2011年，在新一波更为严厉、更为全面、更为细致的调控政策下，上海楼市变化显著：上半年，市场处于深度观望期，房价保持缓慢上涨；下半年，从形势不明朗的拉锯战到后期持续的普遍降价，房地产市场动荡加剧；年末，新建住房价格的拐点来临，二手房“追跌”局势已定。然而，从全年整体水平来看，尽管第四季度房价走势跌幅初现，2011年全年上海房价仍保持在高位：新建住房价格指数同比2010年平均上涨6.88%，二手住房价格指数同比2010年平均上涨3.49%。

　　■本报地产评论员 刘莉

　　近日，《工行-上海财大2011年上海住房市场年度报告》权威发布，让全国地产界的目光再次聚焦上海楼市。报告在对2011年上海房地产市场进行盘点和解读的同时，还从调控走向和供求关系出发，对今年上海楼市的走势做出权威预测。

　　楼市进入深度博弈

　　房地产市场的走势向来和调控政策息息相关。2010年开始加息、房贷收紧等多项调控措施密集出台，但这些政策的效果趋于短期化，为2011年加大调控力度埋下了伏笔。

　　2011年的调控政策比2010年更为严厉、更为全面、更有针对性，限购令的施行重挫楼市，房产税、存款准备金率多次上调，以及贷款利率连续3次上调也有力打击了投机性需求，有效遏制了房价上涨。2011年1月的“新国八条”、上海房产税试点，2月伊始的上海“沪九条”，使需求结构发生显著调整，刚需和首次改善成为了购房主力，2月、3月住房价格指数显著下跌。

　　贷款利率上调、“一房一价”政策，以及“新沪四条”、年内住房贷款利率第三次上调等政策，虽未迅速扭转房价走势，但却使房价进入深度博弈。10月开始，政策虽未加码，前期多重调控政策的合力作用开始显现，房价指数走势逆转。2011年底，政府多次申明，坚持调控不动摇，政策松绑无望，12月房价大幅受挫，跌幅继续扩大。

　　岁末房价全面下跌

　　2011年，上海市新建商品房全年供应1067万m2、成交729万m2，均创下了新世纪以来的最低水平。在持续加码的调控政策下，上海市房价走势发生显著变化，房价经历了从窄幅下跌到稳步上涨，再到降价博弈，最后进入年末全面下跌的阶段。

　　二手住房方面，价格的变动较新建住房有一定滞后性，房价走势更为平缓。2011年上半年在波动中缓缓上扬，下半年显现下跌端倪。“限购令”和房产税等相关政策出台之后，二手住房市场跌入谷底，成交量逐月递减，购房者普遍抱有观望心态，房价走势依然胶着。而在10月开始的一手房项目大幅降价之后，部分区域出现“一、二手房倒挂”现象，二手房房东承受巨大压力，出现投资客低价抛盘现象。随着新建住房价格拐点的到来，房东惜售的心理发生转变，“追跌”现象显著。房地产市场已转向买方市场，二手房的持续降价拉开序幕。

　　上涨势头开始逆转

　　据工行—上海财大上海住宅价格指数监测，2011年度新建住房价格同比2010年平均上涨6.88%。其中，上半年上海市新建住房价格指数同比2010年上涨10.09%，下半年则同比上涨3.93%，下半年上海市新建住房价格涨幅明显缩小。从各季度新建住房指数情况来看，2011年第一季度较2010年同比上涨幅度最高，达11.92%；而第四季度则首次出现同比下跌，跌幅达1.91%。上海市房价上涨的势头开始扭转。从全年整体来看，上海市房价水平仍处于高位，房价调控任务依然艰巨。

　　二手住房价格指数方面，2011年二手房价格指数同比2010年平均上涨3.49%。其中，上半年二手住房价格指数同比2010年上涨8.49%，而下半年则同比小幅下跌，跌幅达1.10%。从各季度情况来看，二手住房价格指数同比涨幅呈逐渐减缓趋势，第一季度同比涨幅最高，达11.71%；第四季度则首次出现同比下跌，跌幅为5.59%。可见，调控政策对二手住房也产生了一定作用。

　　2012仍有降价空间

　　跌宕起伏的2011年已经画上了句号，那么2012年的上海楼市又将呈现出怎样的运行轨迹呢？《工行-上海财大2011年上海住房市场年度报告》预测称，由于新建住房2011年全年供过于求，上海市存量房体量加剧，后期房价竞争压力大增，预计房价仍有下降空间。

　　与此同时，全国住房城乡建设工作会议上明确表示要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，上海市政府也宣布将继续执行限购政策，这些举措都为2012年定下了基调，调控效果将持续显现，后市房价跌幅或将进一步扩大。