CRIC研究中心：万亿资金涌入，商业地产风险隐现
(评论员/马千里) 近期有研究报告称，2011年全国商业地产开发投资总额已接近万亿元，京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。在住宅市场被严厉调控的背景下，越来越多的企业开始进入商业地产这一“蓝海”领域。特别是一些根本没有商业地产开发经验的企业也涌入这一领域，导致商业地产风险陡增。
受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。并且除去供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。
城市综合体供应高速增长，供求关系日趋严峻
在宏观调控重压之下，我们看到三四线城市仍在持续快速发展，从而使得房地产行业在宏观调控重压之下仍能保持增长。2011年，三四线城市开发投资占比首次过半；销售数据方面，三四线城市占比达到六成。随着三四线城市房地产行业的快速发展，不难预计，在其推动下商业地产的供应也势必快速上升。
从近年商业地产发展走势来看，商业地产投资增速已连续三年超过行业增速，带来存货压力也开始慢慢显现。通过对全国重点城市综合体发展趋势的分析，CRIC研究中心预测，我国城市综合体增量将在2010-2015年期间呈井喷状态，相较前一个五年，面积增量预计会增加近5.4倍。到2015年，即将入市综合体体量将为16437万平米，达到2011年全国商业用房销售面积的2.08倍，在此期间，商业地产供应量过大的带来的问题也将随之更加凸显。
业内尚无成熟发展模式，缺乏相关人才及运营经验
从运营角度来看，商业地产的门槛比住宅地产更高，在开发、运营、物业管理等方面都和住宅地产有很大的不同，需要相关的专业人才来处理这些特殊的流程，比如办理消防验收、商场经营资格等，这在住宅地产可能是相对简单甚至是无须考虑的问题，但是对于商业地产而言，这却是必需的重要过程。目前市场上一些缺乏开发经验企业盲目上马商业项目，不仅仅给企业自身的发展造成了阻碍，而且给商业地产整体带来了负面的影响。如广州天河地下商城正是因相关手续不完善，一再延误了开业日期，也给入驻商家造成了相当的损失。
从目前业内发展情况来看，仅仅万达一家房企走出了“订单模式”之路，但这道路也仅仅是自身成熟，其他房企因为企业品牌、资金实力、运作经验等方面的差异而难以效仿。而其他几家相对成熟的房企，如华润、绿地等，多数与政府关系比较紧密，而且在操作上多利用住宅带动商业，运营模式上也大多模仿万达，整体来说仍缺乏运作经验，亦没有太多借鉴意义。而海外企业进军商业地产虽然对于一线城市的商业地产有运作经验上的优势，但是随着一线城市的逐步饱和，拿地难度的增大，如何转向三四线城市开发商业地产也将成为持续发展的难题。总体来说，对于如何进军商业地产，国内大部分企业仍未找到明确的发展模式，例如立志做商业地产的瑞安房地产商业销售占比仍然很低，住宅仍然为其主业。
就目前市场情况而言，对于商业地产的需求虽在上升，但明显不及供应的增长速度，在供求尚需平衡的市场中，对于缺乏运营经验的、相关专业人才缺乏房企而言，商业地产领域已很难再被称作“蓝海”，对于涉足其中，我们建议还需综合考虑市场及自身因素，慎之又慎。
