从珠江新城某公寓建筑物看防水问题
一、工程概况
该公寓位于珠江新城，为在建项目，工程已基本施工完毕。该项目地下三层，地下室主要作为车库使用，兼作战时人防，地上一至五楼为商铺，五层以上为商品房。该工程南临珠江，地下水非常丰富。
近期，该建筑物陆续出现了一些渗漏现象，应建设单位要求，雨虹公司技术人员先后多次对该建筑物进行了现场勘察了解。
经建设单位现场施工管理人员介绍，该地下室底板防水在底板与细石混凝土面层之间设置排水板，侧墙西、南、北面为钢筋混凝土墙，而东面即为砖墙，均设置了涂膜防水层，地下室顶板土方已回填，但并未作防水处理。外墙为陶粒轻质砌块，且未做防水处理。
二、现场渗漏情况及其渗漏隐患概述
在勘查过程中，发现该项目地下室、外墙等部位均出现了不同程度的渗漏，其中地下室尤其严重。卫生间防水施工质量较差，存在渗漏隐患。
1、地下室渗漏情况
地下室几乎所有穿楼板管道边均出现了渗漏现象，顶板局部出现渗漏;侧墙除靠南面稍好，只有局部渗漏外，其余墙体均出现了严重的渗漏现象，特别是东面砖墙位置几乎全部渗水;地下室三层底板积水严重，部分无积水位置有渗水迹象。
2、外墙渗漏情况
现场查勘时，发现在冬季小雨的情况下，外墙已出现不少渗漏现象，其现场情况如下图：
因外墙不设置防水层，该建筑物外墙在冬季小雨的情况下已经造成了不同程度的渗漏，在一些薄弱位置如混凝土与砌体交接处等位置出现了渗漏的现象，预计在春、夏雨季来临时，将会出现更多、更大范围的渗漏情况，到时将会严重影响入住业主的起居生活。
3、卫生间防水施工情况
(1)、部分卫生间墙面瓷片已施工完毕，但还未进行防水处理。卫生间不做防水处理，在装修完毕投入使用时，水会透过沉槽底板管根等薄弱位置和卫生间墙侧壁渗至下层或卫生间墙背面，破坏装修层，给业主的起居带来极大的不便。
(2)、部分卫生间已做防水处理，但施工质量很差。防水施工前基层不做处理，基层粗糙不平，遗留水泥砂浆未清理干净，从侧壁防水层看，防水层厚度明显不足，防水层根本起不了防水的作用。防水层施工完毕后不作保护，明显见到防水层已遭破坏，且管道根未做特殊处理，存在很大的渗漏隐患。
三、渗漏原因分析
通过对现场实际渗漏情况的分析，并结合雨虹公司多年以来同类型防水处理的经验，经分析，导致其渗漏或存在渗漏隐患主要有以下原因：
1、设计单位设计欠妥
按建筑物的使用功能，本工程的地下室防水设防等级应为二级以上，按《地下工程防水技术规范》GB50108-2008的要求，必须设置二道以上的防水层(其中一道为混凝土结构自防水，且应再按规范设置一道柔性外包防水层)。该地下室底板部分外墙为轻质砖砌块，且为后砌，根本无法在其外面做外包防水层，因而该部位出现了严重的渗漏现象。
另外，按广东省《建筑防水工程技术规程》，本工程外墙除要挂钢丝(板)网、用聚合物等水泥砂浆找平外，还须设置一层聚合物水泥防水涂料。本工程并未设置防水层，是外墙渗漏的根源。
2、建设单位对防水工程重视程序不够
为抢工期，本地下室顶板未做防水层，就已经回填土方，进行室外附属设施施工。现地下室楼板管口基本都出现了渗漏，局部楼板也出现了渗漏现象。随着春夏雨季的来临，顶板积水更多，还会出现更大范围的渗漏，严重的话甚至会影响地下车库的使用。
3、施工单位防水分项工程施工质量存在问题
据建设单位施工现场负责人所述，本工程地下室部分外墙是设置了外包柔性防水层的，加上结构混凝土自防水，是完全能够达到二级防水等级的，但地下室还是出现了严重的渗漏现象，这主要是施工单位防水施工质量存在问题所致。
从卫生间防水施工情况看，存在着找平层施工质量差、防水层厚度不足、防水细部节点不做特殊处理等问题，这使卫生间存在着严重的渗漏隐患。
4、监理单位对防水工程监管不严
发现设计单位的设计不足、监管施工单位工程质量是监理单位的职责。但监理单位在整个过程中既没有发现并指出设计单位在防水工程设计上的不足，也没有发现施工单位防水施工质量存在的问题，也是造成不能解决地下室工程渗漏的原因之一。
四、渗漏可能造成的后果
防水在整个建筑工程造价中所占的比往往不高，在国内一般只占3%左右，但是对真正对防水重视的建筑物却连3%都没有。在建筑物中，最容易出现的就是防水渗漏的问题，而且建筑物的渗漏往往会带来一连串的不良后果：
1、地下室及其他结构的渗漏除了会影响其室内功能的使用外，渗漏水还会引发混凝土内部碱环境的破坏、溶蚀、钢筋锈蚀等，最终降低结构的强度、减少建筑物的使用寿命。
2、外墙、卫生间、屋面的渗漏会影响入住业主的生活起居。严重的话可能会因此引起业主的不满而导致影响房地产商的信誉。
3、防水渗漏所造成的返修费用往往是原防水层造价的十倍甚至百倍。除了给建设单位造成巨大的经济损失外，一些特殊部位如地下室底板、变形缝等的返修防水效果往往无法保证，还会造成建设单位往后在管理上的人物、物力的极大浪费。
五、解决方案
由此可见，建筑物的防水系统除承担防水功能外还应该具有保护结构的防护功能，其重要性不言而喻。所以，我们应该从建筑物的立项设计开始到建筑物的建设完成投入使用的整个建设过程，对建筑物的防水予以足够的重视。作为建设单位，要想解决已建建筑物的渗漏问题及避免新建建筑物出现相同渗漏情况，应从以下几个方面加以注意：
1、在设计上，要求设计师严格按照国家、地区相关的防水技术规范要求进行专门的防水设计。有必要的话，邀请专业的防水技术公司提供专业技术意见或参与防水的设计;
2、在材料的使用上，要选用国家著名防水品牌的防水产品，且在使用前严格按规范要求进行原材料的抽样报验;
3、在施工上，由专业的防水施工单位进行防水工程分包施工，以保证防水工程的施工质量;
4、在管理上，监理单位、建设单位要加强对防水质量的监控，严格按照国家相关规范要求进行闭水试验，并对防水成品进行抽样检验，以确保防水层的防水效果;
5、在对已出现渗漏现象部位的处理上，应由有经验的专业防水施工单位根据实际情况编制切实可行的防水堵漏方案，并由建设单位择优选取，及时进行防水堵漏施工。
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