新浪地产：“能”的有效聚集，能否具体解释一下？

　　毛厚德：城市里充斥了太多的无效聚集，比如我们办公室在九楼，楼上是工商银行，从整体来看，我们没有业务往来。 这种聚集带来的便利和好处是不多的，就是城市中的“无效聚集”。只有关联者，或带来头脑碰撞或促进作用的，才是“有效聚集”。有效聚集带来的巨大能量，真的很难预估。

　　再比如一个原子弹，铀的浓度达到90%以上，核电站的浓度是3%，原子弹能形成核爆炸，因为浓度不一样，这两个完全不一样，一个可控，一个不可控。你就能想到“有效聚集”所能带来的效益是多高？这部分非常难懂，但非常有价值。

　　新浪地产：您说万达的法宝是业态组合，设计师在其中发挥的作用很小，那设计师在商业地产中扮演的角色是什么样的？

　　毛厚德：在万达的项目中，如果对商家非常了解，做起来就很顺，但这也没太多含金量。如果以营造社会现象为出发点，就非常难，这对建筑师提出一个极高要求。这要求建筑师不应是狭义的、以接任务书至上的、不习惯做自己主人的工匠设计师，而应该是广义建筑师，要对社会、市场有一种敏锐的洞察力；对所有的品牌、商家心态、战略都很了解，甚至对最后的使用者的需求都要有敏锐的洞察力；要理解商业发展的一些必然趋势。在这些前提下，才能确定合适的设计目标，甚至能主导整个开发的思考。

　　购买者一般会在商场里逛几圈，体验过程，建筑师要学会利用这个特性，让消费者在这个场所多待些时间。商业综合体吸引的目标是：本身并没打算买，但到那边以后，冲动购买的弱目的性消费者。

　　新浪地产：MAO做商业地产秉持的原则是什么？

　　毛厚德：首先是评估项目的商业风险。甲方可能会有会有策划报告，但大多数策划报告不准确，甚至感觉很雷同，这是非常危险的报告。

　　同时解决商业设施存活的可能性。如果设计师不考虑这些问题，有可能把项目推到烂尾。解决存活性，需要很多经验，要有对商业的判断，比如区域型的商业中心有最大总量限制，不是想大就大。比如开店率一般要保持95%才能开。而且重要的节点绝不允许空着，否则商业氛围就难以造成。

　　然后非常清楚自己所做的商业类型，这些商业的类别、市场面或商圈半径，都要有自己的评估，再下去才是具体设计。通过这样的方式确定自己的目标：为谁而做，做什么样规模，商业特性是什么？