如何看待限购政策对房地产市场产生的影响？当前房地产市场将何去何从？3月10日，被称为“房地产平民代言人”的中国社会科学院金融发展室主任、研究员易宪容对当前我国房地产市场存在的问题和应该采取的应对措施进行讲解。他表示，为了推进房地产市场调控，要对地方政府实行房地产调控责任制。

　　三亚房价过高面临巨大风险

　　易宪容认为，讨论当前中国房地产市场问题，要站在中国土地公有制的基本前提上。土地的公有就意味着土地作为住房市场的第一要素，它的所有权为全国人民所有，所以，它生产的产品就是要为全国人民服务，不能成为少数人利用全国人民资产、财富、货物的工具。它所产生的溢价就是土地的升值应该为全国人民所有。

　　易宪容认为，住房既是投资品又是消费品的特征，如果你不把它界定清楚，那么，这个市场问题就来了。2003年到2010年以前中国住房政策，没有把住房投资跟消费作一个严格的区分，买的房子既是投资品也是消费品。政府还用过渡优惠的信贷政策、税收政策鼓励全民炒房。在这样背景下，2009一2010年中国住房市场就出现了前所未有的繁荣，住房价格全面飙升，房地产泡沫变得巨大。

　　可以说，在2009年、2010年、2011年中国这种全民炒房运动，在世界历史上绝无仅有，找不到这个历史，找不到比这个更疯狂全面炒房。

　　易宪容说，2010年底，中国房地产市场基本上成为投资市场，在这样消费价格背景下，消费者几乎没有能力进入这个市场。中国社科院在2010年也有过报告，按照2010年底的房价，85%以上的居民没有能力进入到这个市场。也就是说，85%以上的居民(消费者)没有能力购房。这样的一个房地产市场，泡沫推得如何之大的时候市场可不可持续。北京的房价近10年的时间上涨10倍，不是统计者说的100%左右。三亚房价估计跟这个差不多，三亚这样下去面临巨大风险。

　　开征房地产税已是势在必行

　　作为一位以“敢言”著称的学者，易宪容指出，当前中国房地产市场，最急迫的任务，就是尽快强化房地产市场化的制度改革。打击房地产投机炒作，限购限价令起到的作用是十分有限的，政府还应进一步完善差别化的信贷政策，要把住房按揭贷款政策逐渐地合理化科学化，把投资、消费做严格区分。另一方面，加大力度改革税收制度，目前税收制度的落后是房地产市场调控面临控制的最大障碍，如果税收制度出台，无论谁都没办法阻碍。只要有房产交易，就征税，这样可以逐渐解决投机炒作。这方面不少国家都有成熟的制度与经验，比如新加坡打击住房投机炒作，全面提高住房交易税。不管是什么状态的住房，只要有交易就征税，这对住房投机炒作岂能不起到巨大的震慑作用？

　　随着国内房地产业持续高速发展，开征房地产税已是势在必行。开征房地产税就是要起到对房地产业正税、明租、清费的作用，能够让房地产市场回归到其居住的本性。易宪容提出，首先要在法律制度安排上创造条件，法规设定上要公平公正，保护绝大多数居民根本利益，才能保证房地产税征收达到预期的目的与效果。

　　易宪容认为，限购限价令起到的作用是十分有限的，政府还应该进一步完善差别化的信贷政策，只有把住房按揭贷款的政策逐渐的合理科学，把投资消费做严格区分，把投资炒作取决于市场。

　　房地产市场的调整趋势已经确立，采取有效政策让房地产炒作进行控制，比如说税收政策、信贷政策、土地政策。为了让房地产市场进行调整，要对政府实行责任制，出了问题各地方政府要承担责任。

　　淡化房地产投资功能挤掉泡沫 中国房地产市场仍然充满活力

　　易宪容表示，房地产泡沫已经成为既定事实。泡沫有多大？不是谁说有多大就多大的，只要我们民众摸摸口袋有多少钱，你去买房的时候付房款的时候就知道房地产泡沫有多大了。

　　特别是北京、上海，莫说买房，想都不敢想，一套房子几百万、几千万，年轻人工作一个月工资1万，几百万得多少年。这样的背景下，这个泡沫下，政府为什么视而不见，关键问题是把房地产作为一个宏观调控GDP增长的工具。因为看到房地产把很多钱吸纳过来，然后抬高价格，这样GDP就出来。一有问题就把房价抬高。中央政府已经认识到这个问题，国十条已经认识到这个问题，到了2007年有所警觉，出台了一些文件但是2008年又中断了。到了2010年初才发现问题太大，所以政策的变化比较大。如果让这个泡沫自然的破灭，中国经济就面临大的问题，如果让政策逐渐的挤出，我们就可以把这个泡沫所面临的风险降到最小程度。

　　“房地产泡沫一旦破灭，一定对当地的经济是毁灭性的，大家一定要注意这个事。”易宪容说，泡沫这么大的情况下，最怕的是北京、上海、广州、深圳这些大城市出问题，如果这些城市逐渐把泡沫风险挤出，逐渐让投机炒作退出市场，我想面临问题就不会太大。

　　海南主要是三亚和一些沿海地方，三亚早几年所出现的问题短时间消化不容易，这些东西一旦沉淀下来以后，面临问题会更大。

　　如果中国住房市场是一个消费为主导的市场，健全的功能逐渐的推出，投资化的功能逐渐的退出，中国的房地产市场仍然是未来经济增长的动力，仍然是中国经济快速发展的一个支柱。