退房的楼市陷阱
消费者在购房时，应切实保护好自己的利益。(图文无关，新华社图片)
律师观点：两大理由可退房 关于“退房”
什么样的理由才可以退房？广东赋诚律师事务所律师李井刚律介绍，有两大理由可以退房。
第一是，开发商就虚假宣传等侵权行为，一般以违约责任的形式承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的
说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
第二是，房子在出现主体结构或严重影响正常居住的情况下，可提出解除合同，即退房诉求。根据《解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
案例1
周边设施变更
购房者能否退房？
楼盘的经济价值在很大程度上取决于楼盘的内部规划和周边环境的优劣，如果楼盘改变了原定规划和周边环境，楼盘的价值也就变了。如果楼盘规范和环境变更，开发商是否应承担违约责任？
案例：
去年，市民朱小姐在东莞某楼盘交了购房订金，签订了《商品房买卖合同》，不久后，她发现楼盘周边正在建一个垃圾处理场，她认为这对其居住造成影响，因此，要求开发商退房，但是开发商拒绝了她的要求。
点评：
广东赋诚律师事务所胡海兵认为，楼盘规划和周围环境是两个概念。楼盘规划往往指属于开发商物权的楼盘的内部布局、设施等范畴，而周围环境往往则是不属于开发商物权的周边环境和设施。
楼盘规划已经有关部门备案审批，并在售楼现场已作宣传、在宣传资料中已承诺，或在《商品房买卖合同》中已约定的绿化、设施、楼层等规划，不得随意变更，如确需变更，必须走法定的程序，经有关部门和业主同意，才能变更，对业主有重大影响的，可追究违约责任。
周边环境的建设，不在开发商物权范围内的，但开发商有以此作为“卖点”宣传的，除政府规划或政策等不可控因素外，应承担误导消费的法律责任。但开发商从未对周围环境做宣传的，则需不承担法律责任。
提醒：
东莞市消委会秘书长邓国平建议消费者在购房前，应亲身视察楼盘的周围环境，并主动向开发商了解周围环境的建设规划。同时亦可登录城建规划局的网站或向城建规划局了解楼盘周围的城市建设规划。而开发商有对楼盘周围环境做宣传介绍或承诺的，可保留有关证据，以备日后维权。
案例2
中介“变通”承诺 风险大不可信
在购房者购房过程中，经常可以看到中介机构无所不能的承诺。如代企业登记注册的资本、审计，以及各种前置审批等，如外地人在莞购房，银行要求需提供在莞工作满1年的完税、社保证明等，中介机构给消费者承诺可以“变通”，只要消费者支付几千元、上万元的费用，保证办妥。律师则表示，中介机构的这种“变通”承诺违规，风险大不可相信。
案例：
刚来东莞工作不久的徐先生打算购买一套房子，中介公司工作人员告诉他，购房时银行需要购房者提供在莞工作一年的完税证明和社保证明等，由于徐先生在莞工作未满一年，只要他付2000元，该公司可以帮忙办理。
徐先生对此很是疑惑，中介机构“变通”操作是否违规，他是否可以通过这种操作购房？
点评：
广东尚宽律师事务所曹庚生认为，中介做出超越法律政策“红线”的做法，消费者在这过程中有参与的“角色”，原因一是明知自己不能达到购房条件，明知中介机构是造假或非正常“变通”的违法违规；二是为中介的违法违规行为提供个人信息、资料等便利。这种情况下，消费者视同有参与中介的违法违规行为，不受法律保护。
提醒：
邓国平表示，从目前流传的多个变通手段来看，所得税、社保、工作居住证的伪造是根本不可行的，税务、社保补缴等手段在信息联网后，政府、银行等到部门能在网上方便地查出漏洞，造假很容易被揭穿，站不住脚，甚至会被追究造假责任。第二，消费者不要存在侥幸心理，国家、地方出台政策铁定严厉执行，相关的实施细则很快随之而来，市场上政策漏洞和空白很快会被扫清。第三，商品房市场逐渐企稳，如果资格够，消费者再等等可能更明智，花了几万元没有办成，或者政策变化了，风险很大，不受法律保护，不能轻信中介公司的“可以办”的承诺。
案例3
为抢优惠房无视开发商侵权
在楼市政策调控之下，不少楼盘推出大量的降价优惠促销，而这些优惠当中，也可能存在着某些消费陷阱。一些消费者为了抢到房价优惠，尽管明知开发有侵权行为，不惜铤而走险草率签订《认购书》，事后再来追究维权。
案例：
2011年“十一”黄金周后，东莞市消委会接到一宗群体消费者的投诉，消费者称，他们在购房时，已看到开发商在动工楼盘现场挂着大条横幅，宣传关于影响楼盘客观环境项目的迁移承诺，但在《认购书》上却出现了排除此责任的条款，消费者为了得到黄金周的房价优惠，还是下定签字了，但是房子购买下来后，却发现开发商宣传承诺的内容并没有得到兑现。
点评：
广东赋诚律师事务所律师廖海波表示，据调查，消费者反映的影响楼盘客观环境的项目，是一项市政工程，并非楼盘自主建设或决定迁移的项目。
开发商在《认购书》中却隐晦地设置了有关排除该工程项目迁移风险的条款，而消费者订购商品房时，明知有剥夺自己追究权利的条款，却下定签字，签字视同默认接受，房产交易的关系已确立。因此，双方都应承担相应的法律责任。
提醒：
廖海波提醒广大消费者：第一，商品房属大额消费品，一般情况下，退订是有一定的难度的。第二，不要轻信开发商的广告宣传，对购房有影响的因素，事前应明确清楚。第三，消费者不要轻易下定签字，《认购书》或《购房合同》存在霸王条款，并非视同《认购书》或《购房合同》无效，判定内容无效，需经司法程序。第四，发现侵权行为，最好是主动回避风险。
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