物业费难收 如何让老小区接受准物业管理
老小区有了准物业
西溪街道文教社区的师苑新村,是杭城一个典型的老小区。小区地段很好,就在热闹的文二街区。
师苑新村的房子,都是上世纪80年代后期建造的。整个小区,地方不算大,住了334户人家,1336个居民,大多都是老人。
2008年,师苑新村完成了庭院改造,整个小区,焕然一新。小区变样了,管理小区的方式当然也要跟着变,不能再像以前那样了。文教社区主任邵建江觉得,师苑新村实行社区化准物业管理,迫在眉睫。
经过近两年的准备,2010年,文教社区召开了师苑新村业主大会,以民主的方式,通过了社区化准物业管理的实施方案,成立了文教社区师苑新村物业服务联合管理处,把物业改善工程,纳入了社区公共服务工作站工作范畴,主要由社区居民委员会负责具体操作。
现在,整个师苑新村都实施全区域统一管理,小区采用半封闭与分块全封闭管理相结合的管理方式,实行开放式服务。有了物业管理后,师苑新村统一安装了电子防盗门和电子监控设施,在社区外围安装了一处大门,修缮了外围围墙。
缺少专业维修
请专职人员不太合算
除了小区的保洁和治安管理,物业管理另外一个很大的作用,就是能为居民提供一些应急的维修。比如更换灯泡、疏通管道、水电维修,甚至一些简单的电器维修等。
以前,师苑新村的居民碰到这些问题,都是自己去外面找专业人员来修。现在小区实行了社区化准物业管理,社区设立了一个24小时维修服务热线,不管是下水道堵了、水管漏水还是电闸跳断,只需要一个电话,维修人员就能马上上门,并且随叫随到,只收取少量人工费。
但是,因为维修服务热线是24小时的,所以维修人员必须全天在岗,社区还要购买管道疏通机等各种设备。这样一算,专门招聘一名维修人员,如果维修项目不同,还要招好几个。再加上购买设备的费用,既然是24小时服务,就还要给维修人员提供一个住宿的地方,这样一算,又是一笔不小的费用。
社区化物业管理,经费本来就很紧张,如何省下这笔费用,又能不影响服务质量?
对策:向隔壁物业公司“借兵”
师苑新村的隔壁,就是耀江文欣苑。耀江文欣苑是商品房,有正规的物业公司。邵建江就想到了,向耀江文欣苑物业公司“借兵”。专业的物业公司,维修人员配备齐全,什么都会修。
也就是说,跟耀江文欣苑的物业公司说好,如果师苑新村的居民有需要维修的项目,就可以去文欣苑借调维修人员,请他们来帮忙,但是收费不能高于外面的维修公司。
维修的时候,居民可以自己买材料,也可以由小区物管提供。收费标准是这么算的,如果是物管提供材料,维修费用=材料费+材料费×30%。
材料价格是管理处仓库出库价,30%收的是10%的人工费、10%管理费和10%的利润。