的各位来宾和同志们表示亲切的问候，预祝论坛取得成功。
改革开放以来，随着住房制度改革不断深化，我国通过逐步实行住房分配的市场化、商品化，住房条件得到了明显的改善，城镇人均的住房建筑面积已经超过30平方米，但是一些城市的商品住房价格上涨过快，中低收入家庭改善住房条件的难度增大，全国城镇中低收入家庭的数量仍然很多。
同时，随着城镇化进程的加速，大量人口向城镇聚集，新就业的大学生，外来务工人员群体住房困难也越来越突出。党和政府高度重视人民群众的安居问题，党的十七大提出，要努力使全体人民住有所居的发展目标。
我们要认真贯彻党中央国务院的重要决策部署，以更大的决心，更加有效的工作，努力完成预定的目标任务。
一、大规模推进保障性安全工程是当前我国经济社会发展的迫切需要。大规模推进保障性工程是党中央促发展，保稳定，促民生采取的重大决策。关系国际民生，把这项利国利民的工程实施好，具有重大的现实意义。对我国经济社会发展产生积极深远的影响。
大规模推进保障房工程，有利于扩大内需，保持经济平稳健康发展。
胡锦涛在去年年底经济工作会议上指出，当前，世界经济复苏进程艰难曲折，国际金融危机仍在发展，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，保持经济平稳较快发展的任务仍然艰巨。 扩大内需，调整结构，转变方式，将是今后一个时期我国经济发展的中心任务。从我国的实际出发，借鉴国外的经验，特别要把扩大内需作为改变经济发展的方式的重要途径和着力点，保障性安居工程，一头连着发展，一头连着民生。行业关联度高，带动力强，对扩内需、调结构、转方式都有促进作用。
实施保障性工程，可以发挥城市效应，发挥房地产业链条效应，带动大量社会资金投入住房建设，促进与住房相关的产业发展。而广大中低收入家庭通过低成本实现住有所居将进一步增强他们的消费信心，提高他们的消费能力，从而扩大了其他方面的消费。
大规模推荐保障性安居工程，有利于城镇化健康发展，为现代化建设注入动力。温家宝总理在今年两会工作报告中指出，城镇化是我们日常广泛而深刻的广泛调整。2001年，城镇化率首次超过50%。这就要求充分释放城镇化的巨大内需潜力，城镇化与住房工作，住房价格息息相关。城镇化进程实际上就是人口向城镇聚集的过程，如果商品房价过高，脱离普通群众的消费能力，同时，基本住房保障工作又跟不上，人口的城镇聚集就会受到阻碍。城镇化的持续发展就会受到影响。中低收入家庭，外来务工人员是重要的劳动力，是社会发展的重要动力，通过基本住房保障，努力保障好群众的基本住房需求，使城镇化的动力更加持续、稳定。为城镇化、科学发展，可持续发展提供坚实的基础。
大规模推进保障性安居工程，有利于房价的合理回归，转变房地产业的发展方式，近几年来，我国住房供需矛盾较为突出，给群众改善住房条件带来很大的压力，成为社会上普遍关注的一个热点矛盾。也大规模推进保障性安居工程向市场发出明确的信号，分流市场的需求，增加市场的供应，对稳定住房价格，稳定群众预期起到了镇静剂的作用。
大规模推进保障性安居工程，有利于保障民生，促进社会和谐。现阶段群众在解决了基本的衣食温饱问题之后，对住房条件有较高新期待。目前城镇有大量中低收入他们居住条件亟待改善，社区简陋不全，环境脏乱恶劣，不能满足群众的基本需求。同时城市中大量的新就业职工，新毕业的大学生，以及外来务工人员新的住房困难群体也在快速的增加。
通过政府保障，或支持解决困难群众的基本问题，是国际上的通行做法。发达国家住房保障的覆盖面通常在2层到3层，有的国家可能更高一些。我国要加快事实保障性安居问题，增强他们的信心，获得社会认同感，有利于调节收入分配，划界制度矛盾，促进社会的融合。
二、2012年保障性安居工程任务十分繁重，面临诸多的挑战，近几年来我国通过大规模事实安居工程，解决一大批中低收入住房问题，“十一五”全国开工建设住房保障性住房1600多万套，到2010年底解决了2200万户城镇低收入家庭和部分中等家庭的住房困难问题。
我们的住房保障率已经达到了9.4%，累计有5千万以上的城镇低收入家庭，通过住房保障解决他们的居住问题。
去年，我们已经开工各类保障性安居工程1千多万套，今年还将计划开工700万套以上，由于今年的新开工加上历年，特别是去年的项目结准，今年在建保障性安居工程规模将在1700万套以上，今年保障安居工程建设工作面临着繁重的任务。
一是建设资金筹措和土地供应压力大。保障性工程资金需求大，单靠政府财政投入无法解决资金问题。现阶段国家管理通胀预期，实践稳健的货币政策，严格控制信贷的规模，加之公共租赁租房投融资机制尚不完善，在土地供应方面，由于土地资源稀缺，土地供应不足的压力依然不容小视。
另外，由于征地拆迁，国有土地拆迁不足直接影响到保障性住房项目的按期开工。
二是保障性住房规划设计有待提高。基础设施配套相对滞后，一些地方保障性安居项目规划布局困难，位置相对偏远，交通不便。由于配套资金不足，部分保障性住房项目的供热，供水，供电等基础设施不完备，教育、医疗、商业等服务设备不完善，还有一些保障性住房的项目也尊在着户型的设计不合理，功能不方便。还有一些地方在设计保障性住房的时候盲目追求偏大户型，这个对保障性住房是不利的。
三、有的对保障性住房设计、验收把关不严，个别项目还有安全的隐患。
四、公平分配和特殊机制尚未健全，信息共享和部门联动的机制还不完备，导致家庭和个人住房收入及金融资产基础信息审核比较困难，部分保障管理机构不完善，监督管理缺乏有效的保证，个别机关人员审核把关不严，甚至出现过以权谋私现象。这些都是在我们保障性住房的分配和运行管理当中面临的困难。
五、顶层设计不够，法规建设不够。我国保障性住房总体上还是处在探索阶段，保障的范围，保障的方式，政策的衔接，工作机制等还有待于通过实践不断地去完善和提升。同时，现行的保障性住房建设文件发布虽有一定的效率，但是尚未形成法律和制度层面上的约束。
工作中，我们还存在一些政策的边界不够清晰，利益调节和退出机制还不够完善等方面的问题。
三、全面做好保障性住房各项工作，努力完成今年的目标任务。2012年是保障性安居工程在建规模大，任务艰巨的一年，我们要坚决贯彻落实中央的决策部署，重点抓好以下几个工作：
首先，要进一步加大对保障性安居工程的财政力度，中央财政规模将大于去年，首批450亿资金已经在1月前下放到地方。地方财政也要加大投入。
其次，多渠道筹集建设资金，地方政府要依托规范的保障房融资平台，发行企业债券，扩大发行规模，并专项用于保障性安居工程。地方政府要积极研究推出公共租赁住房商业贷款贴息政策，并给予适当的利率优惠。
同时各地要创新投融资机制，灵活运用资本金注入，税收减免等政策措施，吸收民间资本参与到保障房的建设和运营当中来。
今年上半年中央将出台吸引民间资本参与保障性安居工程建设的具体政策措施。
再次，要确保落实土地供应，各地依据保障性住房年度建设项目，充分利用忖量建设用地，保证储备土地和收回使用权的国有土地优先安排保障性安全住房的建设。对于涉及新型建设用地，提前确定地块，抓紧确定土地征收，确保土地的及时供应。
二、优化规划设计。我们要从我国的基本国情和现阶段的国力出发。重点保证群众的基本住房需求。用有效的资源解决更多的住房困难家庭。要坚持提供户型小，功能全，质量可靠的保障性住房。这是我们住房保证工作的基本要求和发展方向。
在发展保障性住房乃至商品住宅时都应合理确定户型面积，充分考虑群众的实际生活需要，保证必备的居住功能，要注重发展省地节能环保型住宅，努力提高保障性住房的设计水平，合理配置住房的内部空间，做到麻雀虽小，五脏俱全。
前一段，部里面开展了公共租赁住房优秀设计方案征集，并将设计方案选优后汇编成册，已经下方到各地，供大家在保障性住房的时候用。
保障性住房在城区边远地带要尽快把路、水、电、暖等基础设施，学校、医院、商业等服务设施完善起来，有条件的地方要提高在新建普通商品住房中配建廉租住房，促进不同群体的相互融合。
三、抓好工程进度，各地要制定项目工程计划，公开项目信息，落实工作责任，全面推进新开工项目的建设。各地住房保障部门要积极协调相关部门，优化审批程序，提高工作效率，抓紧开展新开工项目的选址、土地、规划、手续办理等前期工作。落实施工条件，力争项目尽早开工建设。提高投资完成率，力争年内基本建成500万套以上。
四、抓好质量监督，要做到项目资金充足，全过程监管，全过程终身制，按照施工制度和建设标准及时的拨付项目工程款。要严把规划设计招标、投标，建筑用材，施工监理、实施全过程的监管。严格执行法定建设程序和标准规范，把保障性住房建设和经得起历史和人民检验的合格工程。要实现项目法人永久负责制，实行勘察施工监理单位负责人终身责任制。监督考核是保证质量的重要抓手。住房城乡将继续开展以保障性安居工程量为重点的督察巡视。要建立保障性住房质量回访制度，定期对交付使用的工程定期回访，发现问题并及时处置。
五、确保工程分配。分配不公平，不合理，不仅会浪费国家资源，而且会产生新的社会不公，必须严格执行保障性住房配租配售的准入标准，审核程序，动态管理，退出，执行等方面制度。切实保障中低收入住房功能的对象是基本的供应对象。
今年，住房城乡建设部将起草基本住房保障条例，将下方公共租赁管理办法，确保分配的公平、公正。各地也要完善保障性住房准入分配机制，强化分配过程的监督管理，做到保障性住房申请条件，审核程序，配租配收过程结果公开。接受社会的监督，要严肃工作纪律，健全纠错机制完善并严格执行公共适用租房利益调节机制，消除牟利空间。
六、创新运行机制。随着保障性安居工程持续机制，如何管理好这些保障性住房是一个需要格外重要的问题，各地要积极探索保障性住房运营管理新机制，要中国发挥市场机制的作用，即可采取住户自我管理，也可以通过委托管理，购买服务等多种方式，由具有房屋管理经验和良好信誉的单位负责运营，降低运营成本，提高管理水平。使住房和公用设施始终保持在良好的运营状态。
最后一个问题，坚持房地产调控不动摇，我们坚持和完善市场供给与政府保障相结合，以市场为主的城镇住房供应体系，加快保障性安居工程建设和促进房地产市场平稳健康发展，两者缺一不可。当前我国房地产市场投资投机性购房得到了有效的遏制，多数城市房价呈现了松动下降的趋势，调控结果不断显现。
但是当前部分城市，房价依然处于高位，部分未实施住房先够措施二三线城市购买需求仍然比较旺盛。调控效果还有待于进一步的巩固。
我们将坚持调控方向不动摇，调控的力度不放松，坚定不移的落实好中央各项调控政策措施。一方面要努力增加普通商品住房的供应，满足市场的需求。另一方面要坚决抑制不合理的需求，严格落实住房限购差别化信贷税收等政策，同时继续加强房地产市场的监管，加快个人住房信息系统的建设，规范市场秩序。
我们同时还要抓住市场调控的有利时机，深入研究制定标本兼治的房地产市场调控长期的政策。在土地供应，税收政策，金融信贷等方面积极探索创新，为房地产市场的长期平稳健康发展奠定良好的基础。
同志们！大规模推进保障性安居工程建设是党中央做出的重大决策，为专家学者为保障性住房工作多建言献策，更加扎实有效工作，完成今年保障性安居工程各项任务。谢谢大家！
