新浪乐居讯(编辑 郭欢欢)随着二手房成交量历年来不断上涨，一线城市二手房成交主导地位明确，二三线城市二手房市场成交逐渐活跃，以二手房成交为主导的经纪机构快速发 展。但是2011年限购开始向全国蔓延，主要城市的二手房成交量都遭遇骤减，总体降幅达50%以上。

　　据“链家地产”市场研究部统计，全国目前大约有6万个二手经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本，保守估计当前全年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元现金流，可谓面临严峻的生存考验。而北京市二手房由于在2009年快速增长，经纪机构门店一度扩张至6000家以上，今年成交大幅下降后，整个行业陷入生存困境。

　　经纪机构市场份额、绝对成交量“双降”，面临更艰难生存环境

　　受今年调控影响，2011年北京市二手房成交量大幅缩水，导致经纪机构成交量骤减，形成市场份额和成交量双将的情况。2011年二手房经纪行业的份额下降至 72.4%，与2010年相比降幅达3个百分点，绝对成交量与2010年相比大约下降了50%，与2009年成交相比减少9万套左右，相当于今年10个月二手房住宅成交总量。

　　“链家地产”市场研究部认为，从2010年以来，几乎长达两年的调控环境下，经纪机构的生存环境每况愈下，甚至可比 2008年的生存状态。而相比于2008年经纪机构的生存困境来看，今年面临的生存困境更加艰难。主要在于2008年低迷期过后，2009年市场成交量大增，但是从当前的趋势来看，明年限购仍将继续，成交量难再现2009年时期的反弹力度。因此明年中介行业生存压力更大。

　　前三家经纪机构市场份额超一半，中小机构生存更艰难

　　据“链家地产”市场研究部统计，2011年排名前3 名的经纪机构成交占比是51.5%，超过一半，比去年上涨3.8个百分点；而排名10名之后的二手房经纪机构成交占比仅为35.7%。与去年相比大约下降了4个百分点。其中排名第一的链家地产市场份额占比达到了36.5%，也是近几年份额最高值。

　　“链家地产”市场研究部认为，与其他城市相比，北京市经纪行业品牌集中化特征更加突出，其他的一线城市中，如上海，前三名二手房经纪机构占比不足市场的20%。在尤其是在市场低迷时期，行业中品牌效应更加明显，这种品牌效应将会导致中小经纪机构的生存状况更为艰难。

　　2011年再现2008年“关店潮”，7成以上为中小经纪机构

　　全年低迷成交状态之下，2011年单店月均成交不足1.5套，按照当前平均成交总价200万计算，费率按照当前全市实际水平2%计算，每月买卖成交仅能获利5.6万元。此外，今年8月底，买卖代理收费费率从2.5%下调至2%。对于二手房经纪机构可谓是雪上加霜。在当前盈利明显减少的状态之下，相比于大品牌经纪机构，中小经纪机构的生存压力更大而被迫关店止亏，市场再现2008年“关店潮”。2011年北京经纪机构共关店约1400家，超7成为中小经纪机构。此外，不仅是北京，其他一线城市也同样出现“关店潮”，甚至出现部分大品牌经纪机构关店，或者全国性品牌直接完全撤出某个城市所有门店。

　　“链家地产”市场研究部认为，部分大经纪机构业选择关店可见当前艰难的生存状态。而明年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。同时将出现类似开发商似的企业之间的收购、并购情况，行业洗牌真正到来。

　　逆市下，经纪机构的多种方式谋发展

　　在艰难的生存环境之下，各二手房经纪机构开始拓展自身业务，寻找其它的方式来促进企业的发展。如“一二手房联动”，不少二手房经纪机构将公司的业务范围拓展至一手房代理业务，希望能够通过一手房代理业务来实现增收。

　　“链家地产”市场研究部认为，今年新建商品房的成交量也同样缩水，有限的市场空间很难容纳二手房经纪机构。更鲜有二手房经纪机构新建商品房代理业绩占比能够达到公司总业绩的两成，来为公司创收也就更显得微不足道。因此“一二手房联动”很难扭转整个经纪机构的困局，仅适合个别运作能力较强的经纪机构。此外，部分经纪机构将重点业务转向租赁市场，而将二手房交易市场放在次要位置。对于一些小中介来说，不失为一种增收方式。 与这类拓展业务方式相比，部分企业选择继续深度优化二手房交易服务，改变战略，拓展营销等方式。如选择逆市扩张等、提升服务质量等吸引客户，为未来发展奠定基础。

　　“链家地产”市场研究部认为，低迷的市场对于二手房经纪行业有利有弊，能够给企业提供充分的时间和空间去弥补自身的服务的不足之处，重新思考企业的发展战略。也能够对行业资源进行整合，优化行业发展。