原来过分的依靠行政调控是不对的，市场有自身的规律，一方面要按照市场的规律发展，另一方面要给老百姓财产保值增值的出路。

　　股票市场、存款都无法实现，如果房地产还不行的话，我们的经济靠什么，我们的科学技术和新产业都没有出来的情况下，还是需要扶持的，因此不能将房地产业打垮打倒。我们的城市经济发展，土地不断的升值，房地产业也是动力和资金的来源，因此房地产业要不断的完善和向前推进，但是不能操之过急，不能说调控就要收房产税，原来的税收已经达到了30%到40%，还要雪上加霜的话，我们的经济就要搞垮，因此要一分为二的看问题，房地产市场要保证健康理性的发展，老百姓购买房产并不是要投机，但是要解决老百姓的问题，否则没有新的出路是不行的。我寄希望于2013年，今年的调控是不会有大的改变，2013年新的班子上来了，要搞活经济，同样会搞活房地产的，因此我们是寄希望于2013年。

　　钟炬：谈教授重要的观点，目前房地产调整来源于分税制，如果是按照朱镕基的方式来操作，同样的模式会有不同的结果，房地产应该如何走势，下面请张先生从战略和运营的角度进行探讨。

　　张仁翰：钟先生提出三个议题，我认为安排得很好。从宏观来看，房地产政策的走向如何，今后是否会调整，对于一个国家来说，涉及到宏观经济的考量，最后会形成宏观的经济政策。

　　我认为房地产政策在中国是宏观政策非常重要的考量内容之一，形成了政策的落脚点。我回想起2010年6月份中欧社会论坛在香港举行，把我安排到房地产组，他们知道我对房地产的战略有所考量。当时我写了一篇分析报告，认为中国的房地产政策，正在走向调整。

　　中国房地产政策从2010年中开始，必然有三个趋势，一个是中国的房地产政策已经到达了调整的临界点，之后要进入房地产调控的周期。房地产调控周期的趋向性将会使中国房地产出现两个相对区隔的领域。

　　一个是纯粹的，市场化的商品房，另一个是区别于商品房的保障房领域。将来中国一定会形成商品房的市场，这是以中高端为主的房地产市场，中国会出现政府主导，大规模进行保障房建设。

　　现在已经过去了二、三年，当初的预判基本上是准确的。从目前房地产政策的着力点来看，基本上符合当初三个判断的内涵。

　　钟先生第一个问题，两会后房地产政策是前紧后松还是怎样，我总的看法是这样的，近一年半来中国房地产政策正在落实，而且产生了一些效果。从房地产的价格走势来看，目前的房价还没有真正的走向下降。虽然在部分沿海 大城市出现了价格下降，但是没有进入下降通道。

　　两会后的房地产政策，走向如何，这要跟中央宏观调控的预判目标结合起来。中央是根据宏观预控的目标作为基准点安排两会后的房地产政策。房地产调控的目标，目前还没有达到。应该说是基本没有达到目标，目前是处于目标转变的临界点。

　　过去有人认为中国房地产7年发展是一个周期，有的人认为12年是一个周期，无论是中等时间量的周期还是稍长一点的周期，目前处于调控周期的中间。刚才谈教授提了新一届班子要上台了，五年规划要落实，宏观调控的目标来看，今年房地产政策是继续维持政策的内容和松紧度。

　　从房地产政策的力度来说，目前是比较适宜的。近期不应该突然发力，也不应该有所放松。从两会以来，中央领导和部门负责人的讲话，包括温总理的讲话都倾向于房地产调控不放松。但是社会不同阶层的声音表示，政策应该有所放松。这说明目前的宏观调控刚好达到考量的平衡或者是预期的平衡，两会后政策的着力度在力量的平衡之下，近期不会有重大的变化。从我个人的考量来说，从现在到2013年底不会有大的变化，中国是巨型的航空母舰，政策效果初显的时候就调整，中国的母舰就不会有方向。

　　在过去六十年的时间内，每一个大的经济阶段，经济都没有方向，没有节奏感，过于着重于眼前的状态，这种宏观调控的状态，使我们吃了很多的苦头。目前不应该继续出现过去经济不成熟时的状况，我就先讲这些，后面有时间的话，我会围绕宏观调控有效还是无效，调控是否有后遗症展开探讨。

　　钟炬：下面有请吴研究员谈谈自己的看法。

　　吴新坚：两会期间大家关心的问题是，政府对房地产宏观调控政策的

　　钟炬：下面有请吴研究员谈谈自己的看法。 吴新坚：两会期间大家关心的问题是，政府对房地产宏观调控政策的看法，有人认为会放松，有人人为不会放松。 钟炬：温家宝的意思是说，丝毫不能放松。

　　吴新坚：目前的宏观调控是用行政的方式来解决，但是没有解决土地的核心点。以美国为例，60%到70%的土地是用于城市发展和住房的，因此他们的住房价格是比较好的，质量也是比较好的。相对于中国，我们住洋房的价格跟美国别墅的价格是相同的。什么原因造成目前的原因，中国将大部分的土地搞工业了，因此导致居住用地面积的不足，因此供需不平衡，老百姓担心买不到房了。政府也明确了耕地的红线，群众就认为房地产资源是稀缺的，因此就出现了泡沫的现象，目前不是很严重的。

　　第二个问题，分税制的问题。 因为分税制的原因，地方政府是没有钱的，着力点就是土地，从农民低价购买，之后进行开发建设，征收营业税、契税等等。两会不会改变中国房地产根本性的问题，目前只是用行政的命令解决，例如限购限售，让大家不要购买，因此宏观层面没有改变。

　　宏观调控是否有效果，政府认为调控是有效的，市场的角度认为是无效的，因为打乱了企业经营计划。开发商前期是乐观的，大量购买土地，每天都是阳光灿烂的，认为房地产每年都有20%到30%的升幅，因此很多企业将现金流放到土地上。

　　调控后，市场变化快，企业还没有反映过来就出台了限购，众多的项目还处于开发周期，因此企业就要停工和裁员，这样的调控是打击了房地产市场。

　　中国的GDP从8%下调到7.5%，大家都认为房地产不行了，说明中国的宏观经济出现了弊端，部分民生产业没有放开发展，因此我认为房地产宏观调控是无效的。

　　限购政策会退出的，限购是行政手段，通过管制的办法，不让大家购买，限制个人和企业的资金进入房地产市场，因为房地产行业占用了社会大量的资金。

　　政府限购有两个目的，第一，缓和调整民意，民意认为房价上涨太快，无法解决住房的问题，因此产生了矛盾。限购放开的前提就是1000万套保障房的完成。限购后中国政府应该出台相应的政策，例如年轻人租赁住房后，可以解决户籍和孩子上学的问题。政策如果这样解决的话，大家就不会去购买房屋了。

　　我分析购买房屋的原因有以下几点：第一购买房屋，体现了身份；第二，房屋代表了户籍和入学名额。如何将租赁市场和房地产市场良性的互动，良性的发展。

　　总的来说，我认为限购会放松的，限购相当于五、六十年代的计划经济的命令，但是对房地产业和经济是有所打击的，因此限购会放松的。

　　我认为没有后遗症的，今后发展不能太乐观，因为房地产和市场都是有风险的，政策会调整房地产的，不能因为房地产占GDP的比重比较大就放纵。

　　钟炬：吴先生的观点认为两会后会放松吗？

　　吴新坚：两会后房地产宏观调控会放松，因为这是大家的要求，如果不放松经济结构也会出现问题。