高通智库：房地产策略研究周报
对未来房地产信贷走势，我们认为很难继续坚持，在2012年放松的可能性更大。
继续控制房地产信贷已不现实
银监会第三季度《银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，银监会继续强化房贷的风险防控。
这个消息吸引了业界关注，对于负增长，我们认为需要强调的是，更准确的说法应该是“增速环比下跌”(相关数据，详见下表)。如果房贷真的出现同比的负增长，则房地产早已硬着陆。
对未来房地产信贷走势，我们认为很难继续坚持，在2012年放松的可能性更大，原因如下：
A.当前房地产信贷增长数据看，增速已经接近和低于2008年金融危机时的流动性紧缩，也是造成当前市场拐点的核心原因之一。
B.房地产信贷增速继续下调的空间有限，距离引发硬着陆的临界点已经即将接近。
C.值得注意的是，信贷作为房调政策使用，在引发市场真正的深调后，信托、基金等社会性融资的离场，将引发房地产行业流动性的迅速枯竭。
D.当前房地产资金链紧张，如果继续延续，将引发建筑行业的资本充足度降低，从而降低房地产供应能力。
E.房地产价格真正深调，成交的降低，将削减消费信贷资金需求，按揭信贷将难以进入行业资金循环。
F.在地产资金链紧张下，房企快速收缩土地支出，并且进入降价去库存阶段。这预示未来2年，商品住宅供求关系面临更大扭曲，将迫使政策只能选择持续打压房地产这唯一路径。这种情景的出现，在内地经济调整的背景下，不具有执行可行性，同时政策成本巨大。
对于政策的建议是：
1、泡沫的破灭来自金融过度支持，以及快速收缩。目前房地产信贷走势高度符合。
2、对房地产行业建立土地、资金供应渠道，增加供应，用市场化调节替代行政调控(市场良性发展唯一的选择)。
3、房地产信贷政策需要在2012年恢复常态，“定向打靶”已经进入风险期，房地产信贷需要恢复“国民待遇”。
4、房地产制度建设需要“顶层设计”，“顶层设计”应以坚持市场化原则为核心标准。
5、削减房地产资产价格泡沫，需要增加普通商品房供应：(1)城市发展规划思路、土地供应思路的改革；(2)房地产融资制度改革，增强直接融资与建立多元渠道；(3)物业税的逐步推广；(4)房地产资产证券化的启动。
吴晓灵：风险是对货币政策开闸放水
人大财经委副主任委员吴晓灵预计，中国2012年经济增长放缓到8%至9%；如果政策正确，明年是赶超其他国家的大好时机；当前最大的风险在于遇到痛苦就放弃结构调整和转型，货币政策开闸放水。
吴晓灵指出，中国最大的风险是遇到痛苦就放弃转型，就是货币政策的开闸放水、征暗税。实际上经济结构调整和发展方式转型是一个痛苦的过程，只有深化改革才能平稳过渡。
她表示，各方呼吁和预期的，专对中小企业、三农及保障房领域的定向宽松，不应算作货币政策开闸放水，而是进行微调。
李扬：年末两个月应适当放松紧缩力度
中国社科院副院长李扬表示，当前国内经济形势已经发生了变化，宏观调控重点应致力于在物价上涨和经济增长之间寻求恰当平衡。在控制物价上涨已经逐渐淡出调控首要目标后，年末两个月应适当放松流动性紧缩力度。
李扬列举了几个理由：从消费看，物价上涨速度加快，汽车、新房销售下降，导致相关家电、建材等产品销售下滑。与此同时，国民收入分配中居民收入占比却没有上升，更让消费乏力。
外贸方面，从净出口看，今年贸易顺差显著缩小，1-10月顺差仅1240多亿，下降了15.4%，贸易顺差额占GDP的比重只有1.4%。从今年的情况看，我们不能再依赖出口来为经济增长注入动力。
投资增速也出现了下滑。前三季度，投资增速为24.9%，比上半年回落了0.7个百分点。随着紧缩政策与房地产调控的实施，“房地产市场可能出现僵局。”
中国11月汇丰制造业采购经理人指数(PMI)初值为48.0，重回“荣枯分界线”50点以下，显示内地制造业可能再陷入萎缩。
在汇丰制造业PMI分项预览指数中，11月的“产出”、“新订单”、“采购数量”均呈现萎缩状态，其中产出指数录得46.7，降幅为2009年3月以来最大，成为拖低本月PMI数值的主要原因。另外，产出价格指数和购进价格指数有所下降，反映通胀进一步放缓。
汇丰中国首席经济学家屈宏斌分析认为，汇丰PMI指数回落至48点，显示前期信贷以及房地产紧缩政策的滞后效应进一步显现。尽管新增出口订单仍具弹性，但内需开始冷却，且外需继续疲弱，预计在未来几个月，工业增加值同比增长可能回落至11%至12%左右。
三季度房地产新增贷款首次环比负增长
中国银监会日前发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，银监会继续强化房地产贷款的风险防控。
统计显示，三季度商业银行新增贷款投向冷热分明，主要集中于三大领域：个人贷款(占比29.4%)、批发和零售业(占比29%)、制造业(占比28.4%)。房地产业新增贷款环比首次出现负增长。
针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
部分信托公司主动暂停房地产信托业务
11月19日，银监会召集各家信托公司开会，再次强调房地产信托业务的风险，会中并未叫停各家公司的房地产业务。不过，有银监会官员认为，该业务不宜过快发展。
有消息称，包括平安信托、中融信托在内的多家信托公司已叫停房地产信托业务。中融信托内部文件明确，房地产信托业务暂停到明年3月。该公司要求已进入发行阶段的项目尽快结束发行工作。
央行报告显示三季度全国房企开发热情大降
央行《2011年第三季度支付体系运行总体情况》显示，房企在北上广等一线地区的热情降温，且这种降温情绪有向全国蔓延的迹象。
三季度全国房地产业单位银行结算账户数量继续增长，但是环比增速明显放缓。自2010年第一季度以来，房地产业单位银行结算账户连续六个季度环比增速维持在4.0%左右。但是，截至第三季度末，全国房地产业单位银行结算账户数量共计83.90万户，环比仅增长2.8%。
北京、上海、广东、江苏等房地产业一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续六个季度低于全国平均水平。
财政部财科所副所长白景明称，新一轮投资规划正在形成中，其中保障性住房、水利建设以及交通投资在一段时间内仍将持续为投资增长点。未来财政投资有新增长点，且新一轮财政投资规模不小于上轮投资。
对于目前正进行的四地发债试点改革，白景明表示，此次试点仍未明确未来地方政府能否成为发债主体的问题，并指出目前地方发债的还本、还息和资金使用都分散在公共财政的各个方面中，没有形成一个完整体系，也分不清哪些资金来源于债务。
宏观经济
银监会将加强对系统重要性银行的监管
银监会主席尚福林称，中国银行业还面临许多需要解决的问题，银行业监管与国际先进标准相比也还存在差距。银监会将积极参与国际金融监管组织关于系统重要性银行监管规则、监管标准和监管要求的制定。中国银监会今年提高了包括对商业银行资本充足率和杠杆率的一系列监管要求，以便使中国银行系统的监管规则符合《巴塞尔协议III》的规定。(返回目录)
10月外汇占款近四年来首现负增长
央行数据显示，10月份新增外汇占款为-249亿元，是2007年12月份以来首次出现单月负增长。
一般而言，贸易顺差、外商直接投资以及其他跨境资本流入方式是推动外汇占款增长的主要力量。根据商务部数据，10月份贸易顺差和FDI(外商直接投资)合计253.64亿美元，约合人民币1610亿元。这样算来，10月份约有超1800亿元的其他资金外流。
这与国际上看空中国经济，尤其是9月末香港人民币NDF报价出现逆转等因素有关，导致居民更倾向于持有外汇而积极购汇。
外汇占款的减少也缓解了央行的对冲压力。如果外汇占款持续减少，央行就存在下调存款准备金率的可能。
国企利润连续四个月环比下降
2011年10月，国有及国有控股企业累积实现营业总收入和利润总额环比双双下降。其中，利润总额已连续四个月月度环比下降，10月比9月环比下降12.4%。
1-10月，国有企业累计实现营业总收入301525.8亿元，同比增长23.9%。10月比9月环比下降4.4%。国有企业累计实现利润总额为18703.5亿元，同比增长16%。
受整体经济下行影响，有效需求不足、成本依然偏高、毛利润空间收缩等因素，致使国企利润月度环比连续下降。
浙江省农信系统等五家机构获准下调存准率
中国浙江省农信系统等5街机构已获准定向下调部分机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16%,下调将于11月25日起生效。
这些机构此前曾因没有完成涉农贷款等指标而被上调存款准备金率，此次定向下调，可能是因为在涉农贷款相关领域有所突破，相关部门以下调存款准备金率的方式加以鼓励。
