“轻资产”之名 万通的商业地产理想与净利下滑
3月10日，万通地产公布2011年年度报告，去年全年合共实现营业收入48.18亿元，同比增长35.03%。其中，北京地区实现营业收入14.35亿元，天津地区营业收入33.49亿元，分别比上年增加37%以及57%。
虽然与去年同期相比，营收有所上升，但其净利润却出现较大幅度下滑。
数据披露，截止2011年年底，归属于上市公司股东的净利润为3.11亿元，较上年同期的4.14亿减少24.70%，每股收益同步下滑，至0.256元。
万通解释称，因去年年末再发生处置子公司的交易，造成投资收益大幅减少，投资亏损为3483.07万元，上年同期投资收益为1.3亿元，同比减少127%。
“净利润负增长主要源于非经常性损益。”西南证券股份有限公司研究员肖剑表示：“若扣除非经常性损益后，该公司净利润增速为57.73%。”
“轻资产”项目
一直追求“冯氏三模式”之最高境界的万通始终将“导演+制片”模式(亦“轻资产”模式)视为转型的终极目标。
按照冯仑的说法，所谓“导演+制片”模式，即由专业的房地产投资和资产管理公司负责运营商业地产项目，实现收入的多元化，而这种模式需要相应的金融创新产品支持。
通过在财务、融资上引入实力强的品牌合作伙伴，为优质物业的长期持有、运营，提供稳定的财务支持。从长期看，所有的参与者又都将从该物业的增值中获益。
日前，万通地产董事长许立在接受媒体采访时曾表示，美国模式指引、转型“轻资产”模式使得公司在面对形势严峻的楼市之时能够依旧从容。
他指出，“万通台北2011”项目是万通地产“轻资产”模式在住宅领域和国际化拓展方面的有效尝试。
资料显示，“万通台北2011”位于台北阳明山，占地约3万平米。去年7月，该项目进行全球发售。经过两个月的销售，项目意向成交达到三成。不过，台湾房产业内人士介绍，这个销售业绩并不十分理想。
“由于项目仅面向‘大陆高端投资者’销售，项目在台湾本地关注度并不高。”上述人士如是介绍。
对于万通“轻资产”模式，西南证券股份有限公司研究员肖剑认为，目前来看，这一提法在舆论上的影响力比较大，但是对于地产行业的影响力就稍显微弱。“其实，更多的是一种概念性质，理念比较先进，但是实质的效果还是需要很长时间的考验。”
万通地产表示，未来拓展布局将考虑沿海经济发达的二三线城市和销售型商业物业，拟计划在2012年启动3至5个轻资产项目。
商业理想及毛利下降
除了对于“导演+制片”这种艺术创造模式的追求，向商用物业转型，达到商用物业与住宅业务并重，亦是该公司的既定战略。
万通地产表示，将在商用物业方面，按照专业进行分工，将原有商用业务分为“商用设计管理、商用市场研策、商用投资与计划管理、商用运营管理”四大中心，聚焦“产品、金融、运营管理”能力的提升，逐步建立并完善商用业务管控体系。
数据显示，万通去年房地产销售收入为46.78亿元，同比增加36%，营业利润率为44%；而物业出租的营业收入1.06亿元，同比增加26%。
目前看来，万通如要实现“商业住宅并驾齐驱”尚需时日。
万通地产董事长许立表示，将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%-30%的目标。
而在这些数据背后，是万通地产为商用物业确定的全面配置融资策略。许立续称，一方面，将信托、PE、抵押融资等策略娴熟运用；另一方面，确定租户、融资伙伴、主开发商等融于一体的联合体拿地策略。
西南证券研究员肖剑认为，随着商业地产比例大幅提高，预期在未来两年内，该公司总体毛利率将进入下降通道。观点地产网 见习编辑 李雯露
