今年下半年及明年，将有多个由品牌房企开发的大盘项目亮相大兴市场。经过多年培育的城南终于成为北京楼市热点区域之一，而位于大兴南部的生物医药基地板块正在崛起。

　　挖掘城南价值洼地

　　大兴楼市目前可谓大牌云集，自去年以来，就有绿地、保利、金地等品牌开发商进驻大兴，政府发力城南建设、2900亿元城南投资计划、第二机场规划、轨道交通建设等利好，让开发商开始挖掘城南价值洼地。

　　2009年11月5日，北京市发改委等部门公布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》。计划在未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，在南城形成“一轴一带多园区”的产业格局，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。

　　2011年1月21日，北京市十三届人大四次会议批准了北京市“十二五”规划纲要。纲要中提出将在大兴区南部地区建设首都第二机场。未来5年内建成新机场一期，同时加强新机场和首都国际机场、中心城间交通联系，实现新机场半小时通达中心城区。根据估算，该项目总投资至少要1000亿元。

　　此外，大兴的交通发展迅速，4号线引领城南发展。南五环、南六环、兴亦路和南中轴路，构成了“三纵一横”的交通路网，使得整个区域出行非常便捷。

　　记者了解到，近期将有更多品牌开发商，将脚步迈入大兴市场。其中，由龙湖地产开发的位于大兴的时代天街项目，就于10月29日开放了售楼处，当日有2000人排队看房，异常火爆，并将于11月12日开放样板间。

　　而此前，在北京，人们熟知的关于龙湖的定位是“别墅专家”、“景观专家”、“高端物业运营商”。北京龙湖营销总监吴竑兴在接受记者采访时表示，龙湖是一个产品系丰富的开发企业，在重庆、成都，龙湖旗下的产品从高端到普通刚需产品，从住宅到复合商业等，均有覆盖。在北京，龙湖也在寻找合适的机会，展开多业态、多层级的布局。

　　据了解，大兴的龙湖时代天街是龙湖首个在北京市场面向刚需购房者的项目。总价100万元起，85平方米到168平方米面积段的产品，面向大众客户，价格也并非高高在上。

　　2011年，龙湖挥师南城，吴竑兴道出个中缘由。“北京发展趋势，东西北已饱和，作为世界城市，需要均衡发展，大兴将作为未来10年政府发展的重中之重。政府2900亿元巨资投入，第二机场的兴建、京开高速的开通、地铁4号线的贯通，已使华润、绿地、保利、龙湖、金融街、富力、金地、中建、城建等大型开发商进入大兴。龙湖一向选择城市目前的价值洼地，未来的潜力股。龙湖时代天街所处的大兴核心商圈，距大兴老城中心10分钟车程，紧邻大兴念坛公园，外围自然环境优越。”吴竑兴说。

　　生物医药基地板块崛起

　　记者了解到，大兴区域未来将有多个品牌项目入市。今年下半年，金融街·金色漫香府预计入市；2012年，保利·新茉莉公馆项目预计开盘。还将有兴创·屹墅、华润·公元九里等定位高端的低密度项目入市。

　　其中，大兴生物医药基地板块凭借多重利好，全面崛起，受到高度关注。生物医药基地是大兴地铁4号线的第二站，凭借地铁的辐射力，这一区域已逐渐形成大兴南部的新核心。其中，已经开放售楼处的龙湖·时代天街项目，就位于这一区域，未来要入市的金融街·金色漫香府、保利·新茉莉公馆，也位于生物医药基地的南部。

　　除区域发展利好外，优越的品质和合理的售价，亦构成了生物医药基地板块崛起的主要动力。北京龙湖就表示，将通过利润让渡原则，使客户得到实惠，保证获得利润率的前提下采取“低开高走”策略。吴竑兴表示，“从板块范围上来讲，大兴这一板块与目前五环项目有较大差别，因此不会参与到价格战中。而周边保利、金融街项目于去年同一时间竞得附近地块，现在均未入市，并无标准价格参考系，所以在定价上龙湖较为主动，一次性定价到位，更可以防止客户对于价格进一步下探所产生的观望。”

　　吴竑兴认为，大兴属于调整到相对“合理”的版块，进一步下探空间小，产品受影响程度不均，大兴项目作为刚需产品保值性较强，相对中高端项目价格弹性小，大跌可能性低。

　　城南商业价值将被撬动

　　与诸多郊区线路不同，大兴线串起的并非一片片待开发的商业荒地，而是一个个具有现实基础的潜力商圈。而大兴线也从地铁4号线延伸而来，与中关村、金融街、西单相串联。

　　根据规划，大兴将建成“地铁商业景观带”，被称为“三心一带”的新商业景观是“十二五”期间大兴商业发展的重点。也就是说，大兴全部规划将围绕地铁展开，重点发展火神庙商业中心、西红门休闲商业中心和埝坛商务商业服务区。

　　据大兴区规划委介绍，火神庙商业中心定位于年轻时尚人群、城市白领、城镇富裕人士，是“十二五”大兴新城商业中心区核心项目，将成为未来大兴商业形象名片、现代魅力生活港。

　　西红门休闲商业中心主要消费群体是北京市民及京津冀区域时尚消费人群，形成国际品牌商业聚集区，打造具有广域影响和辐射面的北京城南大型多功能休闲商业中心。

　　埝坛商务商业服务区消费对象主要是大兴区行政办公、商务人群，定位是高层级、高品质商务商业区，大兴新城商业发展新区。主要满足周边行政办公和商务商业功能服务需求，发展现代商业形象街区和高层级购物中心，积极引进主流餐饮品牌入驻，立足品质休闲，在发展IMAX电影院等时尚休闲设施的同时，发展高品质商务俱乐部、休闲商务会所等业态，为周边人群提供高层次商业休闲空间。发展24小时便利店、办公用品超市等小型商业设施，编织深入商务区的商业网络。

　　据了解，这些商业中心目前正在加紧建设中。其中，龙湖·时代天街项目就处于“埝坛商务商业服务区”这一核心商圈，龙湖·时代天街拥有体量仅次于金源燕莎、位居南城之冠的shopping mall。

　　开发商各种招数卖房

　　相比通州、房山而言，大兴区域的楼盘竞争还不到“惨烈”地步，但是由限购带来的市场普遍冷淡，也让大兴的各个在售项目不敢“懈怠”。

　　或者错开楼盘定位，或主打不同的营销理念，开发商以各种“招数”突破销售量。如华润定位为500万元/套起的豪宅；针对白领至中产的改善型产品中，旭辉御府以140平方米至160平方米为主；而金地则以90平方米至140平方米为主。龙湖则选择“三盘联动”、“主动出击”。

　　据介绍，龙湖推出时代天街、长楹天街与龙湖好望山“三盘联动”计划。据吴竑兴介绍，“三盘联动”中的三个项目，从地理位置来说，一东、一南、一北。从产品业态看，三个盘面对不同的客群。长楹天街位于常营地区，面对的客群分为自住客和投资人士；时代天街则面对整个北京西南片区刚需型客户，辐射大兴、亦庄、丽泽商圈、金融街及部分海淀客户；好望山则定位为望京、亚运村、朝青板块及中关村等区域改善需求者的“第1.5居所”。从价位来看，时代天街总价100万元起；好望山在350万元到600万元之间；长楹天街单套房总价则在500万元到2000万元之间。

　　“三个盘在地理位置、产品类型、价格等方面都形成联动。三个盘同时推出，对公司形成品牌效应；三盘联动基本覆盖了所有不同购买需求的客群。”吴竑兴说。

　　而谈及销售量，吴竑兴表示，目前龙湖在北京销售额突破92亿元，超额提速完成集团年初定的任务指标。

　　市场人士分析，目前大兴区域房价基本平稳，借助于2900亿元城南投资计划带来的长期利好，加上不断落实的区域规划，大兴楼市仍有很大的增值空间。

　　本报记者 陈静思