房企多元化经营：绝非洪水猛兽 

　　中国房地产业经过近三十年发展，行业集中度在不断提高，行业利润逐步趋于平稳，行业正从成长走向成熟。当行业步入成熟期，则会有更多企业选择多元化经营战略。与此同时，近两年是房地产调控最严厉的时期，限购限贷等政策调控效果显著，楼市遭遇前所未有的“攻坚战”，降价潮、退房潮此起彼伏，楼市成交量普遍下跌，整个市场呈现一片低迷景象，不少房企纷纷开始寻找新的出路。 

　　在行业与市场转变的双重背景下，不论是形势所迫，还是企业发展需求，多元化经营成为房企发展的一种重要战略选择。剖析其内在动机，可以归结为以下三个方面： 

　　动机之一：伴随行业持续发展，一些房企转型进入商业地产、产业地产开发，从事相关多元化经营能够有力支撑企业的这种转型发展，提升企业整体竞争实力，有的时候，从事相关多元化经营，也是转型商业地产、产业地产开发过程中不得不做的选择。 

　　房企选择多元化经营，需时刻注意是否能够支撑主业发展，提升企业整体竞争能力。只有主业做强，才有能力做大、做广，否则只能是互争资源，一盘散沙。 

　　从2010年开始，在住宅市场受挫、商业地产与产业地产方兴未艾的形势背景下，大量房企调整业务结构，投入商业地产开发，除了要争夺土地资源之外，同时还开始了一场关于商业资源争夺的旷日持久之战。在这一背景下，房企涉足商业零售业等，也就有了其内在驱动力。房企通过向金融、百货、影院等上下游产业扩张，进行相关多元化经营，能够有力支撑主业发展。房企将涉及房地产开发的不同经营业务进行整合，发挥前向和后向关联效应，降低项目开发与运营成本，有助于提升企业的整体竞争力。 

　　动机之二：房地产业风险持续加剧，多元化经营能够有效分散房企经营风险，保证企业稳定运行。 

　　房地产黄金十年已经结束，未来将是理性发展的十年。房地产业走向成熟期，平衡收益和控制风险才是制胜之道。 

　　从事专业化经营，很容易受行业周期性调整的冲击，造成整个企业的亏损，甚至倒闭。实行多元化经营，企业可以将资源分散到不同产品或行业的经营中，各个业务单元之间的协同作战增强了企业抵御风险能力。 

　　对于房地产业而言，分散风险更是至关重要，而其本身对于市场风险和政策风险十分敏感，稍有风吹草动都将反映到销售业绩中，而且近年来这一风险更是急剧上升。 

　　图1 政策调整背景下2009年-2012年北京、上海、深圳商品房成交面积

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　　图2 2002年以来我国房地产开发企业资金状况示意图 

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　　通过业务的多元化，能够使房企在抵御外来的竞争威胁和环境变化所带来的风险时更加灵活，也更具抵抗力。 

　　动机之三：房地产业利润不断摊薄，多元化经营有利于拓宽房企利润渠道，推动企业持续发展。 

　　成功的多元化有助于实现企业利润的多元化，但是，进军高利润行业则意味着要承担更大的风险。房地产与矿产两者都是高风险行业，协同又并不明显，因此房企涉矿，还需要慎之又慎。 

　　2011年房地产市场环境异常复杂，随着调控的趋紧，房企深受影响。据中国房地产决策咨询系统和国家统计局的数据显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。从业绩增长幅度来看，全国TOP10和TOP20企业(采用2011年新浪发布的房企销售金额排行榜)销售金额的增长幅度从2010年的65%和58%分别下降到2011年的18%和17%。在上海地区，上海TOP50企业(采用每年上海房协评选的上海50强)利润总额增长率呈现不断下滑态势，反映房企利润正在渐渐摊薄。 

　　图3 中国房地产销售TOP10和TOP20企业2009-2011年销售情况 

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　　图4 上海房地产TOP50企业2007-2010年利润变化情况 

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　　在这一背景下，房企为了生存纷纷另谋出路，不少企业试水多元化经营，涉足矿产能源等高利润行业。无论是采取兼并、收购还是合资经营的方式，进入新的业务领域都将拓宽企业的利润渠道，成为了逆势之年房企的突围之路。 

　　但是，高利润行业所带来的收入增长只是一种理想状态，它并不能保证企业整体利润的必然增长。因此，必须审慎评估准备进入的业务领域，避免盲目进驻，惨败而归。 

　　近年来，国家加大了在矿产能源行业的投入力度，而矿产能源行业也一直以利润丰厚，平均行业利润率高于15%，甚至达到20%，被众多企业及信托公司、PE看好。但是矿产能源行业门槛高，前期融资成本大，甚至超过房地产信托的融资成本，而且投资周期长、受政策影响较大，且地下资源的储量与地质勘探的结果可能会有一定的偏差，并且一旦出现安全事故，矿企将会停产从而影响现金流。因此，其投资的风险甚至高于房产。在这一背景下，房企涉矿，尽管有强烈的利益驱动，但一定要三思而行。